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最近各個(gè)城市降價(jià)的風(fēng)氣越來越濃：重慶巴南地王大降價(jià)，洋房價(jià)格9600元/㎡，而曾經(jīng)該項(xiàng)目是以6189元/㎡的地價(jià)成交的地王，而此刻售價(jià)貼著樓面價(jià)。合肥高新區(qū)推出抄底特價(jià)房，直降5千+，最高降66萬；鄭州某二環(huán)項(xiàng)目，單價(jià)從1.55萬-1.2萬-1.1萬，完美實(shí)現(xiàn)三連降，四環(huán)外的價(jià)格買二環(huán)內(nèi)的房；開封西某盤從1萬一直降價(jià)7千+。不管從是二線城市還是三四線城市，這波降價(jià)是異常的猛烈，購房者的神經(jīng)被刺激的異常興奮，有的直接被這種降價(jià)給干懵了！正在懵的時(shí)候，全國20個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交又給了一次加油助力：

除了深圳，成都，寧波外，其他大多城市為負(fù)數(shù)，而福州，廈門，廣州環(huán)比下降高達(dá)40%以上。越是賣不出去，就越要降價(jià)。因?yàn)閮r(jià)格是購房者最為敏感的點(diǎn)，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。

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此刻降價(jià)是不少開發(fā)商選擇的促銷手段，我們要明白羊毛出在羊身上，無利不起早，開發(fā)商是要盈利的?？v觀降價(jià)的背后，可以分為三個(gè)層次：淺層次的就是精裝變毛坯最為常見，以及趁機(jī)推出一部分不好的樓層，慢慢放開其他房源，這種大家接受度也比較高，維權(quán)力度也比較小。而比較可氣的是偷偷降低標(biāo)準(zhǔn)。這類主要以建材質(zhì)量，景觀園林，家具品牌型號這三類為主。雖然有樣板間，但并不寫具體的調(diào)換方案，只是說外立面、入戶門、智能鎖和窗等材料都改成了較先前承諾更為廉價(jià)的材料。而大華在上海的項(xiàng)目，大華斐勒公園售樓部沙盤被擅自改動(dòng)，水景被取消，而且宣傳種150種名貴樹木，實(shí)際大都是非全冠移植低檔植物，這樣的話綠化以及園林景觀也是重災(zāi)區(qū)。在這里面精裝房是最容易鉆空子的，在材料，家具，品牌型號上都沒有明確的規(guī)定，約束條件比較少。宣傳3500的標(biāo)準(zhǔn)給你改成2000你也不清楚。相比下面的這些還好，因?yàn)橛行╅_發(fā)商減配就給你做了說明。等到真正交房了，你要遇到這些事情真的是欲哭無淚：武漢張先生瞬間變成了大力水手，徒手掰水泥；

沈陽林先生回家無門，只能跳窗；

鄭州李先生鋪地暖，一不小心跟鄰居平層變復(fù)式；

杭州女業(yè)主，穿了高跟鞋去收房，人走過去，鞋沒了，卡在水泥地上；

碧桂園一業(yè)主家，風(fēng)一吹，窗戶掉了；

……

真的是不同的城市，同一種命運(yùn)。作為房奴，沒有強(qiáng)大的內(nèi)心與維權(quán)手段，真的是不配這個(gè)詞！

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最重的一擊就是爛尾樓，下半年一些三四線會出現(xiàn)更多。前幾天，昆明別樣幸福城爛尾樓席卷全國，不通水電，開荒種菜，在城市中享受著原始的荒野，一度問鼎熱搜排行榜。在輿論的壓力大，樓盤傳來的復(fù)工的消息，這是好事情，但是能堅(jiān)持多久呢？會不會再度爛尾這都不敢想象。而這些只是個(gè)例，再看全國：2019年河北邯鄲的爛尾樓，在主要的叢臺、邯山和復(fù)興三個(gè)城區(qū)中，分別有21、19和5個(gè)爛尾樓盤，合計(jì)共有45個(gè)爛尾樓。1992年，海南的爛尾樓達(dá)600多棟，占全國空置房的十分之一，用了10年才算消化。南陽也被成為爛尾之都，頂峰期300多個(gè)爛尾樓盤。天津117大廈，出生就自帶光環(huán)，但是在過去10來年里，經(jīng)歷過停工-復(fù)工-轉(zhuǎn)讓等等，依舊沒有拯救這個(gè)600米的龐然大物。以西安為例，曾經(jīng)爛尾樓高達(dá)2千多個(gè)，并且業(yè)主還在還貸。一個(gè)區(qū)就高達(dá)上百個(gè)，以下是部分區(qū)域的爛尾樓盤點(diǎn)：

對于下半年來說，爛尾樓必然會出現(xiàn)這些沒有人口，經(jīng)濟(jì)支撐的三四線城市。一二線城市相對好些，由于投資回報(bào)相對高，還能吸引開發(fā)商接盤。比如廣州著名的爛尾樓中誠廣場，在2006年被收購更名，發(fā)揮其當(dāng)初的價(jià)值。而鄭州著名的爛尾樓龍湖玖號院，現(xiàn)在正商接手，開始對外出售。至于三四線，目前不少房企開始減少拿地，并且打折拋售三四線的房產(chǎn)，盡快回款。品牌房企都在撤離，以深耕三四線的中粱為例，這兩年二線城城市銷售額一直在增長，三四線在減少，而恒碧萬這些房企也調(diào)整策略主要進(jìn)入二線城市拿地。

