財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，禹洲集團(tuán)（01628）逆勢(shì)成長(zhǎng)或迎價(jià)值重估

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-11 11:31

禹洲集團(tuán)(01628)在上個(gè)月底發(fā)布2020年上半年財(cái)報(bào)后連續(xù)三天公告稱，公司董事會(huì)主席林龍安于二級(jí)市場(chǎng)中增持禹洲股票。連續(xù)增持之后，其所持禹洲集團(tuán)股票數(shù)量升至58.14%。

在“房住不炒”的主基調(diào)下，市場(chǎng)對(duì)于房企未來(lái)的發(fā)展相對(duì)悲觀，為何禹洲集團(tuán)董事長(zhǎng)真金白銀買入自家股票?答案便在8月24日發(fā)布的2020年上半年財(cái)報(bào)之中。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，禹洲集團(tuán)上半年合約累計(jì)銷售額為428.5億元(人民幣，下同)，同比增長(zhǎng)50.49%;物業(yè)銷售收入為136.14億元，同比增長(zhǎng)20.45%。

反觀行業(yè)同期水平，由于行業(yè)增速放緩，再疊加疫情的影響，整個(gè)行業(yè)遭受巨大沖擊，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)分化持續(xù)加大;百?gòu)?qiáng)房企近半數(shù)企業(yè)的累計(jì)銷售額低于去年同期，其中5家降幅更是高達(dá)20%;且百?gòu)?qiáng)房企全口徑下的收入增速為-2.7%。

在外部環(huán)境面臨巨大挑戰(zhàn)之時(shí)，禹洲集團(tuán)合約銷售、銷售收入兩大指標(biāo)增速均遠(yuǎn)超行業(yè)平均。且至7月末時(shí)，禹洲集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售538.81億元，已完成全年千億目標(biāo)的53.88%，銷售進(jìn)一步提速。

高速成長(zhǎng)欲進(jìn)軍千億俱樂(lè)部+管理層真金白銀出手增持，禹洲集團(tuán)的拐點(diǎn)是否已經(jīng)到來(lái)?

物業(yè)銷售與管理兩大板塊帶動(dòng)收入逆勢(shì)增長(zhǎng)

分業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，禹洲集團(tuán)的業(yè)績(jī)?cè)谝欢ǔ潭壬线€是受到了疫情的影響。在疫情高峰期間，禹洲商業(yè)為促民生保發(fā)展，積極采取主動(dòng)措施為商戶減免租金，使得投資物業(yè)的租金收入出現(xiàn)同比下滑。不過(guò)，隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的恢復(fù)，疫情所帶來(lái)的非經(jīng)常性影響將逐漸消失，兩大業(yè)務(wù)有望在下半年陸續(xù)復(fù)蘇。

而物業(yè)銷售、物業(yè)管理兩大板塊則實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)大幅增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)，禹洲集團(tuán)的物業(yè)銷售收入為136.14億元，同比增長(zhǎng)20.45%。該增長(zhǎng)主要得益于期內(nèi)物業(yè)交付面積同比增長(zhǎng)23.5%至108萬(wàn)平方米，每平方米的價(jià)格為12531元，與2019年同期基本持平。

而在物業(yè)管理服務(wù)方面，該業(yè)務(wù)隨著已交付物業(yè)面積的增加而高速增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)的收入為2.89億元，同比增長(zhǎng)62.16%。財(cái)報(bào)顯示，截至6月30日時(shí)，禹洲集團(tuán)的物管企業(yè)在管建筑面積約1300萬(wàn)平方米，合同管理面積約2200萬(wàn)平方米，合計(jì)服務(wù)全國(guó)超10萬(wàn)戶的戶主。豐富的合同管理面積儲(chǔ)備以及持續(xù)高增長(zhǎng)的物業(yè)銷售，為物業(yè)管理服務(wù)的高增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力保障。

在物業(yè)銷售及物業(yè)管理兩大業(yè)務(wù)的帶動(dòng)下，禹洲集團(tuán)的總收入為140億人民幣，同比增長(zhǎng)20.36%。不過(guò)，公司的股東凈利潤(rùn)下滑至10.19億元，這主要有兩方面的因素，其一是投資物業(yè)公允值收益凈額的下滑;其二是合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司錄得虧損。

投資物業(yè)公允值的變動(dòng)是一次性計(jì)提，對(duì)公司后續(xù)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)并不造成持續(xù)性的影響，屬非經(jīng)常性項(xiàng)目。若剔除該類別的影響，禹洲集團(tuán)的期內(nèi)凈利潤(rùn)為14.7億元，同比增長(zhǎng)近5%。而合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司的經(jīng)營(yíng)虧損與疫情的爆發(fā)有一定關(guān)系，后續(xù)有修復(fù)可能。因此，禹洲集團(tuán)下半年的股東凈利潤(rùn)表現(xiàn)有望優(yōu)于上半年。

