本報(bào)記者 莊靈輝 盧志坤 北京報(bào)道

一項(xiàng)還未落地的政策在房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)軒然大波。

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。雖然座談會(huì)后至今并未公布任何政策，但據(jù)多家媒體報(bào)道，座談會(huì)后參會(huì)房企被要求在9月底提交最新的資產(chǎn)負(fù)債表，監(jiān)管部門將按照“三條紅線”管控這些重點(diǎn)房企此后的融資行為。2021年1月1日起，這一監(jiān)管政策或?qū)⒃谡麄€(gè)房地產(chǎn)行業(yè)推行。

所謂“三條紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得大于100%以及現(xiàn)金短債比不得小于1倍。按照這“三條紅線”，監(jiān)管部門將試點(diǎn)房企分為四檔管理，每降低一檔，此后的有息負(fù)債規(guī)模增速上限將增加5%。與此前市場(chǎng)熱傳的“3、4、5”新規(guī)基本一致。

多位業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者表示，此次房地產(chǎn)融資政策收緊，或與今年上半年各地土拍市場(chǎng)的火熱以及房企高頻融資有關(guān)，但作為落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一環(huán)，此次政策本意肯定也是防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)此政策的影響，多位業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為行業(yè)此前的融資模式將被顛覆，高負(fù)債帶來(lái)的高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式也將被終結(jié)，房企恐再難靠高周轉(zhuǎn)模式快速擴(kuò)大規(guī)模。但長(zhǎng)期來(lái)看，這一政策確會(huì)促進(jìn)行業(yè)有序健康發(fā)展。而為適應(yīng)政策要求，往后聯(lián)合開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目或?qū)⒓ぴ觥?/p>

顛覆房企融資模式

實(shí)際上，日前住建部與央行主導(dǎo)的座談會(huì)雖然透露出融資收緊的信號(hào)，但并未正式公布與“三條紅線”相關(guān)的監(jiān)管政策。在官方網(wǎng)站中，對(duì)座談會(huì)上融資監(jiān)管機(jī)制的表述僅為“形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”。

雖然還未“官宣”，但房企施行“三條紅線”融資監(jiān)管這一政策卻已被廣泛談?wù)?，在不少房企中期業(yè)績(jī)會(huì)以及媒體報(bào)道中，都不乏這一政策的細(xì)則與點(diǎn)評(píng)。

目前被廣泛談?wù)摰恼呒?xì)則均類似于此前市場(chǎng)流傳的“3、4、5”政策。即按照上述三條紅線，監(jiān)管層將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔進(jìn)行監(jiān)管。觸及全部三條紅線的房企被列為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；觸及其中任何兩條紅線的房企被列為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；觸及其中任何一條紅線的房企被列為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；“三條紅線”均未觸及的房企被列為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

這一并未正式落地的政策之所以引發(fā)行業(yè)廣泛關(guān)注，在于其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的顛覆。

“大規(guī)模和低成本融資一直是房企比較重視的，高負(fù)債帶來(lái)房企規(guī)模高速擴(kuò)張這一模式也早已被行業(yè)承認(rèn)。此前為防控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，監(jiān)管層也出臺(tái)過(guò)相關(guān)政策，但像‘三條紅線’這樣直接對(duì)房企融資規(guī)模進(jìn)行限制的政策卻可以說(shuō)是空前的。”一家上市房企的從業(yè)人員告訴記者，針對(duì)房企各個(gè)融資渠道，此前監(jiān)管層已出臺(tái)過(guò)多項(xiàng)監(jiān)管政策，這樣直接限制房企融資規(guī)模的政策則屬首次，可以說(shuō)是對(duì)房企此前融資模式的一種顛覆。

化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

為何會(huì)在當(dāng)前階段出臺(tái)如此嚴(yán)格的房企融資監(jiān)管政策？業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，直接誘因是今年上半年持續(xù)火熱的土地市場(chǎng)，因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的火熱側(cè)面反映了各地方政府仍欠缺控制地價(jià)的動(dòng)力。

今年的土拍數(shù)據(jù)也印證了這一分析。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年3月至7月，100個(gè)大中城市成交住宅類土地溢價(jià)率均在16%以上，與往年同期相比并無(wú)明顯降幅。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，截至8月24日，全國(guó)50個(gè)大城市合計(jì)賣地金額超過(guò)2.6萬(wàn)億元，同比上漲21%。上海、杭州土地出讓金超過(guò)2000億元，北京、南京、武漢、廣州賣地也超過(guò)千億元，刷新歷史同期紀(jì)錄。

上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)報(bào)告也顯示，今年1至7月，全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6088元/平方米，同比上漲8.8%。雖然地價(jià)總體上呈現(xiàn)漲幅收窄態(tài)勢(shì)，但仍呈上漲趨勢(shì)，各地也出現(xiàn)了較多的高溢價(jià)地塊，穩(wěn)地價(jià)工作仍需堅(jiān)持。

