本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

一項還未落地的政策在房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)軒然大波。

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會。雖然座談會后至今并未公布任何政策，但據(jù)多家媒體報道，座談會后參會房企被要求在9月底提交最新的資產(chǎn)負債表，監(jiān)管部門將按照“三條紅線”管控這些重點房企此后的融資行為。2021年1月1日起，這一監(jiān)管政策或?qū)⒃谡麄€房地產(chǎn)行業(yè)推行。

所謂“三條紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；凈負債率不得大于100%以及現(xiàn)金短債比不得小于1倍。按照這“三條紅線”，監(jiān)管部門將試點房企分為四檔管理，每降低一檔，此后的有息負債規(guī)模增速上限將增加5%。與此前市場熱傳的“3、4、5”新規(guī)基本一致。

多位業(yè)內(nèi)人士向《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者表示，此次房地產(chǎn)融資政策收緊，或與今年上半年各地土拍市場的火熱以及房企高頻融資有關(guān)，但作為落實房地產(chǎn)長效機制的一環(huán)，此次政策本意肯定也是防范化解金融風險，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對此政策的影響，多位業(yè)內(nèi)人士則認為行業(yè)此前的融資模式將被顛覆，高負債帶來的高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式也將被終結(jié)，房企恐再難靠高周轉(zhuǎn)模式快速擴大規(guī)模。但長期來看，這一政策確會促進行業(yè)有序健康發(fā)展。而為適應(yīng)政策要求，往后聯(lián)合開發(fā)的地產(chǎn)項目或?qū)⒓ぴ觥?/p>

顛覆房企融資模式

實際上，日前住建部與央行主導(dǎo)的座談會雖然透露出融資收緊的信號，但并未正式公布與“三條紅線”相關(guān)的監(jiān)管政策。在官方網(wǎng)站中，對座談會上融資監(jiān)管機制的表述僅為“形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”。

雖然還未“官宣”，但房企施行“三條紅線”融資監(jiān)管這一政策卻已被廣泛談?wù)摚诓簧俜科笾衅跇I(yè)績會以及媒體報道中，都不乏這一政策的細則與點評。

目前被廣泛談?wù)摰恼呒殑t均類似于此前市場流傳的“3、4、5”政策。即按照上述三條紅線，監(jiān)管層將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔進行監(jiān)管。觸及全部三條紅線的房企被列為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；觸及其中任何兩條紅線的房企被列為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；觸及其中任何一條紅線的房企被列為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三條紅線”均未觸及的房企被列為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

這一并未正式落地的政策之所以引發(fā)行業(yè)廣泛關(guān)注，在于其對房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的顛覆。

“大規(guī)模和低成本融資一直是房企比較重視的，高負債帶來房企規(guī)模高速擴張這一模式也早已被行業(yè)承認。此前為防控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，監(jiān)管層也出臺過相關(guān)政策，但像‘三條紅線’這樣直接對房企融資規(guī)模進行限制的政策卻可以說是空前的?！币患疑鲜蟹科蟮膹臉I(yè)人員告訴記者，針對房企各個融資渠道，此前監(jiān)管層已出臺過多項監(jiān)管政策，這樣直接限制房企融資規(guī)模的政策則屬首次，可以說是對房企此前融資模式的一種顛覆。

化解房地產(chǎn)金融風險

為何會在當前階段出臺如此嚴格的房企融資監(jiān)管政策？業(yè)內(nèi)分析認為，直接誘因是今年上半年持續(xù)火熱的土地市場，因為土地市場的火熱側(cè)面反映了各地方政府仍欠缺控制地價的動力。

今年的土拍數(shù)據(jù)也印證了這一分析。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年3月至7月，100個大中城市成交住宅類土地溢價率均在16%以上，與往年同期相比并無明顯降幅。另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，截至8月24日，全國50個大城市合計賣地金額超過2.6萬億元，同比上漲21%。上海、杭州土地出讓金超過2000億元，北京、南京、武漢、廣州賣地也超過千億元，刷新歷史同期紀錄。

上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)報告也顯示，今年1至7月，全國100個城市居住用地價格為6088元/平方米，同比上漲8.8%。雖然地價總體上呈現(xiàn)漲幅收窄態(tài)勢，但仍呈上漲趨勢，各地也出現(xiàn)了較多的高溢價地塊，穩(wěn)地價工作仍需堅持。

