揭秘上海老洋房交易：動輒數(shù)億身價，買家獨愛整幢產權收購

來源：智能家居時間：2020-04-23 06:50

數(shù)據(jù)顯示，目前上海現(xiàn)存老洋房約有4000多幢，其中逾90%歸國家所有（只租不售），擁有私有產權的老洋房只有約250幢，其中產權清晰、修繕完好的僅有50余幢。

【上海老洋房圖鑒】

所謂上海老洋房，主要是建造于1840年-1949年間的上海獨幢別墅，它們建筑風格各異，且承載著海派文化精髓并擁有百年歷史沉淀，甚至不少老洋房還見證了百年前上海灘的傳奇故事，令其具有極強的文化底蘊與投資價值。

老洋房呈現(xiàn)“有價無市”狀況背后的深層次原因，未必是可交易房源的稀少，而是越來越多富豪不愿“露富”，導致老洋房交易的私密性要求驟增。

但是，畢竟這批老洋房，不僅是時代賦予的建筑經(jīng)典，更凝結了滬派人文精華。21世紀經(jīng)濟報道私人銀行周刊本期“上海老洋房”特別報道，欲與讀者分享這些經(jīng)典如何在時光中淬煉、修繕、傳承。

“想買的富豪不少，真正能成交的老洋房屈指可數(shù)?！币晃簧孀憷涎蠓拷灰椎穆蓭熛蛴浾咄嘎丁?/p>

去年以來，他接觸過多位有意投資上海老洋房的富豪，其中多數(shù)富豪都是沖著老洋房稀缺性與資產保值潛力而來。

然而，這些富豪乘興而來，敗興而歸——因為可成交的上海老洋房太少了。

數(shù)據(jù)顯示，目前上?，F(xiàn)存老洋房約有4000多幢，其中逾90%歸國家所有（只租不售），擁有私有產權的老洋房只有約250幢，其中產權清晰、修繕完好的僅有50余幢。

正是這種稀缺性，令上海老洋房身價始終居高不下。比如位于鳳陽路288弄338號的應公館，是在20世紀初由上海地產大亨應子云斥資10萬兩白銀打造的四層樓老洋房。3年前，應公館繼承者因歲數(shù)已高且無力維持，報價3.8億元出售，如今這幢老洋房依然沒找到新主人。

在他看來，如今老洋房呈現(xiàn)“有價無市”狀況背后的深層次原因，未必是可交易房源的稀少，而是越來越多富豪不愿“露富”，導致老洋房交易的私密性要求驟增。

“有價無市”的老洋房交易

目前，上海汾陽路、太原路、愚園路、武康路、湖南路、思南路、長樂路、華山路、興國路、茂名路是老洋房最集中的區(qū)域，且老洋房面積在250-450平米之間，花園面積則有100-400平米。

上述涉足老洋房交易的律師向記者透露，早在2006年，上海一度掀起老洋房投資熱潮，當年二季度共成交50多幢，其中總價超過1億的就有7幢，最知名的一幢是知名建筑設計師鄔達克在上海的處女作——位于巨鹿路886號的老洋房，其總建筑面積375平米，花園面積500平米，總價1.25億元，成交單價達到40萬元/平米。

“從那時起，老洋房價格都基本保持在上漲軌跡，如今多數(shù)老洋房的市場價格都在億元級別?！彼嬖V記者。一直以來，上海老洋房的市場估值，與商品住宅截然不同。老洋房的估值，主要看地段、弄堂環(huán)境、花園面積，以及其所蘊藏的上海灘傳奇故事與文化底蘊，而且老洋房的報價都是以占地面積計價，而不是房屋的建筑面積。很多占地面積大、花園面積大且具有名人居住文化歷史的老洋房，報價要比同地段同建筑面積其他老洋房高出逾一倍。

記者多方了解到，2006年前后的老洋房買家，主要是海外華裔人士與港澳臺富豪，但隨著這些年中國富豪財富驟增，如今老洋房的購買主力已變成民營企業(yè)家與上市公司創(chuàng)始人。

