財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健,禹洲集團(01628)逆勢成長或迎價值重估
禹洲集團(01628)在上個月底發(fā)布2020年上半年財報后連續(xù)三天公告稱,公司董事會主席林龍安于二級市場中增持禹洲股票。連續(xù)增持之后,其所持禹洲集團股票數(shù)量升至58.14%。
在“房住不炒”的主基調(diào)下,市場對于房企未來的發(fā)展相對悲觀,為何禹洲集團董事長真金白銀買入自家股票?答案便在8月24日發(fā)布的2020年上半年財報之中。
據(jù)財報顯示,禹洲集團上半年合約累計銷售額為428.5億元(人民幣,下同),同比增長50.49%;物業(yè)銷售收入為136.14億元,同比增長20.45%。
反觀行業(yè)同期水平,由于行業(yè)增速放緩,再疊加疫情的影響,整個行業(yè)遭受巨大沖擊,規(guī)模房企競爭加劇,行業(yè)分化持續(xù)加大;百強房企近半數(shù)企業(yè)的累計銷售額低于去年同期,其中5家降幅更是高達(dá)20%;且百強房企全口徑下的收入增速為-2.7%。
在外部環(huán)境面臨巨大挑戰(zhàn)之時,禹洲集團合約銷售、銷售收入兩大指標(biāo)增速均遠(yuǎn)超行業(yè)平均。且至7月末時,禹洲集團累計實現(xiàn)合約銷售538.81億元,已完成全年千億目標(biāo)的53.88%,銷售進一步提速。
高速成長欲進軍千億俱樂部+管理層真金白銀出手增持,禹洲集團的拐點是否已經(jīng)到來?
物業(yè)銷售與管理兩大板塊帶動收入逆勢增長
分業(yè)務(wù)板塊來看,禹洲集團的業(yè)績在一定程度上還是受到了疫情的影響。在疫情高峰期間,禹洲商業(yè)為促民生保發(fā)展,積極采取主動措施為商戶減免租金,使得投資物業(yè)的租金收入出現(xiàn)同比下滑。不過,隨著經(jīng)濟活動的恢復(fù),疫情所帶來的非經(jīng)常性影響將逐漸消失,兩大業(yè)務(wù)有望在下半年陸續(xù)復(fù)蘇。
而物業(yè)銷售、物業(yè)管理兩大板塊則實現(xiàn)了逆勢大幅增長。報告期內(nèi),禹洲集團的物業(yè)銷售收入為136.14億元,同比增長20.45%。該增長主要得益于期內(nèi)物業(yè)交付面積同比增長23.5%至108萬平方米,每平方米的價格為12531元,與2019年同期基本持平。
而在物業(yè)管理服務(wù)方面,該業(yè)務(wù)隨著已交付物業(yè)面積的增加而高速增長。報告期內(nèi),物業(yè)管理服務(wù)的收入為2.89億元,同比增長62.16%。財報顯示,截至6月30日時,禹洲集團的物管企業(yè)在管建筑面積約1300萬平方米,合同管理面積約2200萬平方米,合計服務(wù)全國超10萬戶的戶主。豐富的合同管理面積儲備以及持續(xù)高增長的物業(yè)銷售,為物業(yè)管理服務(wù)的高增長提供了強有力保障。
在物業(yè)銷售及物業(yè)管理兩大業(yè)務(wù)的帶動下,禹洲集團的總收入為140億人民幣,同比增長20.36%。不過,公司的股東凈利潤下滑至10.19億元,這主要有兩方面的因素,其一是投資物業(yè)公允值收益凈額的下滑;其二是合營、聯(lián)營公司錄得虧損。
投資物業(yè)公允值的變動是一次性計提,對公司后續(xù)的業(yè)務(wù)經(jīng)營并不造成持續(xù)性的影響,屬非經(jīng)常性項目。若剔除該類別的影響,禹洲集團的期內(nèi)凈利潤為14.7億元,同比增長近5%。而合營、聯(lián)營公司的經(jīng)營虧損與疫情的爆發(fā)有一定關(guān)系,后續(xù)有修復(fù)可能。因此,禹洲集團下半年的股東凈利潤表現(xiàn)有望優(yōu)于上半年。
聚焦長三角,貫徹落實區(qū)域深耕
事實上,能在外部環(huán)境遭受沖擊之下保持合約銷售的高速增長,這與禹洲集團物業(yè)所處位置以及區(qū)域深耕策略有明顯關(guān)系。從行業(yè)來看,在“房住不炒”、“因城施策”的主基調(diào)下,長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)呈現(xiàn)出了更快的復(fù)蘇趨勢,區(qū)域中的不少城市環(huán)比銷售增速顯著。而禹洲集團絕大部分物業(yè)都布局在該等有潛力的區(qū)域中,這為其業(yè)績高速增長提供強力保障。
