來(lái)源: 嚴(yán)肅買房報(bào)告

共有產(chǎn)權(quán)房申購(gòu)門檻，在不斷降低。最近一周，房山兩個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)網(wǎng)申，皆放開鎖區(qū)政策，城六區(qū)符合申購(gòu)條件的，都可參與。這并非首例。早在5月11日，尚有剩余房源的平谷棠韻家園等三個(gè)項(xiàng)目，就宣布向城六區(qū)開放，并每月11-13日開放申購(gòu)端口3天。還有業(yè)內(nèi)人士稱，昌平未來(lái)科學(xué)城兩個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，本來(lái)要求定向配售給園區(qū)人才，開發(fā)商正在積極申請(qǐng)擴(kuò)大可申購(gòu)人群范圍。共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格基本是周邊房?jī)r(jià)折半，去化卻一直堪憂，以至于不得不自降門檻。能走到今天，并不是一蹴而就。01.“限死”2017年9月30日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式實(shí)施。同一天，首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房錦都家園開啟網(wǎng)申，盡管16萬(wàn)人爭(zhēng)搶，12萬(wàn)人通過(guò)審核，至今保持申購(gòu)比最高紀(jì)錄——281:1，但截止到最后一次選房，耗時(shí)15個(gè)月。錦都家園屬朝陽(yáng)，距黃渠地鐵站100米，前身為自住型商品房。重在參與的多，真正下單的少。這與共有產(chǎn)權(quán)房弱化資產(chǎn)屬性不無(wú)關(guān)系，政策從兩個(gè)方向收緊：1.產(chǎn)權(quán)共有、政府回購(gòu)、封閉式交易；2.年齡限制、家庭限制、區(qū)域限制。隨著了解加深，購(gòu)房者對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的抗性也在變大。2018年海淀首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房——中鐵碧桂園，開啟咨詢會(huì)。越來(lái)越多的人切身體會(huì)到里面的“坑”比預(yù)想的更深。

彼時(shí)項(xiàng)目申購(gòu)比為70：1，最終選房棄購(gòu)率卻高達(dá)72%，被采訪的購(gòu)房者表示不后悔。2018年在28個(gè)網(wǎng)申項(xiàng)目中，最高棄選率近99%，最低棄選率也達(dá)到37%，這是購(gòu)房者給市場(chǎng)的答案。在此之前，開發(fā)商從商人角度，早已看透運(yùn)營(yíng)共有產(chǎn)權(quán)房的利弊。2018年1月25日，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村2宗地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)流拍，這也是共有產(chǎn)權(quán)住房史上首次。兩宗地塊起拍總價(jià)分別為50.58億和41.78億，樓面價(jià)接近3.2萬(wàn)㎡，銷售均價(jià)4.3萬(wàn)元/㎡（含裝修）。兩宗地塊后續(xù)以限競(jìng)房的身份出道，即中鐵諾德逸府、春風(fēng)和院，限均價(jià)67702元/㎡。起價(jià)成本高昂，售價(jià)“低”且受限，利潤(rùn)空間被壓縮，開發(fā)商不想做慈善家。種種桎梏，最終導(dǎo)致的局面是政府“放不下”、開發(fā)商“拿不起”、購(gòu)房者“要不來(lái)”。要么同生，要么共死。三方都難受，只能退一步。02.“盤活”政府方面，首先在供應(yīng)上，優(yōu)質(zhì)地塊的可選項(xiàng)變多。

近三年新增優(yōu)質(zhì)地塊最新動(dòng)向優(yōu)質(zhì)地塊/項(xiàng)目主要考核維度，參考區(qū)域、環(huán)線、地鐵、樓盤。申購(gòu)政策上，也不斷優(yōu)化調(diào)整。對(duì)當(dāng)時(shí)整體面臨的“高庫(kù)存”、”高棄購(gòu)”現(xiàn)狀，專家給出建議——增加優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)、降低申購(gòu)門檻、協(xié)調(diào)區(qū)域配售、適當(dāng)控制銷售價(jià)格、提高個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例等。具體詳情戳：官媒“共有產(chǎn)權(quán)房申購(gòu)政策優(yōu)化調(diào)整”的10個(gè)話外音比如近期網(wǎng)申的房山項(xiàng)目之一碧岸瀾庭，正是這些建議逐步被實(shí)現(xiàn)的“集大成者”：

