房企融資監(jiān)管“三條紅線”體現房地產調控新思路

來源：智能家居時間：2020-09-01 10:43

日前住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制，形成了重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。據悉，此次明確的房企融資管理新規(guī)是：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現金短債比”小于1。這也是此前在業(yè)內多次傳聞的“三條紅線”。此外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監(jiān)管機構考察的重要指標。

這次會議透露的房企融資監(jiān)管新規(guī)，體現了房地產調控的新思路。

首先，以往房地產調控從需求端入手，比如通過政策性限購、調整房地產首付貸款比例、調整房貸利息和房產交易環(huán)節(jié)稅收等方式，調節(jié)房地產市場的買方市場。但作為市場化較高的房地產行業(yè)，有賣才有買，賣買雙方決定了市場的穩(wěn)定發(fā)展。如果只從買方市場進行調節(jié)，而對賣方市場放松調節(jié)，讓調控效果大打折扣，同時增加了房企的負債率和整個房地產行業(yè)產能過剩等問題，也不利于形成房地產調控的長效機制。因此，房地產調控需要從主要調節(jié)買方市場轉為買賣雙方都進行調控，務求調控實效。

其次，房地產市場在堅持“房住不炒”的前提下，從供給端入手調控，更有助于實現房地產市場調控“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目的，特別是監(jiān)管新規(guī)劃出的 “三條紅線”，既是監(jiān)管約束指標，又是預期引導指標，有相對明顯的調控效果。

天風證券根據2019年財務數據，按照三條標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中同時踩到“三條紅線”的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企有12家。

顯然，這些踩紅線的房企將要對照新規(guī)要求，逐步降低自身的財務杠桿，以達到合規(guī)經營的目的。這樣就硬性倒逼房企更加積極主動地去降杠桿、去庫存。從目前透露的信息來看，如果有的房企上述三項指標全部“踩線”，不能再到金融或者債券市場融資，有息負債不得增加；若指標中兩項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；若只有一項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監(jiān)管層要求，則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。

對于已經符合融資新規(guī)條件的房企，今后就會按照新規(guī)要求融資拿地開發(fā)房產，體現了“三條紅線”預期引導作用。更進一步，在監(jiān)管紅線指標約束和預期引導下，一些房企以后不能拿銀行貸款或者負債取得的資金不加約束地到處“攻城略地”，防止以所謂“新地王”為炒作噱頭等影響購房行為和預期，約束意味強烈。

最后，在房企融資監(jiān)管“三條紅線”的約束下，還倒逼一些房企將房地產商品銷售作為主攻方向，真正推動房企回歸開發(fā)和銷售產品的“實體”功能，實現降杠桿的同時，增加市場供給。特別是對財務杠桿過高的房企，就會推動房企通過多種營銷手段促進商品房銷售以增加企業(yè)現金流。這對購房者來說，就會得到降低購房成本的紅利，特別是首套剛需購房者將首先嘗鮮，這正符合房地產調控的目的。

當然，供給端對房企融資行為進行監(jiān)管的同時，消費端的調控措施仍需同步跟進，雙管齊下，形成調控合力。比如對擁有多套住房的購房者嚴格執(zhí)行限購等政策，防止買方市場的炒作行為。

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來源：新京報