隨著我國城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，各地征收拆遷任務(wù)日益繁重，相關(guān)訴訟日益增多，處理難度日益加大，如何解決這些官民矛盾，確保公、私平衡，是審判實踐中亟待解決的難題。本文針對爭議較大的幾個問題談?wù)劥譁\的認(rèn)識。

　　一、被征收的房屋性質(zhì)如何認(rèn)定

　　被征收的房屋性質(zhì)如何認(rèn)定也是征收工作中經(jīng)常遇到的問題，以住改商房屋為例，登記是住房，而實際作為商業(yè)性使用的房屋如何補(bǔ)償，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和司法解釋沒有明確規(guī)定，實踐中爭議較大，有人認(rèn)為應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，有人則認(rèn)為應(yīng)以實際用途作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。2003年9月19日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營狀況，經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償?！痹撏ㄖ獙儆谔厥庖?guī)范性文件，具有國家政策的效力，對行政機(jī)關(guān)具有約束力，人民法院可以作為審查行政行為合法性的補(bǔ)充依據(jù)。具體而言：

　　1、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù)；

　　2、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請變更登記；

　　3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實際用于居住的，應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補(bǔ)償安置；

　　4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，但依法取得營業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照住宅予以補(bǔ)償安置，同時根據(jù)其經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限以及納稅等實際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　二、被征收房屋如何評估

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！备鶕?jù)上述規(guī)定，協(xié)商選定是確定評估機(jī)構(gòu)的首選方式，只有被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)未進(jìn)行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒有達(dá)成一致意見時，才可以通過多數(shù)決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方法確定評估機(jī)構(gòu)的，屬違反法定程序，所作出的評估報告不能采用。關(guān)于評估價格，2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以“不低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對于這一規(guī)定的理解，應(yīng)當(dāng)明確以下幾點：

　　1、市場價格是補(bǔ)償?shù)拙€，補(bǔ)償可以高于或者等于市場價格，但不能低于市場價格；2、價格基準(zhǔn)日是“房屋征收決定公告之日”；

　　3、類似是指結(jié)合區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度，規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似；

　　4、市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格；

　　5、確定市場價格時，應(yīng)當(dāng)剔除偶然和不正常的因素。

　　三、被征收的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何確定

　　補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是征收拆遷案件中爭議最大的問題之一，因為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系到補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。以集體土地征收為例，被征收的土地屬于菜地，某區(qū)人民政府按照普通耕地進(jìn)行了補(bǔ)償。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的土地補(bǔ)償費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征收的耕地數(shù)量除以征收前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。支付土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費。但是，土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

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