作者 | 陳盼盼

出品 | 焦點(diǎn)財經(jīng)

8月28日，剛過完20歲“生日”的的旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）交出2020年“中考”成績單。

報告期內(nèi)，旭輝確認(rèn)收入約為230.2億元，按年增長11.3%；核心凈利潤按年增長11.2%至約31.94億元，核心凈利潤率為13.9%，實現(xiàn)毛利約為59.01億元；凈負(fù)債率63.2%，較2019年末下降2.4個百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比2.4倍。

營收增長，盈利可觀，財務(wù)穩(wěn)健……半年報披露之后，多家機(jī)構(gòu)給予旭輝控股“買入”評級。

然而，一片唱好之下也難掩旭輝開發(fā)主業(yè)增長的“疲態(tài)”和土地儲備的“焦慮”。

銷售增速放緩

銷售均價下滑

“調(diào)控的“灰犀?！眽m埃未落，疫情的“黑天鵝”又橫空出現(xiàn)。地產(chǎn)2020，注定是坎坷波折的一年”，年初，旭輝總裁林峰曾如此評價2020年行業(yè)局勢。

如其所言，一場新冠肺炎疫情打亂了房地產(chǎn)行業(yè)正常經(jīng)營秩序：土地停供、工地停工、銷售停擺……同時，也在考驗著每家房企擁抱變化、應(yīng)對沖擊的能力。

疫情之下，無論是行業(yè)龍頭恒大還是中小企業(yè)，紛紛使出百般武藝，力求降低疫情對自身經(jīng)營的影響。疫情漸退，有的房企反而有所突破，有的房企尚能穩(wěn)住自身地位，而旭輝則屬于“不進(jìn)則退”的那一類。

財報顯示，受疫情影響，旭輝上半年合同銷售金額為807.3億元，同比下降8.7%；合同銷售建筑面積489.59萬平方米，同比下降3.8%。

若從行業(yè)來看，2020年上半年旭輝的合約銷售額位居克而瑞銷售排行榜第18位，排名下降3個名次。而旭輝同比下滑8.7%的銷售速度，相較于TOP20房企平均0.19%的增長率而言差距較大。

若從業(yè)績完成度來看，因考慮疫情影響，旭輝將2020年全年目標(biāo)定為2300億元，由2019年32%的增速縮減至14.7%。截至上半年，旭輝的目標(biāo)完成率約為35.1%，位居克而瑞統(tǒng)計的36家典型上市房企目標(biāo)完成榜倒數(shù)第四。

若從橫向?qū)Ρ葋砜?，同為“閩系”房企的陽光城，上半年合同銷售額達(dá)900.7億元，同比增長約28%，完成全年1800億銷售目標(biāo)的50%。無論是增長率，還是目標(biāo)完成率均“甩”出旭輝一大截。

事實上，過去幾年時間里，旭輝銷售規(guī)模不斷上臺階。2016至2018年,旭輝控股的合同銷售分別為530.02億元、1040億元和1520億元，年復(fù)合增長率超過70%，一躍成為地產(chǎn)黑馬。2019年，旭輝更是只用了一年時間將合約銷售規(guī)模突破2000億大關(guān)，跨進(jìn)行業(yè)TOP20，驚羨眾房企。

但在疫情“洗禮”之下，“黑馬”旭輝業(yè)績增長卻有失往日風(fēng)范。 盡管旭輝管理層一再強(qiáng)調(diào)，目前已經(jīng)追平疫情影響，下半年推貨增加，有信心完成2300億目標(biāo)，但難掩其上半年銷售抗“疫”的失敗。

此外，報告期內(nèi)，旭輝的合同銷售均價從去年的17382元/平方米下降5.14%至16488元/平方米。在天風(fēng)證券看來，“均價下滑主要由于旭輝的銷售結(jié)構(gòu)有關(guān)，期內(nèi)一、二、三線城市銷售金額分別占比11%、61.8%、27.2%，去年同期分別為20.0%、52.9%、27.1%，一線城市銷售金額占比下降而二線城市占比有所提升?！?/p>

