千條樓訊不及一筆建議?！沂侨澹阆嘁姾尥淼馁I房軍師，一如既往帶你賺錢！

以下為“ 三叔說房” 微信公眾號(hào)粉絲提問精選

提問：純投資，首房首貸，總額1500萬左右，有以下選擇，請(qǐng)幫助排序:1.萬科蛇口公館（新房，可選擇空間少）；2.寶中的新房；3.寶中的二手房:第五大道或者天健時(shí)尚；4.前海時(shí)代一期；5.觀海臺(tái)或?yàn)I海之窗的二房。

回答：首選5，南二外本部學(xué)位，且連年雄踞南山榜首，只要成績不滑坡，學(xué)位房永遠(yuǎn)漲的魔咒就不會(huì)被破除。

蛇口公館和天建時(shí)尚，一個(gè)周邊老舊房子過多，一個(gè)小戶型社區(qū)，又沒有學(xué)位支撐，小戶型可以買，大戶型都很難有足夠廣的受眾面。

前海時(shí)代，單價(jià)一直很高端，戶型也不討喜，一直是靠預(yù)期支撐著，沒有真實(shí)居住需求，就無法長袖善舞，所以過往表現(xiàn)遠(yuǎn)不如華潤城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起來住家成熟的時(shí)候，前海時(shí)代已有一定樓齡無法高端了，不確定性太大。

三叔您好，可以介紹一下尖崗山壹號(hào)這個(gè)樓盤嗎？據(jù)說最小79三房，不知道價(jià)位如何，還有這個(gè)地段怎么樣？可以分析一下優(yōu)缺點(diǎn)嗎？

回答：你好。

尖崗山壹號(hào)

地鐵：5號(hào)線興東站步行790米，算是地鐵物業(yè)。

學(xué)區(qū)：緊鄰寶中實(shí)驗(yàn)學(xué)校，旁邊海安苑已是寶中實(shí)驗(yàn)學(xué)位，所以大概率尖崗山壹號(hào)花園也是寶中實(shí)驗(yàn)學(xué)位。（海安苑是海關(guān)的福利房，海安苑和壹號(hào)花園的位置以前是沒有居民小區(qū)的，所以這一片也未有學(xué)區(qū)劃分。）

其他配套：旁邊在建尖崗山公園，大型商業(yè)配套需要到靈芝這邊，生活、出行、商業(yè)還算方便。

這個(gè)項(xiàng)目是上合村聯(lián)合恒豐、松茂一起開發(fā)的，戶型是79-136平的3-4房，單價(jià)在8萬左右，600多萬就能買個(gè)寶中實(shí)驗(yàn)學(xué)位的3房，還是很香的。

提問：三叔，投資的話，光明中海哪個(gè)戶型收益率最高？

回答：只從收益率考慮的話，個(gè)人認(rèn)為85平3房2衛(wèi)戶型的收益率最高，最佳選擇是東北向01戶型。

85平戶型的單價(jià)均價(jià)是5.7萬，總價(jià)均價(jià)486萬，是4個(gè)戶型中單價(jià)最低的。85平雖然是北向，但沒有觀光路的車流噪音，并且高樓層都有新城公園的景觀。并且85平戶型的通透性也很好，雖然不是南北通，但算是東西通透了，居住舒適度高很多。

其次89平，謹(jǐn)慎選擇108平和127平戶型，這兩個(gè)戶型單價(jià)高，總價(jià)也高，不推薦。

提問：你好，我發(fā)現(xiàn)諾德國際目前80平左右的三房成交單價(jià)比48平的一房成交單價(jià)便宜7000左右一平，但兩年前三房比一房單價(jià)要貴7000一平，現(xiàn)在80平的三房是否會(huì)有補(bǔ)漲？個(gè)人認(rèn)為諾德不算頂級(jí)學(xué)位，而且這幾年學(xué)位并未變好，小戶型大多朝月亮灣大道，溢價(jià)不應(yīng)該這么多。

