寂靜中報(bào)會(huì) 陽光城繼續(xù)降負(fù)債與2000億+目標(biāo)的距離

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-21 08:13

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 時(shí)間已經(jīng)到了8月底，各家房企陸續(xù)發(fā)布中期業(yè)績(jī)，對(duì)比去年卻是冷清了不少，召開業(yè)績(jī)會(huì)的企業(yè)少了幾家，陽光城(000671,股吧)是其中之一。

三個(gè)月前，陽光城審議通過了第十屆董事局管理層組合議案，沒有太大變動(dòng)。林騰蛟依然為陽光城董事局主席，朱榮斌仍為執(zhí)行董事長(zhǎng)兼公司總裁，吳建斌、闞乃桂則擔(dān)任公司執(zhí)行副總裁。

對(duì)朱榮斌而言，又是一個(gè)新的三年。

陽光城總裁一職由最初的陳凱到張海民，再到如今的朱榮斌，管理層也逐漸走向穩(wěn)定。公司組織變革落地，形成集團(tuán)-區(qū)域-基層三層架構(gòu)，更強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理。

8月19日晚間，陽光城集團(tuán)股份有限公司發(fā)布2020年半年度報(bào)告，在國(guó)內(nèi)遭遇疫情及經(jīng)濟(jì)下行的背景下，營(yíng)收、凈利潤(rùn)保持同比增幅，實(shí)屬不易。

中報(bào)顯示，陽光城營(yíng)收241.2億元，同比增長(zhǎng)7.15%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)17.03億元，同比增長(zhǎng)17.53%；合并報(bào)表凈利潤(rùn)17.71億元，同比增長(zhǎng)14.98%；基本每股收益0.37元。

此外，陽光城前幾年規(guī)模高速增長(zhǎng)和連續(xù)幾年降負(fù)債取得了一定成效，財(cái)務(wù)報(bào)表看起來也越來越“漂亮”。

不可否認(rèn)，在“雙斌”的帶領(lǐng)下，陽光城沖上了房企銷售TOP15名，跨過2000億門檻，但在增速放緩、毛利率下滑、凈利潤(rùn)率仍處于較低水平、負(fù)債等方面，還要更多的努力。

2000億+的距離

前不久，吳建斌在2020博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)表演講時(shí)稱，房企都有一個(gè)天平，左邊是負(fù)債，右邊是規(guī)模，中間是利潤(rùn)。做企業(yè)的目的是為這幾個(gè)指標(biāo)在奮斗，負(fù)債和規(guī)模之間的支撐點(diǎn)是利潤(rùn)。

目前來看，利潤(rùn)仍然是陽光城的短板之一。中報(bào)顯示，陽光城期內(nèi)合并報(bào)表凈利率較上年期末提升0.26個(gè)百分點(diǎn)至7.34%，合并報(bào)表歸母凈利潤(rùn)率較期末提升0.47個(gè)百分點(diǎn)至7.06%。

此外，陽光城上半年房地產(chǎn)主業(yè)的營(yíng)收為231.72億元，但毛利率較上一年同期減少1.27%至25.67%。分地區(qū)看，華東、西北及華南地區(qū)的毛利率同比變動(dòng)情況為-2.75%、1.43%及-5.47%。

撇開追逐規(guī)模那幾年，從2018下半年起，陽光城也開始注重產(chǎn)品。

朱榮斌在內(nèi)部定下目標(biāo)，說要用三年時(shí)間真正實(shí)現(xiàn)全面品質(zhì)的提升：“這兩年非?？粗仄焚|(zhì)，產(chǎn)品是實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的根本途徑。只有提升品質(zhì)，才能提升利潤(rùn)。”

今年初業(yè)績(jī)會(huì)上，吳建斌也提及，提升利潤(rùn)是非常重要的一個(gè)目標(biāo)，未來繼續(xù)維持這個(gè)毛利率水平，盡可能實(shí)現(xiàn)一些改善。比如在買地、設(shè)計(jì)、大運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)，以及降低財(cái)務(wù)成本方面，都要做很多工作。

同時(shí)，陽光城還提出2020年的“六大目標(biāo)”，圍繞引入戰(zhàn)略投資人、提升股債資本市場(chǎng)認(rèn)可度、銷售、投資、品質(zhì)工程及10萬+交付等方面展開。

半年報(bào)中，陽光城再次強(qiáng)調(diào)年初定下的目標(biāo)不變，只是今年的銷售目標(biāo)不再是具體數(shù)值，而是一個(gè)未知數(shù)，朱榮斌也沒有給陽光城劃出一條上限。

上半年，陽光城實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額900.09億元，與去年同期累計(jì)銷售金額900.73億持平；權(quán)益銷售金額579.74億元，較去年同期權(quán)益銷售577.12億元略微增長(zhǎng)。

就前7月披露的銷售數(shù)據(jù)看，陽光城累計(jì)銷售1080億元，同比增長(zhǎng)為1.84%，接下來五個(gè)月對(duì)陽光城而言，依然非常關(guān)鍵。

