上周站長到一座北方城市出差，某天晚上叫了一輛滴滴代步。路過當?shù)匦麻_發(fā)區(qū)時，滴滴司機指著路邊一棟棟高樓，感慨不已：“這附近新房全都兩三萬，基本開盤就沒。你看看，這晚上都不亮燈，這些人買了也不怎么住，上哪說理？”

這座城市所在的省份GDP堪憂，人口流失嚴重，站長身邊的同事、朋友有不少人來自于此。他們中的很多人在北京買房無望，于是轉(zhuǎn)而在老家的買上一套房。這房子雖說不住吧， 但買完心里就熨帖了。

在某種程度上，在大城市工作、在小城市買房已經(jīng)成為一種常態(tài)，于是“人戶分離”就成了一種別具時代特色的現(xiàn)象。這個詞大家應該比較熟悉，但具體要符合什么標準才算嚴格意義上的“人戶分離”呢——指的是居住地和戶口登記地不在同一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，且離開戶口登記地半年以上。

夜幕降臨，很多正過著人戶分離生活的人回到合租房里，室友們嘈雜的吵鬧聲聲入耳。而他們在千里之外可能還擁有一套屬于自己的房子，嶄新，安靜，因為并沒有人住在那里。月光清冷地灑向地面，照著隔斷間里疲憊的人， 也照著老家孤單的房。

今天，站長就結(jié)合這種人戶分離的現(xiàn)象，談?wù)勎覈目罩梅繂栴}?？罩梅浚欠康禺a(chǎn)市場上的專用名詞，嚴格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實現(xiàn)銷售的房子，通俗地說就是指市場上賣不出去的房子。不過在本文，我們遵從大家對于空置房說法的使用習慣，泛指長期閑置、沒有在市場上流通的房子。

1

我國住房空置率已達“嚴重積壓”

2014年6月10日，中國家庭金融調(diào)查與研究中心曾針對中國住房空置率問題進行調(diào)查，結(jié)果顯示，2013年中國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達22.4%，其中北京的住房空置率為19.5%、上海18.5%、重慶25.6%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%。

2017年，西南財大發(fā)布《2017年中國城鎮(zhèn)住房空置分析》，文章顯示：2017年一線城市住房空置率為16.8%，二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%；全國城鎮(zhèn)住房總套數(shù)為3.05億，空置套數(shù)為6500萬， 城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率總體為21.4%。

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，空置率在20%以上則為商品房嚴重積壓區(qū)。

如果按照國際通行標準，我國的住房空置率絕對太高了，甚至已經(jīng)到了商品房嚴重積壓的范圍。

2

為什么我們有這么多閑房子？

為什么我國有這么多空房子？原因主要有以下幾個：

首先是因為城市經(jīng)濟發(fā)展不均衡。眾多資源在大城市集中，吸引了大量人口，導致了嚴重的人戶分離現(xiàn)象。

很多人選擇在大城市工作，家鄉(xiāng)的房子長期閑置。也有很多人戶口在農(nóng)村，工作在大城市，房子在小城市，導致房子閑置。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，到2019年，全國人戶分離人口已高達2.8億人，其中流動人口2.36億人，占當時全國總?cè)丝诘慕?7%?？梢哉f，正是大量的人戶分離現(xiàn)象，導致了嚴重的房產(chǎn)空置局面。

其次，空置房堆積還有一個重要原因，就是老百姓的惜售心理。以前幾天在后臺給站長留言的站友小王為例，她在自住房之外還有一套141平米的房子，屬于重點學區(qū)的學區(qū)房，周圍房價都在7000-8000多元，但她的房子房齡有20年，比較老舊，據(jù)中介評估大約只能賣到70萬左右，遠低于市場價。小王感覺不值， 所以一直沒有出手。

其實小王的情況很多人都有共鳴，正是這種擔心“賣虧了”的心理，讓很多人對自己用不上的房子依然惜售，不到萬不得已不會變現(xiàn)。抱有這種想法的人很多，也導致了空置房的增加。

最后，很多炒房客囤積大量房子，不租不售，只等房子漲價再出手，這也造成了空置房數(shù)量居高不下。

站長為此咨詢了一位在深圳房產(chǎn)投資老手，他表示：“對于擁有多套房子的人來說，自身基本不差錢，現(xiàn)在重點城市依然有發(fā)展紅利，所以我不會現(xiàn)在就把閑置的房子賣掉?！?/p>

房子不賣可以理解，為什么也不出租呢？這位老哥表示：“如果交給租賃平臺，房子會被做成隔斷間，搞得亂七八糟，后期恢復起來都有困難。如果把房子直接交給租戶，可能會遇到一些不靠譜的人，租客素質(zhì)如果不好，又會面臨維權(quán)問題。”

老哥還透露，他的閑置房屋連裝修都不做，因為沒裝修、不具備入住的條件房子，業(yè)主可以申請減免物業(yè)費， 這樣投資成本也會有所下降。

空置房的出現(xiàn)有客觀原因，也有每個人的主觀考慮。不過歸根結(jié)底，房屋大量閑置確實是一種浪費。太多買了不住不租不用的房子，讓市場供需關(guān)系愈發(fā)緊張，房價居高不下，導致很多人望房興嘆，往長遠了說，甚至還會影響人口出生率和社會穩(wěn)定。

因為房子不僅是商品，還像車牌一樣屬于公共資源，如果很多人占有大量房屋卻不進入市場流通，自然會影響后來人的置業(yè)。

3

空置稅是調(diào)控殺手锏

正因如此，有專家建議推出房產(chǎn)空置稅，具體操作模式可以參考香港模式。2018年6月28日，香港地區(qū)發(fā)布主要針對一手房的空置期為超過6個月的房屋征稅，稅率為房屋總價款的5%，按年征收。為了抑制炒作，還向內(nèi)地買家征收30%的印花稅，效果立竿見影。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2018年6月至10月，香港反映二手住宅走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL下跌4.55%，香港有些區(qū)域如新界東大跌8.16%。

具體到樓盤，跌幅就更多了。嘉湖山莊兩個月房價下跌15%，沙田第一城大跌19%，作為小戶型行情風向標的太古城當時也跌了13%。

香港是典型的人多地少型城市，香港實際的建設(shè)用地面積只占總面積的25%，住宅用地僅占7%。香港土地如此少,征收空置稅后房價都下降了,更別說內(nèi)地了……

如果內(nèi)地實行房產(chǎn)空置稅，那投機炒房者就會在投資前風險性、收益率以及房產(chǎn)空置稅率進行充分的評估，慎重選擇， 未來炒房的人也可能比現(xiàn)在少。

而且空置稅開征后，空置的房子將會產(chǎn)生極高的空置成本，從而迫使持有閑置房屋的人將手中的房子拋售或者出租。若大量空置房源推向市場，也能極大緩解住房供需矛盾。這樣不僅可以降低房價，還可以降低房租，房地產(chǎn)市場資源無法得到有效配置的問題就會迎刃而解，房價也可能恢復平穩(wěn)。

所以說， 空置稅才是終結(jié)樓市失衡的終極殺手锏。

（鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)）

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