熱問|二手房滿五年能省多少稅費(fèi)?交定金后延期過戶可行嗎?

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-07 09:20

最近，北京的林女士想要“賣舊買新”置換一套兩居室，她看中了東城區(qū)的一套二手房，總價(jià)900萬元。不過，該房源得到明年7月房產(chǎn)證才滿五年，中介建議她先按賣方要求交200萬元定金，等到明年7月再過戶，從而可以享受到“滿五唯一”的稅費(fèi)優(yōu)惠。林女士有點(diǎn)糾結(jié)，這樣操作的話稅費(fèi)能省多少？過戶時(shí)間距今還有近一年，會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？

解答：

按林女士所述的情況，中介建議她先交200萬元定金，等到明年7月房子滿五年了再交稅過戶，實(shí)際上是一種避稅操作，著眼于交易稅費(fèi)的優(yōu)惠減免，但要注意的是，這種做法有不小的風(fēng)險(xiǎn)，需要審慎考慮。

首先咱們來看，二手房滿五年后再交稅過戶，稅費(fèi)究竟能省多少？實(shí)際上，如果該房源為賣方的唯一住房，“滿五年唯一”與“非滿五年唯一”相比，前者可以免征個(gè)稅。

據(jù)麥田房產(chǎn)專業(yè)人士介紹，二手房交易個(gè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)有兩種，其一是有原值的情況（即賣家能提供原值憑證，或系統(tǒng)能查出原始的交易價(jià)格記錄），個(gè)稅為差額的20%，即（成交總價(jià)－房屋原值－裝修費(fèi)、利息等合理費(fèi)用）×20%；其二是沒有原值的情況，一般是按照成交總價(jià)的1%來進(jìn)行征收。

由此可以看出，如果按照中介的建議來操作，林女士能省多少稅費(fèi)得看房源的具體情況，如果林女士想買的這套房子有原值，假設(shè)上述差額為300萬元，那么個(gè)稅為60萬元（300×20%）；如果沒有原值，那么個(gè)稅則為9萬元（900×1%）。

雖然最高可以省幾十萬，但林女士也需衡量這種操作的風(fēng)險(xiǎn)。上述專業(yè)人士指出，最大的風(fēng)險(xiǎn)是房屋被查封，如果林女士先付給了賣家200萬元定金，倘若在明年7月“滿五年”之前，房子就被查封了，那么林女士不但拿不到房，其定金也難以追回，只能訴訟解決。

此外，由于近一年的時(shí)間跨度較長，期間房價(jià)的變動(dòng)也有可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，假如房價(jià)上漲，賣方不愿意賣了要違約，那就有可能導(dǎo)致合同無法履行，即使最后林女士能獲得一定補(bǔ)償，也錯(cuò)失了此前的購房機(jī)會(huì)。