來源：盛京宅

繼“新國(guó)十條”（《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的通知》）之后，一些房?jī)r(jià)過高的城市相繼出臺(tái)了“限購令”，以緩解房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。在這種情況下，價(jià)格相對(duì)較低且無限制購買的“司法拍賣房”吸引了越來越多的人們的注意。盡管勸阻購買司法拍賣房產(chǎn)的聲音一直沒有中斷過，其主要原因還是在購買司法拍賣房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)上。其實(shí)，實(shí)際操作過程中只要抓住幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的重要點(diǎn)，購買這類房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)問題還是可以避免的。

顧名思義法拍房就是司法機(jī)關(guān)拍賣房產(chǎn)的簡(jiǎn)稱。指法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)人無力履行按揭合同或者無法清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人申請(qǐng)法院將債務(wù)人名下房屋拍賣，用拍賣所得的價(jià)款償還債務(wù)。如果想買法拍房，要注意哪些問題呢？

一、獲取渠道

在正式開始在線拍賣之前，法院將至少提前30天通過已建立的在線拍賣平臺(tái)發(fā)布拍賣公告。最高人民法院目前公布了七個(gè)司法拍賣平臺(tái)，分別是淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)及中拍網(wǎng)、工商銀行融e購、北京產(chǎn)權(quán)交易所。因此，如果有人說已經(jīng)從其他渠道獲得了法拍房，但沒有在上述七個(gè)平臺(tái)上找到，那么就應(yīng)該警惕欺詐的可能性。

二、核實(shí)信息

參加拍賣之前，您必須逐字仔細(xì)閱讀拍賣公告，尤其是以下五點(diǎn)：

1，是否限制購買

并非所有地區(qū)的法拍產(chǎn)都不限購！例如，在北京，廣州，深圳，廈門和三亞等城市，當(dāng)前的政策是，沒有購房這個(gè)的競(jìng)拍人拍得房產(chǎn)后也不可以過戶。所以因?yàn)閭€(gè)地政策的不同或者是隨時(shí)發(fā)生的變換，在參拍錢最好向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門核實(shí)清楚。

2，購買金額及產(chǎn)權(quán)歸屬

在一些法拍房存在歸屬權(quán)共有的問題。法院拍賣的是指其中一個(gè)所有人的持有部分。在這種情況下，即使拍賣成功，因?yàn)橹幌硎芤欢ū壤姆课?，所以不可能?dú)立決定如何使用房屋，也沒有權(quán)利獨(dú)立決定出售房屋。簡(jiǎn)而言之，這種房產(chǎn)等到后將面臨賣也不是，住也不是的風(fēng)險(xiǎn)。

3、隱性成本

首先，稅收。法拍房有一個(gè)隱形成本很容易忽略-稅款。稅收是不包括在拍賣價(jià)格當(dāng)中的中。不同城市對(duì)證拍房有不同的稅費(fèi)規(guī)定。例如，北京目前的政策是，所有地區(qū)和縣只需要繳納契稅，而不是個(gè)人所得稅和增值稅。長(zhǎng)沙的稅費(fèi)包括契稅，個(gè)人稅，增值稅，土地增值稅和其他附加費(fèi)。此外，這些稅費(fèi)根據(jù)房屋的用途（住宅或非住宅等），買賣雙方的身份（個(gè)人或企業(yè)），房屋大小，房產(chǎn)數(shù)量而有很大差異。在實(shí)際操作中，一般賣方稅也是由買方承擔(dān)的，但也不絕對(duì)，所以在拍賣前要注意看公告里是否有寫明，稅費(fèi)全部由買家承擔(dān)。

其次，房產(chǎn)也可能欠付物業(yè)，水，電和暖氣費(fèi)用。通常，法院會(huì)在公告中發(fā)表免責(zé)聲明，要求投標(biāo)人了解物業(yè)，水電，暖氣等的付款狀態(tài)，任何欠款將由買方承擔(dān)。

最后，是否需要收取土地出讓金？如果法拍房是經(jīng)濟(jì)適用房，或者土地的性質(zhì)有劃撥，則投標(biāo)人必須承擔(dān)土地出讓金后才可以過戶。

4、房屋狀況

要了解拍賣財(cái)產(chǎn)中是否存在租賃關(guān)系，是否有人居住以及法院是否有責(zé)任騰房。這些情況將在拍賣公告中說明，但如果您想知道剩余租賃期限的長(zhǎng)短，是否愿意搬家，租賃合同是否滿足終止條件等，則應(yīng)致電法院、法院輔拍機(jī)構(gòu)電話進(jìn)行咨詢。以防萬一，還必須實(shí)地看房：首先，可以直觀地了解房屋的現(xiàn)狀和周圍的環(huán)境；其次，可以知道房子是否確實(shí)在居住，對(duì)方是否愿意退房，做到心中有數(shù)。考慮到以上問題，法拍房最好是毛坯。

5、落戶與學(xué)位

在拍賣公告中，法院將聲明不負(fù)責(zé)解決戶籍問題。買方可以在拍賣前咨詢法證拍賣機(jī)構(gòu)，以了解賣方的戶口是否已搬出。如果賣方已遷入戶口，聯(lián)系房屋所在轄區(qū)的派出所咨詢，如果原戶主不肯搬出，可否申請(qǐng)將原業(yè)主的戶口“空掛”，再遷入自己的戶口或者建新戶。

至于學(xué)位問題，不同地區(qū)甚至不同社區(qū)都有不同的學(xué)位政策。例如，有的樓盤學(xué)位是有時(shí)間限制，過了時(shí)限就沒有學(xué)位；再比有的配套學(xué)位是一次性的，只能原始業(yè)主使用，二手業(yè)主沒有學(xué)位。當(dāng)然這些都可以找學(xué)校和教育部門核實(shí)，難的是查學(xué)位是否被占用，一般只能從法拍房的戶籍情況是否有適齡孩子、入戶時(shí)間等判斷，去居委或者學(xué)校詢問也只能碰運(yùn)氣，因?yàn)樵谀銢]有買這個(gè)房子之前，學(xué)校、居委會(huì)是沒有義務(wù)告訴你原業(yè)主學(xué)位使用情況的。因此，除非前期能確認(rèn)法拍房的學(xué)位政策以及使用情況，否則不建議沖著學(xué)區(qū)而購買法拍房，風(fēng)險(xiǎn)太大。

三、尾款與貸款

在決定支付證拍房的尾款時(shí)，必須考慮貸款問題，萬一銀行不能如期房款或者拒絕貸款的問題。而購買者逾期無法支付尾款。法院將裁定重新拍賣。此時(shí)原買受人不得參加二次拍賣，且所交的保證金也不予退還。因此，在投標(biāo)之前，請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀投標(biāo)公告，準(zhǔn)備資金，并預(yù)先審查材料，然后在獲得明確答案后再參與投標(biāo)，以避免盲目投標(biāo)造成經(jīng)濟(jì)損失。

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