但無論是官方對此次座談會的表述還是業(yè)內(nèi)分析，都可看出此次“三條紅線”政策是為了規(guī)范房企有序融資，防范化解房地產(chǎn)金融風險。

顯而易見的背景是目前房企償債壓力在不斷增加。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年房企債券融資償還迎高峰期，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億元，較上一年增加58%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，如“三條紅線”正式落地，有助于改變房企此前“拆東補西”的融資模式，使房企更加注重自身的穩(wěn)健增長，確實在防范化解金融風險方面有不小的作用。

“無論是否標榜過高周轉(zhuǎn)房企，不少規(guī)模房企的發(fā)展速度都是不慢的，確實存在一定的潛在風險。當前也有部分規(guī)模房企暴露出這方面的風險，因為影響較大，無論是監(jiān)管層還是企業(yè)甚至社會層面都不希望看到這樣的事情發(fā)生?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示，快速發(fā)展的房企要“慢”下來肯定會面臨各種難題，但這無疑是促進行業(yè)有序健康發(fā)展的必經(jīng)之路。

在龍湖集團2020中期業(yè)績會上，龍湖集團CFO趙軼在回復(fù)媒體相關(guān)提問時也曾表示，這一舉措的主要目的還是想穩(wěn)住開發(fā)商的杠桿，控制負債不會過快增長，從而把房價穩(wěn)定下來?！拔覀冋J為這個措施應(yīng)該說是規(guī)范行業(yè)行為，倒逼行業(yè)進入健康狀態(tài)。”

聯(lián)合開發(fā)或?qū)⒓ぴ?/strong>

雖是規(guī)范行業(yè)行為的政策，但收緊融資渠道，無疑是讓高速發(fā)展的房企踩了剎車。這讓不少房企在著力降負債的同時，也在思考著此后的發(fā)展模式。

根據(jù)2019年年報數(shù)據(jù)，華創(chuàng)證券按照“三條紅線”標準對2019年銷售30強房企進行了劃分?！叭龡l紅線”均觸及的房企共有9家；觸及兩條紅線的有5家；觸及一條紅線的有11家；三條均未觸及的只有5家。而這30家房企中，多數(shù)房企有息負債的增速超過了15%，這意味著政策一旦落地并全面實施，行業(yè)整體降杠桿的壓力并不小。同時華創(chuàng)證券分析認為，為降低凈負債率，此后一段時間內(nèi)房企聯(lián)營、合營的事件可能增多，明股實債的風險也可能上升。

“通過今年的半年報就能看出，不少房企的資產(chǎn)負債率只是略低于70%，踩在其中一條‘紅線’的邊上，很可能是優(yōu)化過報表，可見不少房企其實已在研究并努力適應(yīng)這一政策?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示，其實行業(yè)內(nèi)有不少方法降低表內(nèi)負債，但從此次監(jiān)管層的決心來看，這些技術(shù)層面的優(yōu)化其實已無多大效用，思考如何穩(wěn)健發(fā)展才是當前房企必做的功課。

“但這項政策即便全行業(yè)施行，也不會直接影響到房企的生存，即便是中小規(guī)模房企，由于深耕區(qū)域發(fā)展，各方面資源其實已較深厚?！痹撊耸空J為，融資環(huán)境收緊與房企生存并無直接關(guān)系，后期是否會出現(xiàn)大規(guī)模收并購也與此次政策無太大關(guān)聯(lián)，不過中小規(guī)模房企此后的擴張會受政策影響，一定程度上行業(yè)格局將進一步固化。

該人士還表示，為盡快適應(yīng)政策要求，往后聯(lián)合開發(fā)的地產(chǎn)項目很可能將增多。“快速發(fā)展的房企很難突然慢下來，既要維系規(guī)模體量，又要降低資金和市場風險，聯(lián)合拿地和開發(fā)或許是最優(yōu)選擇。”該人士分析，房企融資收緊背景下，通過聯(lián)合拿地或開發(fā)不僅能有效分化資金和市場風險，在各類榜單統(tǒng)計權(quán)益金額時，聯(lián)合拿地的部分也會全部計入合作任意一方，也能讓合作各方保持較好的銷售業(yè)績。