具體而言，上半年對旭輝銷售額貢獻(xiàn)最高的城市是杭州，單城市銷售額達(dá)到了88.5億元，同比增長了11%。除杭州、溫州外，其他2019年上半年產(chǎn)能前5的城市在2020年上半年的產(chǎn)能都有所減少，北京和上海的產(chǎn)能甚至都減少了50%以上，“這種重點(diǎn)城市產(chǎn)能出現(xiàn)大幅減少的現(xiàn)象仍然值得旭輝注意”，克而瑞表示。

利潤與規(guī)模不匹配

權(quán)益土儲占比過低

“我們始終堅持有質(zhì)量的銷售，如果沒有回款、沒有利潤的銷售那就是耍流氓，做多少規(guī)模都可以”，旭輝控股CEO林峰在2020年年中業(yè)績會上坦言。

事實上，被冠以“合作之王”的旭輝，利潤增速遠(yuǎn)不及規(guī)模增長。

2017年-2019年，旭輝的銷售規(guī)模增速分別為96.2%、46%、32%；核心凈利潤增速則從2017年的44.6%跌至2019年的25%。相伴隨的，旭輝出現(xiàn)利潤無法匹配其行業(yè)內(nèi)規(guī)模地位的“尷尬”局面。2020年上半年，旭輝的核心凈利潤為31.94億元，同為兩千億量級的世茂集團(tuán)核心凈利潤為82.5億元，是旭輝的2.5倍。

利潤與規(guī)模不相匹配的背后是旭輝“低權(quán)益擴(kuò)張模式”，即以增加合作項目、降低權(quán)益比率的方式實現(xiàn)高速擴(kuò)張。

財報顯示，2016-2019年，旭輝控股在新增土地面積中的權(quán)益占比分別約為53.85%、41.67%、57.26%和，常年在50%附近徘徊。這直接導(dǎo)致旭輝銷售“含金量”不高。2017年至-2020年中期，旭輝控股合約銷售額為旭輝分別實現(xiàn)合同銷售金額1040億元、1520億元、2006億元和807億元；同期，旭輝的權(quán)益銷售金額分別為550億元、861億元、1149億元和444億元占比分別為53%、57%、57%和55%。

簡言之，銷售金額雖高，但歸屬于旭輝自己的權(quán)益并不多，有接近一半是屬于合作方。這一點(diǎn)，從旭輝激增的少數(shù)股東權(quán)益金額也有顯現(xiàn)。2014年到2019年，少數(shù)股東權(quán)益增長42倍，年復(fù)合增長率111.3%，遠(yuǎn)高于同期歸母股東權(quán)益25.8%的增長率。

截至2020年6月末，旭輝的少數(shù)股東權(quán)益為365.97億元、歸母股東權(quán)益為321.6億元，少數(shù)股東權(quán)益超過歸母股東權(quán)益。

為了彌補(bǔ)權(quán)益銷售占比較低的“短板”，旭輝近兩年的拿地中有意識地提高了新增土儲的權(quán)益比例。林峰表示：“2020年旭輝努力將土地權(quán)益占比提升至70%”。

不過，權(quán)益土儲占比從50%左右提升至70%并非易事。2019年上半年，旭輝新增土儲權(quán)益比曾達(dá)到74%，但隨著下半年的拿地稀釋，全年新增土儲權(quán)益占比再度被拉回至65%。

今年上半年，在疫情形勢尚未完全復(fù)蘇的情況下，旭輝依然保持較為積極的拿地態(tài)勢，斥資360.37億新增27個新項目，新增土儲總建面為464.52萬平方米，其中新增土儲建面的權(quán)益比例達(dá)到了72.3%，高于2019年的64.9%。

截至2020年6月30日，旭輝共有土地儲備5266萬平方米，權(quán)益土儲面積2770萬平方米，權(quán)益比例52.56%，仍低于行業(yè)平均水平。

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