品牌房企撤離對三四線并不是一件好的事情，剩下資金比較弱或者本地不知名開發(fā)商來建造，爛尾風(fēng)險(xiǎn)更大。為什么會如此？第一，資金管控嚴(yán)格。房企的三道紅線是最近頻繁的詞匯，境內(nèi)嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)，融資監(jiān)管收緊，而境外融資環(huán)比下降32.1%。融不到錢，拿什么干活。大房企尚且如此，何況小房企。第二，政策不放松，一日游政策頻現(xiàn)。上半年無為取消限售，柳州不滿兩年可轉(zhuǎn)讓，寧陽降低首付，取消限售期等，也是虛晃一槍。這就說明觸及到四限的紅線是不行的，不管是三四線還是一二線，都不可以。第三，庫存大，銷售壓力大，回款難。百城庫存中排行前十中，除了武漢外，幾乎都是三四線城市。漳州去化達(dá)45個(gè)月，日照，景德鎮(zhèn)等也在30多個(gè)月以上。庫存大，競爭就會激烈，賣不出去回款更難。沒有融資渠道，壓力大，政策不放松，等待他們的只有煎熬。而這些城市的爛尾樓，也只有三個(gè)走向：一是爆破，二是補(bǔ)票繼續(xù)，三是業(yè)主跟開發(fā)商的自救。不管哪一條路，對這些城市的爛尾樓來說都異常艱難，對業(yè)主來說都是傷害。從單身等到娃娃都上小學(xué)還沒有住進(jìn)新房的人多的是。

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在如此艱難的情況下，也傳來一些好消息。衢州、福州、桂林、瀘州等多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，以防開發(fā)商挪用資金。通過第三方托管機(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度，按照5個(gè)節(jié)點(diǎn)有條件的分期受限支付，確保預(yù)售金的安全。縱觀這些爛尾項(xiàng)目，預(yù)售款的挪用占比也是比較高，別樣幸福城就是其中一例。而咸陽則是從拿地開始就篩選有條件的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，在8月的新政中，提高重點(diǎn)調(diào)控區(qū)域普通商品住房用地競買準(zhǔn)入門檻，對拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，在依法依規(guī)處置到位前要限制其參與土地出讓活動(dòng)。但是這些只能緩解爛尾的可能性，而最主要的就是預(yù)售制度，以及購房合同的模糊不完整，項(xiàng)目建成什么樣最后只靠開發(fā)商的契約精神。而苦苦等待的業(yè)主要么退房，要么接受，或者一不小心等來了永遠(yuǎn)也交不了的房。最最最令人心累的是：即使?fàn)€尾了，還要還房貸！根本原因解決不了，其他的只是緩解陣痛。預(yù)售這么多年，雖然知道存在的原因，但是一下取消是非常艱難的，并且還會引發(fā)不少“并發(fā)癥”！

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既然如此，那么我們應(yīng)該怎么做？盯緊哪些城市的哪些房企？1、即使房子爛尾，也千萬不要不還貸款，征信的重要性到你用的時(shí)候真的超乎你想象。2、要遠(yuǎn)離三四線，特別是沒有大城市形成的都市圈的三四線，特別是資源枯竭型的城市，爛尾可能性更大，比如潼關(guān)，玉門，瀘州，景德鎮(zhèn)，孝義，盤錦市等，而目前長三角的強(qiáng)三線也是機(jī)會，要區(qū)別對待。如果要自住，就選擇恒大，中粱以及奧園集團(tuán)，這些房企的三四線城市占比在66-80%。特別是恒大，可以重點(diǎn)關(guān)注?；蛘哌x擇一些深耕的房企，比如祥生集團(tuán)在紹興，衢州，臺州，能夠用心去做。而在一二線城市，可以選擇深耕型房企，比如北京的融創(chuàng)，中海，金茂，首開；杭州的融創(chuàng)，旭輝，濱江；重慶的龍湖等等這些房企在這些城市扎根一定規(guī)模以后再對外擴(kuò)展，會顧及一定的口碑。2、一定要選擇城市發(fā)展方向，并且在核心區(qū)域建倉，這樣即使?fàn)€尾也會有開發(fā)商接手的可能性。3、盡量遠(yuǎn)離土地剛拿到就開始內(nèi)購的小房企，五證一定要齊全。新房癌不要那么嚴(yán)重，這個(gè)時(shí)候二手房也是可以選擇的，畢竟是實(shí)實(shí)在在，而且容易找筍盤的。4、這個(gè)時(shí)候最關(guān)鍵的一點(diǎn)兒是，現(xiàn)金為王，千萬不要輕易把錢借出去。最后希望我們永遠(yuǎn)不要念到這句話：xx開發(fā)商，明天會好起來的，如果沒好，把這句話再念一遍……如果你有這類糟心的故事，不妨在留言區(qū)一起嘮嘮！雖然不能實(shí)際幫助你，但是我們可以傾聽！

來源：米宅、花滿樓

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