空置率再創(chuàng)新高!這些城市最嚴(yán)重

來源：智能家居時間：2020-07-10 16:24

樓市走勢越來越分化。一邊是一二線樓市熱度居高不下，另一邊是房租持續(xù)走低、寫字樓空置率再創(chuàng)新高、租金下滑。房價更多是信貸泡沫的濫觴，房租背后有著居民實際收入的約束，寫字樓則與實體經(jīng)濟活躍度息息相關(guān)。房價與房租、寫字樓租金走勢背離，其背后的信號不容低估。那么，哪些城市寫字樓空置率升高了？

先看北上廣深，走勢最為背離的，恰恰是深圳。據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)：2020年上半年，北上廣深4個一線城市的寫字樓空置率分別為16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分別上升7.3、2.4、2.4、9.0個百分點。

在寫字樓空置率攀升的同時，四大一線城市寫字樓平均租金卻出現(xiàn)全面下跌：

北京358.5元/平，同比-7.6%；

上海251.9元/平，同比-6.3%；

廣州184.5元/平，同比-4.8%；

深圳222.9元/平，同比-13.6%。

其中，深圳無論是寫字樓空置率，還是租金下跌幅度，都位居四大一線城市之首。這與深圳樓市之熱相比，可謂一半海水，一半火焰。與之對比，廣州寫字樓空置率僅為6.7%，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北上深，而且處于全國各大城市墊底位置。這背后，一方面與廣州寫字樓存量不多有關(guān)。廣州重點打造的琶洲商務(wù)區(qū)、金融城寫字樓尚未大規(guī)模入市，珠江新城吸納率良好，從而降低了空置率。另一方面，作為國家中心城市，廣州服務(wù)業(yè)相對發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第二產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、商貿(mào)業(yè)的寫字樓需求相對堅挺，這些行業(yè)受到疫情沖擊相對較小。此外，一個不得不提的因素是，與深圳杭州相比，廣州P2P企業(yè)相對較少。這兩年，全國P2P面臨一場史無前例的大整頓，無數(shù)企業(yè)或清盤或跑路或被嚴(yán)查，從而沖擊了寫字樓的需求。

再看二線城市，形勢比一線城市更為嚴(yán)峻。早在2019年底，二線城市寫字樓空置率就普遍創(chuàng)出新高，且普遍高過一線城市。

其中，南寧超過50%，位居各大城市之首，佛山、廈門超過40%，天津、長沙、合肥、無錫、重慶、蘇州超過30%，南京、西安、武漢、青島、濟南、大連、哈爾濱、昆明、長春超過20%。在列入統(tǒng)計的城市里，包含港澳臺城市在內(nèi)，甲級寫字樓空置率低于10%的只有4個城市：廣州、香港、臺北、寧波。這只是2019年的情形。2020年以來，由于疫情沖擊，疊加國際經(jīng)貿(mào)局勢影響，大多數(shù)城市寫字樓空置率都有所抬升，部分城市創(chuàng)出新高。根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2020年上半年，武漢寫字樓空置率攀升到34.3%，租金進一步下滑到108.8元/平，同比下跌8.1%。

要知道，武漢受到的疫情沖擊之大，可謂前所未有。機構(gòu)預(yù)測，武漢年內(nèi)寫字樓租金有可能進一步下跌，全年跌幅或創(chuàng)出歷史新高。管中可以窺豹，大多數(shù)二線城市的形勢可想而知。

寫字樓空置率為何不斷攀升？其一，商業(yè)用地供應(yīng)過剩，而住宅用地供應(yīng)卻存在明顯不足。在日前住建部深圳調(diào)研座談會上，萬科合伙人譚華杰曾給出一組數(shù)據(jù)：

國內(nèi)寫字樓嚴(yán)重過剩，市場去化壓力極大，深圳未來三年新增寫字樓供應(yīng)量可以滿足未來25年的需求。

深圳如此，廣大二線城市同樣如此。在許多城市眼里，CBD代表城市門面，摩天大樓和商業(yè)中心能夠展示城市形象。各大城市對于商業(yè)中心和摩天大樓的追逐，前所未有之火熱，由此推動商業(yè)用地供應(yīng)井噴。前不久，住建部和國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)通知，嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，《一般不得新建500米以上建筑》，針對的正是這種現(xiàn)實。其二，寫字樓對接的是商務(wù)需求，對接的是金融、保險、貿(mào)易、互聯(lián)網(wǎng)、高科技等高端行業(yè)。這些行業(yè)，與經(jīng)濟大環(huán)境關(guān)系最為密切，容易受到經(jīng)濟周期和行業(yè)周期的影響。且不說疫情所帶來的空前沖擊，以及線上業(yè)態(tài)對線下辦公空間的替代，在經(jīng)濟新常態(tài)的環(huán)境下，商務(wù)需求本身就很難在延續(xù)過去的擴張態(tài)勢。更關(guān)鍵的是，金融保險互聯(lián)網(wǎng)科技等高端產(chǎn)業(yè)集中于一線城市和個別二線城市。大多數(shù)二三線城市這些產(chǎn)業(yè)付之闕如，大量新建的寫字樓只能面臨被空置的局面。其三，不是什么房子都有投資價值。這兩年，住宅價格穩(wěn)中有升，而寫字樓和商鋪價格卻出現(xiàn)明顯下跌。今年疫情影響之下，全國商品房銷售罕見出現(xiàn)了負(fù)增長。但同為負(fù)增長，住宅降幅更低，且價格已經(jīng)逐步企穩(wěn)，而寫字樓和商鋪跌幅更深，價格出現(xiàn)下跌。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年1-5月，全國住宅銷售面積下降11.8%，辦公樓下降26.7%，商業(yè)營業(yè)用房下降21.7%。

住宅銷售額下降8.4%，辦公樓銷售額下降35.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降26.6%。

從歷史周期來看，從2018年到2020年上半年，寫字樓均價從1.44萬元下降到1.29萬元，跌幅高達10.4%。同期，全國住宅均價從8544元上漲到9606元，漲幅達到12%?？梢?，即便面對同樣的經(jīng)濟環(huán)境，不同房子的走勢仍舊大相徑庭。這無疑再次說明了那個簡單的道理：不是什么房子都能買，在樓市大分化時代，一定要堅守中心城市的核心資產(chǎn)。

來源 | 國民經(jīng)略

作者 | 凱風(fēng)君

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