但無(wú)論是官方對(duì)此次座談會(huì)的表述還是業(yè)內(nèi)分析，都可看出此次“三條紅線”政策是為了規(guī)范房企有序融資，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

顯而易見的背景是目前房企償債壓力在不斷增加。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年房企債券融資償還迎高峰期，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億元，較上一年增加58%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，如“三條紅線”正式落地，有助于改變房企此前“拆東補(bǔ)西”的融資模式，使房企更加注重自身的穩(wěn)健增長(zhǎng)，確實(shí)在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)方面有不小的作用。

“無(wú)論是否標(biāo)榜過(guò)高周轉(zhuǎn)房企，不少規(guī)模房企的發(fā)展速度都是不慢的，確實(shí)存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前也有部分規(guī)模房企暴露出這方面的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橛绊戄^大，無(wú)論是監(jiān)管層還是企業(yè)甚至社會(huì)層面都不希望看到這樣的事情發(fā)生?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示，快速發(fā)展的房企要“慢”下來(lái)肯定會(huì)面臨各種難題，但這無(wú)疑是促進(jìn)行業(yè)有序健康發(fā)展的必經(jīng)之路。

在龍湖集團(tuán)2020中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)CFO趙軼在回復(fù)媒體相關(guān)提問(wèn)時(shí)也曾表示，這一舉措的主要目的還是想穩(wěn)住開發(fā)商的杠桿，控制負(fù)債不會(huì)過(guò)快增長(zhǎng)，從而把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)?！拔覀冋J(rèn)為這個(gè)措施應(yīng)該說(shuō)是規(guī)范行業(yè)行為，倒逼行業(yè)進(jìn)入健康狀態(tài)?！?/p>

聯(lián)合開發(fā)或?qū)⒓ぴ?/strong>

雖是規(guī)范行業(yè)行為的政策，但收緊融資渠道，無(wú)疑是讓高速發(fā)展的房企踩了剎車。這讓不少房企在著力降負(fù)債的同時(shí)，也在思考著此后的發(fā)展模式。

根據(jù)2019年年報(bào)數(shù)據(jù)，華創(chuàng)證券按照“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)對(duì)2019年銷售30強(qiáng)房企進(jìn)行了劃分?！叭龡l紅線”均觸及的房企共有9家；觸及兩條紅線的有5家；觸及一條紅線的有11家；三條均未觸及的只有5家。而這30家房企中，多數(shù)房企有息負(fù)債的增速超過(guò)了15%，這意味著政策一旦落地并全面實(shí)施，行業(yè)整體降杠桿的壓力并不小。同時(shí)華創(chuàng)證券分析認(rèn)為，為降低凈負(fù)債率，此后一段時(shí)間內(nèi)房企聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)的事件可能增多，明股實(shí)債的風(fēng)險(xiǎn)也可能上升。

“通過(guò)今年的半年報(bào)就能看出，不少房企的資產(chǎn)負(fù)債率只是略低于70%，踩在其中一條‘紅線’的邊上，很可能是優(yōu)化過(guò)報(bào)表，可見不少房企其實(shí)已在研究并努力適應(yīng)這一政策。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)行業(yè)內(nèi)有不少方法降低表內(nèi)負(fù)債，但從此次監(jiān)管層的決心來(lái)看，這些技術(shù)層面的優(yōu)化其實(shí)已無(wú)多大效用，思考如何穩(wěn)健發(fā)展才是當(dāng)前房企必做的功課。

“但這項(xiàng)政策即便全行業(yè)施行，也不會(huì)直接影響到房企的生存，即便是中小規(guī)模房企，由于深耕區(qū)域發(fā)展，各方面資源其實(shí)已較深厚?！痹撊耸空J(rèn)為，融資環(huán)境收緊與房企生存并無(wú)直接關(guān)系，后期是否會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模收并購(gòu)也與此次政策無(wú)太大關(guān)聯(lián)，不過(guò)中小規(guī)模房企此后的擴(kuò)張會(huì)受政策影響，一定程度上行業(yè)格局將進(jìn)一步固化。

該人士還表示，為盡快適應(yīng)政策要求，往后聯(lián)合開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目很可能將增多?！翱焖侔l(fā)展的房企很難突然慢下來(lái)，既要維系規(guī)模體量，又要降低資金和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，聯(lián)合拿地和開發(fā)或許是最優(yōu)選擇。”該人士分析，房企融資收緊背景下，通過(guò)聯(lián)合拿地或開發(fā)不僅能有效分化資金和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在各類榜單統(tǒng)計(jì)權(quán)益金額時(shí)，聯(lián)合拿地的部分也會(huì)全部計(jì)入合作任意一方，也能讓合作各方保持較好的銷售業(yè)績(jī)。