回答：首先，諾德48平是小兩房不是一房。兩年前80平比48平單價(jià)貴不假，可現(xiàn)在情勢(shì)已經(jīng)變了，前海越來越貴，投資客越來越多，48平小兩房因?yàn)橄∪焙偷涂們r(jià)，輕松跑贏80平三房。至于你認(rèn)為的80平補(bǔ)漲，有點(diǎn)想當(dāng)然了。

目前48平掛盤價(jià)已沖到750，明顯炒作過度已經(jīng)飄了，加上750的豪宅生死線，在我看來，短期內(nèi)不是80平補(bǔ)漲的問題，而是48平回調(diào)的問題，自住中長期持有的則不用擔(dān)心。

提問：三叔好，請(qǐng)問您對(duì)木頭龍舊改項(xiàng)目怎么看？未來有潛力嗎？

回答：潛力沒看到。羅湖的舊改項(xiàng)目，中海天鉆已經(jīng)做到極致了，一手買家都在賠錢，有天鉆的前車之鑒，誰還敢高價(jià)買木頭龍?另外，木頭龍的舊改太出名，偏負(fù)面，都知道木頭龍的回遷戶難纏，新盤更難賣上好價(jià)錢，這個(gè)盤大概率益田會(huì)做成平價(jià)盤，不虧就不錯(cuò)了。

提問：問下，現(xiàn)在600萬總價(jià)公寓在寶安南山福田以后區(qū)域選擇各自區(qū)域2-3 個(gè)性價(jià)比投資有性價(jià)比大家最關(guān)注的幾個(gè)公寓，麻煩推薦下。謝謝。

回答：除非財(cái)務(wù)自由了，否則都不建議考慮公寓這個(gè)產(chǎn)品，尤其是中低端公寓，供應(yīng)量大，不能上學(xué)。想辦法買住宅，買不了一線買準(zhǔn)一線，買不了準(zhǔn)一線買二線核心。

提問：請(qǐng)教三叔，400萬以內(nèi)的預(yù)算，在龍崗想買個(gè)2房投資，看了龍城廣場附近的東方明珠城，萬象天成，總感覺有點(diǎn)遠(yuǎn); 大運(yùn)片區(qū)的龍城華府和翡翠明珠花園您覺得升值潛力如何？明珠花園似乎可以買三房了吧

回答：遠(yuǎn)離萬象天成和東方明珠城這兩個(gè)樓盤，位置不差產(chǎn)品差。400萬買兩房，大運(yùn)和龍中都可以任君采擷了，三房都能夠著了，怎么看得都是這些歪瓜裂棗。

提問：您好，請(qǐng)教一下，本人目前深戶未婚，自己名下福田有一套房產(chǎn)，但同時(shí)還與父母分別持有另一套福田房產(chǎn)的五成份額，上述兩套均為住宅，因本人想在婚前在深圳西部再投資一套住宅，請(qǐng)問是否可以先將名下全部房產(chǎn)登記轉(zhuǎn)讓給父母（類似近親屬之間無償贈(zèng)予之類），以此來騰出本人的房票，不知這種方式是否可行，轉(zhuǎn)讓成本如何，謝謝解答。

回答：深圳房價(jià)為何不會(huì)降，因?yàn)檫€有大把像你這樣優(yōu)秀的單身姑娘撐起半邊天。贈(zèng)予，都必須是紅本在手才行，夫妻之間贈(zèng)予免稅，直系親屬贈(zèng)予可以只交契稅，還可以是三價(jià)合一前的登記價(jià)交契稅。

提問：三叔你好，想問下潤四大概會(huì)是什么價(jià)位？還會(huì)不會(huì)有潤三的驚喜嗎？想看下要不要等，謝謝

回答：華潤城，一個(gè)普通的中產(chǎn)盤，認(rèn)籌人數(shù)只會(huì)有多不少，您覺得您有多少幾率成為那個(gè)被上天眷顧的幸運(yùn)兒。至于單價(jià)，市場在動(dòng)態(tài)變化，華潤城有學(xué)位傍身，一直穩(wěn)中有漲，新房會(huì)被限價(jià)到什么程度，難以預(yù)測。

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