“而且這些國內富豪特別青睞整幢老洋房產權。”他告訴記者。因此要促成一筆老洋房買賣，他都要耗費大量精力。究其原因，由于歷史原因，當前多數(shù)老洋房均居住著多戶居民，因此他只能代表潛在買家，與這些住戶逐一協(xié)商買下所有業(yè)主產權或使用權，才能完成整幢老洋房的住宅產權交易。

“前些年，有位富豪看中位于高安路的一幢老洋房，報價逾5000萬元，為了促成交易，相關團隊花了大半年時間與10余家住戶協(xié)商，總算讓他們同意出售房屋產權或使用權，最終讓買家買下這幢老洋房所有產權?！彼貞浾f。后來有些老洋房銷售中介感覺相關溝通工作實在太復雜繁瑣，轉而只出售那些產權清晰（單一戶主）且修繕完好的老洋房，導致老洋房供應驟降，進一步推高老洋房價格。

他坦言，如今他也不大愿幫助富豪逐一說服住戶同意出售老洋房房屋產權，因為他發(fā)現(xiàn)這些住戶的報價隨著老洋房身價倍增“水漲船高”。比如有些住戶直接提出要拿市中心同地段的大戶型房屋估值，作為他們“搬離”的條件，令潛在買家感到實際購買成本可能比老洋房市場報價還要高出數(shù)千萬元。

“這也是造成目前老洋房交易有價無市的一大原因?！彼寡?，畢竟現(xiàn)在老洋房身價動輒數(shù)億元，若實際成交價格比市場身價高出不少，富豪就會覺得老洋房的保值魅力反而大降，投資積極性也會削弱。

資產保值與品牌提升

老洋房的“一房難求”，也令不少此前投資老洋房的富豪們賺得盆滿缽滿。

2009年，時任盛大網(wǎng)絡CEO陳天橋斥資2.8億元購買了位于愚園路699號的嚴家花園，如今這套老洋房市場報價高達約10億元，幾乎是一年漲1億。

“不過，隨著富豪們嫌操作麻煩對老洋房的投資興趣有所減弱，當前老洋房的承接主體正變成大型企業(yè)?！币晃焕涎蠓夸N售中介機構負責人向記者透露，近年有意購買老洋房作為辦公樓的企業(yè)數(shù)量一直在增加，因為老洋房的資產保值潛力，不但被企業(yè)家視為資產投資的安全墊，更是融合上海海派文化提升企業(yè)品牌實力的重要窗口。

記者多方了解到，位于靜安區(qū)陜西北路186號的榮宅，曾是“面粉大王”榮宗敬家族的家宅，堪稱上海最高雅的洋房之一。如今知名奢侈品品牌Prada在承接這幢老洋房后，耗費6年基本恢復建筑歷史原貌，將其品牌內涵與上海海派文化底蘊做了全面融合。

位于番禺路60號的孫科別墅（也是知名建筑設計師鄔達克在上海留下的最著名私宅作品）在被萬科“承接”后，被打造成城市更新項目“上生·新所”，以提升萬科的建筑文化品質。

在上述律師看來，隨著近年老洋房身價成倍增長，目前有些富豪以企業(yè)名義進行投資更加合適。究其原因，由于歷史遺留問題，很多老洋房存在產權不夠清晰、產權所有者家族傳承分配過程存在分歧等問題，因此由財大氣粗的企業(yè)出面，更能從中斡旋找到妥善解決方案；而富豪個人通過代理人出面斡旋，反而容易被老洋房住戶或產權所有人家族趁機抬高報價。

“更重要的是，現(xiàn)在越來越多富豪不想露富，用企業(yè)名義投資購買也顯得更具私密性?！彼赋?。不過，隨著經(jīng)濟增速放緩，近期有些富豪正有意將老洋房出租收取不菲月租金（比如思南公館月租金高達30萬元）維持企業(yè)運轉，這令他們有機會知道老洋房的真正主人是誰。（編輯：李伊琳）

（責任編輯：何一華 HN110）