位置好—五環(huán)邊，臨近地鐵房山線稻田站；

價(jià)格適當(dāng)控制—均價(jià)28600元/㎡，附近新拍商品房地塊僅樓面價(jià)就25060元/㎡；

個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例增高—占比高達(dá)85%；

協(xié)調(diào)區(qū)域配售—直接面向城六區(qū)；

降低申購(gòu)門檻—審核認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，所在區(qū)域繳納記錄當(dāng)月即可。

而一旦有了樣本和先例，后續(xù)供應(yīng)項(xiàng)目很可能就會(huì)跟上。開發(fā)商在產(chǎn)品力以及宣傳策略上也拿出了態(tài)度。曾經(jīng)綠海家園等項(xiàng)目中飽受詬病的“法棍”戶型，“車廂”戶型，“俄羅斯方塊”戶型，逐漸消失。像碧岸瀾庭的四款戶型設(shè)計(jì)，甚至優(yōu)于某些商品房：南北通透，方位純南/南北，設(shè)陽(yáng)臺(tái)，得房率80%左右，大戶型還設(shè)計(jì)了儲(chǔ)藏間。

86㎡-90㎡純南向兩居（左）120㎡-122㎡南北通透三居（右）并且，項(xiàng)目為準(zhǔn)現(xiàn)房，所見(jiàn)即所得，至少不用為維權(quán)煩惱了。不僅戶型，部分共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目在社區(qū)規(guī)劃上也有很大改觀。比如待網(wǎng)申的中國(guó)鐵建梧桐港（朝陽(yáng)），規(guī)劃顯示將建成6層洋房。宣傳策略上，向商品房看齊。售樓處招待、樣板間開放、媒體宣傳一樣不落，甚至還會(huì)邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)大V站臺(tái)、直播。兩方已經(jīng)伸出橄欖枝，對(duì)于曾被政策掣肘，被地段/產(chǎn)品勸退的購(gòu)房者而言，尤其是真正有需求的“夾心層”，很容易動(dòng)心。“夾心層”，是游離在保障與市場(chǎng)之外的無(wú)能力購(gòu)房群體的代名詞。這群人中，有的夠不著廉租房條件、又沒(méi)錢買經(jīng)適房，有的沒(méi)資格買經(jīng)適房、又買不起商品房。03.“可選項(xiàng)”去年限競(jìng)房與共有產(chǎn)權(quán)房成交量難分伯仲，從一定程度上反映出市場(chǎng)對(duì)政策優(yōu)化以及產(chǎn)品的認(rèn)可。

*統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)含部分自住型商品房今年上半場(chǎng)，共有產(chǎn)權(quán)房成交量大幅度下滑，客觀原因很多。比如，疫情影響、數(shù)據(jù)延后、網(wǎng)申節(jié)奏的把控，以及也存在因地段導(dǎo)致的“二八分化”的情況等。但下半年共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)或?qū)⒕畤姟Ｓ捎诿磕?、每區(qū)域需定量完成共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)任務(wù)，平衡市場(chǎng)。前期供應(yīng)少，就意味著后期供應(yīng)多；上半年供應(yīng)少，就意味著下半年供應(yīng)多。了解動(dòng)向的人不難發(fā)現(xiàn)今年6月之后尤其是近期，土拍、規(guī)劃、開工、網(wǎng)申、選房等消息，非常頻繁。僅7月21日至26日這一周，就有九個(gè)項(xiàng)目發(fā)布了公告。截止目前統(tǒng)計(jì)，從未入市待網(wǎng)申項(xiàng)目就有21個(gè)，可供應(yīng)房源2萬(wàn)+，下半年不少項(xiàng)目有入市的可能性。

對(duì)此，嚴(yán)肅君的建議是，謹(jǐn)慎考慮。今年北京市政府工作報(bào)告中，再次提及堅(jiān)持“房住不炒”，進(jìn)一步完善長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房分配政策，而非改變共有產(chǎn)權(quán)住房的屬性。屬性不變，就意味著“不后悔”客群考慮的問(wèn)題依然存在。2020年，共有產(chǎn)權(quán)房創(chuàng)造的新局面是向更多的“夾心層”示好，你或許不在它的考慮范圍。這個(gè)夏天，局部可見(jiàn)?；?dòng)時(shí)刻：從北京往年保障性住房的演變來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)房，總的趨勢(shì)是經(jīng)濟(jì)性、流通性越來(lái)越弱。共有產(chǎn)權(quán)房可能也只是階段性產(chǎn)品。今年下半年共有產(chǎn)權(quán)房多個(gè)項(xiàng)目集中上架，你會(huì)出手嗎？歡迎留言與嚴(yán)肅君互動(dòng)討論~

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