投資拿地方面，上半年陽光城以對(duì)價(jià)327.95億元補(bǔ)充土儲(chǔ)約827.53萬平方米，綜合樓面價(jià)6637元/平方米，其中權(quán)益土儲(chǔ)404.63萬平方米，預(yù)計(jì)權(quán)益貨值850.24億元。

逾800萬平方米的新增土儲(chǔ)中，陽光城通過招拍掛面積為492.87萬平方米，通過收并購(gòu)新增334.66萬平方米，招拍掛與收并購(gòu)的比例維持在6:4。

陽光城稱，堅(jiān)持實(shí)施“三全”投資戰(zhàn)略，在恰當(dāng)時(shí)機(jī)通過招拍掛、收并購(gòu)、一級(jí)土地整理、三舊改造、特色小鎮(zhèn)、尋找外部戰(zhàn)略合作資源等多種方式，進(jìn)行投資布局。

土地之外，陽光城在城市更新方面也有了新進(jìn)展。

一年前，陽光城對(duì)廣州荔灣區(qū)茶滘舊改項(xiàng)目動(dòng)了心思。于今年5月6日，陽光城全資控股公司廣州利碧旗勝，持有香港力誠(chéng)集團(tuán)旗下廣東富堅(jiān)房地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司63.5%股權(quán)。

據(jù)悉，廣東富堅(jiān)子公司與廣州市荔灣區(qū)茶滘街茶滘股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社分別持有“廣州市茶滘置業(yè)發(fā)展有限公司”25%及75%股權(quán)，陽光城也落實(shí)了茶滘舊改項(xiàng)目的主體。

截至今年6月底，陽光城累計(jì)土地儲(chǔ)備總計(jì)4993.77萬平方米，預(yù)計(jì)貨值6844.8億元，權(quán)益比例65%。其中，一二線城市預(yù)計(jì)未來可售貨值占比73.71%，累計(jì)成本地價(jià)4430.79元/平方米。

降負(fù)債的天平

規(guī)模、利潤(rùn)之外，負(fù)債同樣構(gòu)成房企天平的重要一端。上半年，融資環(huán)境松動(dòng)給房企提供了較大的空間，但下半年仍充滿不確定性。

擅長(zhǎng)財(cái)務(wù)管理的吳建斌，對(duì)優(yōu)化與提升陽光城的資產(chǎn)負(fù)債表有著執(zhí)著的研究和動(dòng)力。

在博鰲房地產(chǎn)論壇演講時(shí)，吳建斌就指出，相當(dāng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高財(cái)務(wù)杠桿是降不下來的。

“一是沒有這個(gè)條件，二是沒有這個(gè)理由，三是能夠推動(dòng)公司的快速發(fā)展，從心理上也不需要，最核心的是把經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流作為第一要?jiǎng)?wù)來抓。”這一點(diǎn)，從此次陽光城發(fā)布的中報(bào)里亦可得到印證。

今年上半年，陽光城有息資產(chǎn)負(fù)債率為33.06%，較2019年底減少3.46個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為114.98%，較2019年底下降23.22個(gè)百分點(diǎn)；平均融資成本7.5%，較2019年年末優(yōu)化20個(gè)基點(diǎn)。

截至今年6月底，陽光城賬面合同負(fù)債850.17億元，有息負(fù)債規(guī)模1121.61億元，近三年一期均保持規(guī)模相當(dāng)（2017至2019年有息負(fù)債分別為1134億元、1126億元及1123.21億元），非銀融資占比較去年年末的24.94%繼續(xù)下降至22.19%。

此外，由于今年受疫情黑天鵝的影響，報(bào)告期內(nèi)，陽光城加大力度強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流入較上年同期增長(zhǎng)76.9%至153.85億元，主要得益于聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)銷售款回流增加。

數(shù)據(jù)顯示，陽光城期內(nèi)全口徑回款683億元（合并+聯(lián)合營(yíng)），平均回款率為80.12%，回款保持以往的水平。

但在投資和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流方面，陽光城雙雙錄得負(fù)增幅。其中，投資性凈現(xiàn)金流入為-89.18億元，籌資性凈現(xiàn)金流入為-43.48億元，同比均減少153.36%及840.12%。

值得一提的是，陽光城期末賬面貨幣資金483.5億元，較2019年底增長(zhǎng)15.18%，占總資產(chǎn)14%，實(shí)現(xiàn)全額覆蓋376.52億元的短期有息負(fù)債，但同時(shí)短期有息負(fù)債規(guī)模占總有息負(fù)債比例較2019年年末提升3.7個(gè)百分點(diǎn)至33.57%。

在吳建斌看來，繼續(xù)把房地產(chǎn)的規(guī)模做大，這個(gè)機(jī)會(huì)是有的，而且是肯定的。但同時(shí)，對(duì)于不可能三角（規(guī)模、利潤(rùn)及負(fù)債）的考驗(yàn)，則是每個(gè)企業(yè)需要在競(jìng)爭(zhēng)中學(xué)會(huì)自我平衡。

（責(zé)任編輯：徐帥）