首批試點的“新型共有產(chǎn)權(quán)房”地塊延期到下月交易

來源：智能家居時間：2021-01-13 17:19

元旦前一天，北京宣布在三個地塊試點“限地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標準商品住宅建設方案”土地出讓方式，這種“新型共有產(chǎn)權(quán)房”是一種商品房，購房人購買的時候只需要支付個人比例的房款，房屋五年內(nèi)不得出售，五年后可以再上市交易，屆時政府只按照原值取得政府那部分比例的房款。

首批試點的這3個地塊分別位于海淀區(qū)樹村、朝陽金盞。大家也都期待著這三個地塊的交易。根據(jù)市規(guī)自委最新發(fā)布公告，這三個地塊競買申請截止時間調(diào)整為2月8日15點止，掛牌競價截止時間調(diào)整為2月9日15點止。這意味著，下月9日下午這三個地塊才能最終成交，進入開發(fā)建設的環(huán)節(jié)。

這已經(jīng)不是這3個地塊第一次推遲交易時間了。這三個地塊是去年11月18日正式掛牌入市的，當時計劃是在12月就出讓交易的。上月10日，市規(guī)自委就曾發(fā)布過延期出讓的公告，海淀樹村的和兩個地塊的掛牌競價調(diào)整到今年1月21日，朝陽金盞小店村地塊掛牌競價截至時間調(diào)整到2月1日。而后在去年的最后一天，這三個地塊被宣布作為“限地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標準商品住宅建設方案”方式的試點地塊。此次這三個地塊的交易再次延后到下月9日。

海淀樹村兩個地塊位置毗鄰，為北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1北地塊R2二類居住用地、北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地。從位置上看，這兩宗地塊區(qū)位非常優(yōu)越。位于北五環(huán)外側(cè)，農(nóng)大南路的南側(cè)，北京體育大學的西側(cè)，往北就是上地，往南五環(huán)內(nèi)就是圓明園。兩宗地塊均為純住宅地塊，居住用途全部用于建設商品住房，而且不設定房屋銷售限價，也沒有“9070”的戶型限制要求。其中，北側(cè)地塊用地面積57020.91平方米，建筑控制規(guī)模為92371平方米，容積率僅1.62，屬于中低密度的高檔項目。

南側(cè)地塊用地面積52686.19平方米，建筑控制規(guī)模為83160平方米，除去道路面積，容積率約1.7。朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊R2二類居住用地位于東葦路東側(cè)，蟹島附近。該地塊也是一個不限價的商品住房。建設用地38953.296平方米，建筑控制規(guī)模50639平方米。此次北京宣布試點“新型共有產(chǎn)權(quán)房”時，我們已經(jīng)做過了權(quán)威、詳細的解讀，不過可能有些粉絲當時沒有看到，所以今天繼續(xù)把解讀分給大家，讓大家對這一新型住房有更多的了解。

產(chǎn)權(quán)比例怎么定？

按照公告，如果現(xiàn)場競價到了預先設置的地價上限，那么就開始競政府產(chǎn)權(quán)比例，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，將通過開發(fā)商現(xiàn)場的競報來確定，宗地內(nèi)的每套住房政府產(chǎn)權(quán)份額一致。舉個例子（例子中為假設數(shù)字），現(xiàn)場開發(fā)商們報價，地價上限是50億，那么到了50億之后，開發(fā)商就開始競報政府產(chǎn)權(quán)比例。根據(jù)公告（此自然段的比例為公告中的真實比例），海淀樹村的兩個地塊起始的政府產(chǎn)權(quán)比例是5％，朝陽金盞的地塊是0.3％，競報階梯都是0.3％。以樹村地塊為例，如果到了地價上限，那么開發(fā)商就從5％開始競報政府產(chǎn)權(quán)比例，接下來是5.3％、5.6％、5.9％……

政府產(chǎn)權(quán)比例也有一個預設的上限，比如10％（假設數(shù)字），如果現(xiàn)場開發(fā)商們競報沒有到這個上限，只到了7％，就是競報最高的那個開發(fā)商拿地。這塊地里每套住房，將來的產(chǎn)權(quán)比例，都是個人占93％，政府占7％。而如果到了上限，那么就不再繼續(xù)競報比例了，轉(zhuǎn)而是高標準商品住宅建設方案投報程序，誰的建設方案好，誰拿地。每套住房的產(chǎn)權(quán)比例就是這個上限的比例。這樣的土地出讓方式，首先是設置了地價上限，然后是競報政府產(chǎn)權(quán)份額，最后是競高標準商品住宅建設方案，一方面抑制開發(fā)商高價拿地，同時又體現(xiàn)了對房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關注。從政府層面考慮的是，開發(fā)商可以因為利潤不高而不去高價拿地，但既然拿地了，就必須提供出高品質(zhì)的房屋。