聚焦長(zhǎng)三角，貫徹落實(shí)區(qū)域深耕

事實(shí)上，能在外部環(huán)境遭受沖擊之下保持合約銷售的高速增長(zhǎng)，這與禹洲集團(tuán)物業(yè)所處位置以及區(qū)域深耕策略有明顯關(guān)系。從行業(yè)來(lái)看，在“房住不炒”、“因城施策”的主基調(diào)下，長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)呈現(xiàn)出了更快的復(fù)蘇趨勢(shì)，區(qū)域中的不少城市環(huán)比銷售增速顯著。而禹洲集團(tuán)絕大部分物業(yè)都布局在該等有潛力的區(qū)域中，這為其業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)提供強(qiáng)力保障。

智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，2020年上半年時(shí)，在禹洲集團(tuán)的合約銷售額中，有62.47%來(lái)自于長(zhǎng)三角地區(qū)，18.97%位于海西經(jīng)濟(jì)區(qū)，11.29%位于環(huán)渤海區(qū)域。而這三大區(qū)域，均是禹洲集團(tuán)具有深耕優(yōu)勢(shì)的核心地區(qū)。

以長(zhǎng)三角為例，禹洲集團(tuán)將該區(qū)域中的合肥、蘇州、上海、南京及杭州設(shè)為核心布局城市，該等城市合計(jì)貢獻(xiàn)合約銷售金額為214.41億元，占整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域的80%。而合肥是最能體現(xiàn)禹洲集團(tuán)區(qū)域深耕成果的例子。據(jù)金剛石房地產(chǎn)云數(shù)據(jù)顯示，禹洲集團(tuán)在合肥布局的多個(gè)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厣习肽晟唐纷≌N售總額TOP20流量和權(quán)益榜單中獲得雙榜首，穩(wěn)居合肥當(dāng)?shù)胤科笫孜弧?/p>

遵循著“區(qū)域深耕”策略，在上半年的土地市場(chǎng)回暖之際，禹洲集團(tuán)亦積極擴(kuò)儲(chǔ)，出手?jǐn)孬@11幅地塊，其中10幅位于長(zhǎng)三角地區(qū)，占比98.8%，包括了合肥、蘇州、寧波、無(wú)錫等公司具有深耕優(yōu)勢(shì)又頗具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。剩余一幅地塊則位于成都。

而截至6月30日時(shí)，禹洲集團(tuán)土地儲(chǔ)備的可供銷售總面積為2024萬(wàn)平方米，總貨值超3805億元，共計(jì)167個(gè)項(xiàng)目，分布在六大都市圈的37個(gè)城市，平均樓面成本約為每平方米6642元。從總土儲(chǔ)的分布區(qū)域來(lái)看，45.2%位于長(zhǎng)三角地區(qū)，21.5%位于環(huán)渤海地區(qū)，16.3%位于海西經(jīng)濟(jì)區(qū)。土地儲(chǔ)備所處區(qū)域有明顯地理優(yōu)勢(shì)，成長(zhǎng)空間較大。發(fā)展可期。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健

在積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備后，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)仍保持穩(wěn)健，這也是禹洲集團(tuán)除高速增長(zhǎng)外的又一大亮點(diǎn)。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2020年上半年，禹洲集團(tuán)的凈負(fù)債比例為63.72%，同比下降近9個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，資金流動(dòng)性保持在健康水平，報(bào)告期內(nèi)，禹洲集團(tuán)的現(xiàn)金短債比為2.49，足以覆蓋短期債務(wù)?？梢?jiàn)，禹洲集團(tuán)目前的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)仍有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

之所以能在快速發(fā)展之際保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，主要有兩方面的因素，其一是運(yùn)營(yíng)效率的提供使得公司的去化水平維持高位，回款速度快減輕高增長(zhǎng)下的資金壓力;其二，暢通的融資渠道為財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的改善提供了操作空間。

報(bào)告期內(nèi)，在市場(chǎng)融資邊際改善之際，禹洲集團(tuán)于1月成功發(fā)行了總額為6.45億美元的6年期優(yōu)先票據(jù)，票面利率為7.375%;并于2月成功發(fā)行了總額為4億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，票面利率為7.7%。兩筆融資的加權(quán)平均融資成本為7.22%，較2019年同期的7.47%有所降低，而且年期較長(zhǎng)，目前境外債務(wù)的平均年期超過(guò)3.3年，由于同業(yè)水平。

整體而言，禹洲集團(tuán)的上半年業(yè)績(jī)中亮點(diǎn)并不少。一方面，憑借著區(qū)域深耕的優(yōu)勢(shì)和高效率的運(yùn)營(yíng)，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)高增長(zhǎng)，增速遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，完成千億規(guī)模目標(biāo)已是大概率事件;另一面，在聚焦區(qū)域深耕策略積極擴(kuò)儲(chǔ)之后，財(cái)務(wù)表現(xiàn)仍較為穩(wěn)健。

雖然期內(nèi)股東凈利潤(rùn)因投資物業(yè)公允值變動(dòng)而下滑，但該類別為一次性計(jì)提，并不會(huì)影響后續(xù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)，下半年利潤(rùn)釋放有望改善。此外，禹洲集團(tuán)發(fā)布自愿性公告表示或?qū)⒎植鹞锕軜I(yè)務(wù)上市，這亦讓市場(chǎng)充滿想象，物管業(yè)務(wù)的上市或?qū)⒆層碇藜瘓F(tuán)迎來(lái)價(jià)值重估。

（責(zé)任編輯：冉笑宇）