智通財經(jīng)APP發(fā)現(xiàn),2020年上半年時,在禹洲集團的合約銷售額中,有62.47%來自于長三角地區(qū),18.97%位于海西經(jīng)濟區(qū),11.29%位于環(huán)渤海區(qū)域。而這三大區(qū)域,均是禹洲集團具有深耕優(yōu)勢的核心地區(qū)。
以長三角為例,禹洲集團將該區(qū)域中的合肥、蘇州、上海、南京及杭州設(shè)為核心布局城市,該等城市合計貢獻(xiàn)合約銷售金額為214.41億元,占整個長三角區(qū)域的80%。而合肥是最能體現(xiàn)禹洲集團區(qū)域深耕成果的例子。據(jù)金剛石房地產(chǎn)云數(shù)據(jù)顯示,禹洲集團在合肥布局的多個項目在當(dāng)?shù)厣习肽晟唐纷≌N售總額TOP20流量和權(quán)益榜單中獲得雙榜首,穩(wěn)居合肥當(dāng)?shù)胤科笫孜弧?/p>
遵循著“區(qū)域深耕”策略,在上半年的土地市場回暖之際,禹洲集團亦積極擴儲,出手?jǐn)孬@11幅地塊,其中10幅位于長三角地區(qū),占比98.8%,包括了合肥、蘇州、寧波、無錫等公司具有深耕優(yōu)勢又頗具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。剩余一幅地塊則位于成都。
而截至6月30日時,禹洲集團土地儲備的可供銷售總面積為2024萬平方米,總貨值超3805億元,共計167個項目,分布在六大都市圈的37個城市,平均樓面成本約為每平方米6642元。從總土儲的分布區(qū)域來看,45.2%位于長三角地區(qū),21.5%位于環(huán)渤海地區(qū),16.3%位于海西經(jīng)濟區(qū)。土地儲備所處區(qū)域有明顯地理優(yōu)勢,成長空間較大。發(fā)展可期。
財務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健
在積極擴充土地儲備后,財務(wù)結(jié)構(gòu)仍保持穩(wěn)健,這也是禹洲集團除高速增長外的又一大亮點。智通財經(jīng)APP了解到,2020年上半年,禹洲集團的凈負(fù)債比例為63.72%,同比下降近9個百分點。與此同時,資金流動性保持在健康水平,報告期內(nèi),禹洲集團的現(xiàn)金短債比為2.49,足以覆蓋短期債務(wù)??梢?,禹洲集團目前的財務(wù)結(jié)構(gòu)仍有較強的抗風(fēng)險能力。
之所以能在快速發(fā)展之際保持財務(wù)穩(wěn)健,主要有兩方面的因素,其一是運營效率的提供使得公司的去化水平維持高位,回款速度快減輕高增長下的資金壓力;其二,暢通的融資渠道為財務(wù)結(jié)構(gòu)的改善提供了操作空間。
報告期內(nèi),在市場融資邊際改善之際,禹洲集團于1月成功發(fā)行了總額為6.45億美元的6年期優(yōu)先票據(jù),票面利率為7.375%;并于2月成功發(fā)行了總額為4億美元的5年期優(yōu)先票據(jù),票面利率為7.7%。兩筆融資的加權(quán)平均融資成本為7.22%,較2019年同期的7.47%有所降低,而且年期較長,目前境外債務(wù)的平均年期超過3.3年,由于同業(yè)水平。
整體而言,禹洲集團的上半年業(yè)績中亮點并不少。一方面,憑借著區(qū)域深耕的優(yōu)勢和高效率的運營,禹洲集團實現(xiàn)了逆勢高增長,增速遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平,完成千億規(guī)模目標(biāo)已是大概率事件;另一面,在聚焦區(qū)域深耕策略積極擴儲之后,財務(wù)表現(xiàn)仍較為穩(wěn)健。
雖然期內(nèi)股東凈利潤因投資物業(yè)公允值變動而下滑,但該類別為一次性計提,并不會影響后續(xù)業(yè)績表現(xiàn),下半年利潤釋放有望改善。此外,禹洲集團發(fā)布自愿性公告表示或?qū)⒎植鹞锕軜I(yè)務(wù)上市,這亦讓市場充滿想象,物管業(yè)務(wù)的上市或?qū)⒆層碇藜瘓F迎來價值重估。
(責(zé)任編輯:冉笑宇 )相關(guān)知識
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