這是共有產(chǎn)權(quán)房還是商品房？

這類住房和共有產(chǎn)權(quán)房還是兩碼事的。這也是為什么要在新型共有產(chǎn)權(quán)房上加引號的原因。說是“新型共有產(chǎn)權(quán)房”，是因為它的形式是個人和政府共有產(chǎn)權(quán)。但公告里已經(jīng)明確，此類住房屬于政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房，注意，它是商品住房！當然，為了體現(xiàn)政府產(chǎn)權(quán)比例，它的“房本”上會有產(chǎn)權(quán)比例方面的體現(xiàn)。但其性質(zhì)就是一個商品住房。

哪些人可以購買？

根據(jù)公告，這類住房將面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售。其中購買通州區(qū)住房的家庭，須符合通州區(qū)商品住房限購政策。也就是說，只要是符合購房資格，就可以購買這種“新型共有產(chǎn)權(quán)房”，并沒有像共有產(chǎn)權(quán)房那樣，要求必須是無房和無住房轉(zhuǎn)出記錄。那么這類住房將來銷售的時候，是直接去開發(fā)商那里買？還是會像共有產(chǎn)權(quán)房那樣有搖號？公告只是土地出讓的補充公告，不會涉及將來銷售的細節(jié)問題。不過公告里也明確了，此類住房將按照我市屆時出臺的有關政策進行管理。因此將來如何購買，還有待于今后揭曉。

購買時的價格怎么算？

公告規(guī)定，該類住房首次上市時，申報的價格為100％產(chǎn)權(quán)的房屋價格。購房人需支付的購房款為上述房屋銷售價格乘以購房人持有產(chǎn)權(quán)份額，該購房款為開發(fā)商所獲得的全部收入。在首次售房時政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額部分無需支付購房款。舉個例子，一個這類住房項目的售價是8萬元的話，就是包括政府產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)全部都在內(nèi)的價格，而如果是個人產(chǎn)權(quán)比例是95％的話，那么購房者支付的就是每平米7.6萬元的單價，再乘以房屋建筑面積的總價。開發(fā)商收到的這個，就是全部的房款了。從另一個方面來說，這減輕了購房人的負擔，充分滿足居民自住需求。

房屋的售價會很高嗎？

這三個地塊都是不限價的純商品住房，那么將來的售價會不會很高？這一點，政府會有引導和管控的。根據(jù)公告，將嚴格按照北京2016年出臺的＜關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施＞的通知》規(guī)定。“對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬于期房預售的暫不核發(fā)預售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案”。也就是說，這三個地塊的住房售價，以及將來繼續(xù)試點的其他項目售價，也都將嚴格進行價格指導，明顯偏高的是不發(fā)預售許可證的。在土地出讓的時候，就定下了未來房價的定價規(guī)則，這將合理引導市場預期。

將來出租出售有限制嗎？

對于出租，公告中明確，已購住房用于出租的，租金收益全額歸購房人所有。對于出售，購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”再次表明了政府堅決抑制投資投機性購房需求的決心，對落實“房住不炒”定位起到有效推動作用。對于購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓購房人持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，同時政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府只按該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額取得購房款。

轉(zhuǎn)讓對象為符合本市商品住房限購政策的家庭，轉(zhuǎn)讓對象獲得的房屋產(chǎn)權(quán)份額比例為100％。也就是說，如果滿5年，這類住房是可以和其他商品房一樣，再上市作為二手房交易的。交易的時候，政府部分的產(chǎn)權(quán)也一起交易轉(zhuǎn)讓給買家，買家獲得的是一套百分百全產(chǎn)權(quán)的商品房。而且政府不參與房屋溢價分成，僅在房屋轉(zhuǎn)讓階段按住房原值取得購房款，充分體現(xiàn)了讓利于民。舉個例子，某個項目最初開發(fā)商銷售的價格是8萬元／平米，個人占比95％，政府比例為5％，再出售時作為二手房賣到了10萬元／平米，那么政府只按照8萬元／平米原價的5％收取。其他部分全部是歸購房人所有的。當然，如果再上市交易時房價下跌了，政府也會按照當時8萬元／平米原價的5％來收取。

老的共有產(chǎn)權(quán)房也會執(zhí)行這一政策嗎？

上面已經(jīng)說了，這類住房與共有產(chǎn)權(quán)房還是兩種類型房屋，其屬于商品住房。共有產(chǎn)權(quán)房有其自己的政策，按照共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法來管理。這類住房會取代共有產(chǎn)權(quán)房嗎？將來共有產(chǎn)權(quán)房還會供應嗎？還是這個問題，這類住房與共有產(chǎn)權(quán)房還是兩種類型房屋，不會取代共有產(chǎn)權(quán)房，共有產(chǎn)權(quán)房也將繼續(xù)供應的。這類住房還會繼續(xù)供應嗎？這次北京是試點在土地出讓中競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額方式，試點的是新的土地出讓方式，按照試點的邏輯，如果試點效果好，肯定還會根據(jù)情況使用這一方式的。

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