來源: 嚴肅買房報告

共有產(chǎn)權房申購門檻，在不斷降低。最近一周，房山兩個項目啟動網(wǎng)申，皆放開鎖區(qū)政策，城六區(qū)符合申購條件的，都可參與。這并非首例。早在5月11日，尚有剩余房源的平谷棠韻家園等三個項目，就宣布向城六區(qū)開放，并每月11-13日開放申購端口3天。還有業(yè)內人士稱，昌平未來科學城兩個共有產(chǎn)權項目，本來要求定向配售給園區(qū)人才，開發(fā)商正在積極申請擴大可申購人群范圍。共有產(chǎn)權房價格基本是周邊房價折半，去化卻一直堪憂，以至于不得不自降門檻。能走到今天，并不是一蹴而就。01.“限死”2017年9月30日，《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》正式實施。同一天，首個共有產(chǎn)權房錦都家園開啟網(wǎng)申，盡管16萬人爭搶，12萬人通過審核，至今保持申購比最高紀錄——281:1，但截止到最后一次選房，耗時15個月。錦都家園屬朝陽，距黃渠地鐵站100米，前身為自住型商品房。重在參與的多，真正下單的少。這與共有產(chǎn)權房弱化資產(chǎn)屬性不無關系，政策從兩個方向收緊：1.產(chǎn)權共有、政府回購、封閉式交易；2.年齡限制、家庭限制、區(qū)域限制。隨著了解加深，購房者對共有產(chǎn)權房的抗性也在變大。2018年海淀首個共有產(chǎn)權房——中鐵碧桂園，開啟咨詢會。越來越多的人切身體會到里面的“坑”比預想的更深。

彼時項目申購比為70：1，最終選房棄購率卻高達72%，被采訪的購房者表示不后悔。2018年在28個網(wǎng)申項目中，最高棄選率近99%，最低棄選率也達到37%，這是購房者給市場的答案。在此之前，開發(fā)商從商人角度，早已看透運營共有產(chǎn)權房的利弊。2018年1月25日，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村2宗地塊因無人報價流拍，這也是共有產(chǎn)權住房史上首次。兩宗地塊起拍總價分別為50.58億和41.78億，樓面價接近3.2萬㎡，銷售均價4.3萬元/㎡（含裝修）。兩宗地塊后續(xù)以限競房的身份出道，即中鐵諾德逸府、春風和院，限均價67702元/㎡。起價成本高昂，售價“低”且受限，利潤空間被壓縮，開發(fā)商不想做慈善家。種種桎梏，最終導致的局面是政府“放不下”、開發(fā)商“拿不起”、購房者“要不來”。要么同生，要么共死。三方都難受，只能退一步。02.“盤活”政府方面，首先在供應上，優(yōu)質地塊的可選項變多。

近三年新增優(yōu)質地塊最新動向優(yōu)質地塊/項目主要考核維度，參考區(qū)域、環(huán)線、地鐵、樓盤。申購政策上，也不斷優(yōu)化調整。對當時整體面臨的“高庫存”、”高棄購”現(xiàn)狀，專家給出建議——增加優(yōu)質地塊的供應、降低申購門檻、協(xié)調區(qū)域配售、適當控制銷售價格、提高個人產(chǎn)權比例等。具體詳情戳：官媒“共有產(chǎn)權房申購政策優(yōu)化調整”的10個話外音比如近期網(wǎng)申的房山項目之一碧岸瀾庭，正是這些建議逐步被實現(xiàn)的“集大成者”：

位置好—五環(huán)邊，臨近地鐵房山線稻田站；

價格適當控制—均價28600元/㎡，附近新拍商品房地塊僅樓面價就25060元/㎡；

個人產(chǎn)權比例增高—占比高達85%；

協(xié)調區(qū)域配售—直接面向城六區(qū)；

降低申購門檻—審核認定標準，所在區(qū)域繳納記錄當月即可。

而一旦有了樣本和先例，后續(xù)供應項目很可能就會跟上。開發(fā)商在產(chǎn)品力以及宣傳策略上也拿出了態(tài)度。曾經(jīng)綠海家園等項目中飽受詬病的“法棍”戶型，“車廂”戶型，“俄羅斯方塊”戶型，逐漸消失。像碧岸瀾庭的四款戶型設計，甚至優(yōu)于某些商品房：南北通透，方位純南/南北，設陽臺，得房率80%左右，大戶型還設計了儲藏間。

86㎡-90㎡純南向兩居（左）120㎡-122㎡南北通透三居（右）并且，項目為準現(xiàn)房，所見即所得，至少不用為維權煩惱了。不僅戶型，部分共有產(chǎn)權房項目在社區(qū)規(guī)劃上也有很大改觀。比如待網(wǎng)申的中國鐵建梧桐港（朝陽），規(guī)劃顯示將建成6層洋房。宣傳策略上，向商品房看齊。售樓處招待、樣板間開放、媒體宣傳一樣不落，甚至還會邀請業(yè)內大V站臺、直播。兩方已經(jīng)伸出橄欖枝，對于曾被政策掣肘，被地段/產(chǎn)品勸退的購房者而言，尤其是真正有需求的“夾心層”，很容易動心。“夾心層”，是游離在保障與市場之外的無能力購房群體的代名詞。這群人中，有的夠不著廉租房條件、又沒錢買經(jīng)適房，有的沒資格買經(jīng)適房、又買不起商品房。03.“可選項”去年限競房與共有產(chǎn)權房成交量難分伯仲，從一定程度上反映出市場對政策優(yōu)化以及產(chǎn)品的認可。

*統(tǒng)計數(shù)據(jù)含部分自住型商品房今年上半場，共有產(chǎn)權房成交量大幅度下滑，客觀原因很多。比如，疫情影響、數(shù)據(jù)延后、網(wǎng)申節(jié)奏的把控，以及也存在因地段導致的“二八分化”的情況等。但下半年共有產(chǎn)權房供應或將井噴。由于每年、每區(qū)域需定量完成共有產(chǎn)權房供應任務，平衡市場。前期供應少，就意味著后期供應多；上半年供應少，就意味著下半年供應多。了解動向的人不難發(fā)現(xiàn)今年6月之后尤其是近期，土拍、規(guī)劃、開工、網(wǎng)申、選房等消息，非常頻繁。僅7月21日至26日這一周，就有九個項目發(fā)布了公告。截止目前統(tǒng)計，從未入市待網(wǎng)申項目就有21個，可供應房源2萬+，下半年不少項目有入市的可能性。

對此，嚴肅君的建議是，謹慎考慮。今年北京市政府工作報告中，再次提及堅持“房住不炒”，進一步完善長效管理調控機制，優(yōu)化共有產(chǎn)權住房分配政策，而非改變共有產(chǎn)權住房的屬性。屬性不變，就意味著“不后悔”客群考慮的問題依然存在。2020年，共有產(chǎn)權房創(chuàng)造的新局面是向更多的“夾心層”示好，你或許不在它的考慮范圍。這個夏天，局部可見?；訒r刻：從北京往年保障性住房的演變來看，經(jīng)濟適用房、兩限房、自住型商品房、共有產(chǎn)權房，總的趨勢是經(jīng)濟性、流通性越來越弱。共有產(chǎn)權房可能也只是階段性產(chǎn)品。今年下半年共有產(chǎn)權房多個項目集中上架，你會出手嗎？歡迎留言與嚴肅君互動討論~

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