??“我們能夠做的就是向死而生，把最悲觀的情況納入預計?！?br>

??4月24日，陽光城（000671.SZ）集團執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌，在業(yè)績發(fā)布會上這樣描述對2020年的發(fā)展預期。

??向死而生，德國哲學家馬丁·海德格爾提出的哲學概念，看似沉重，實則用“死”來激發(fā)內在“生”的欲望。

??朱榮斌所言的“死”與“生”討論的是即便2019年公司銷售額已經首次突破2000億元，但在告別高增長背景下，如何在內在機理上更上一層臺階。

??一個堅持、兩個方向和六大管理目標來支撐公司的重“生”。

??“一個堅持”即堅定不移地圍繞“規(guī)模上臺階、品質樹標桿”戰(zhàn)略開展一切經營工作?！皟蓚€方向”是指要在資本運作和生產經營兩個方向上齊頭并進。

??至于六大管理目標，一是引入戰(zhàn)略投資人；二是全面提升股債資本市場認可；三是達成銷售目標，力爭超過2000億元；四是全年新增投資貨值目標3000億―5000億元，保證2020年增長和今后持續(xù)增長；五是品質工程再提升；六是在交付大年實現10萬+順利交付。

??“當下正處于百年未遇之大變局，而當你穿過暴風雨就不再是原來的那個人了?！敝鞓s斌說。

??利潤改善后的分紅提高

??擺在首位的兩大目標，預示著陽光城今年要在資本市場增加動作。

??中民投之后，誰會是陽光城的戰(zhàn)投？陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌曾給出過相關說明：雙方要產生協同效應，也歡迎在管理和資金上有優(yōu)勢的大型企業(yè)集團。

??事實上，在洽談戰(zhàn)投的同時，陽光城已經定下要在今年釋放運營紅利。

??提高分紅是重要的方面，公司稱2019年現金分紅額（含稅）達8.12億元，占歸屬上市公司股東凈利潤的20%。這一分紅額超過了2017年和2018年分紅的總和，創(chuàng)近三年新高。

??而20%只是起點。陽光城CFO陳霓當天進一步指出：“在未來平衡經營發(fā)展的同時，會以20%分紅比例為起點，給股東更高回報?！?/p>

??分紅的提高得益于公司利潤的改善。2017―2019年，陽光城凈利潤率分別為6.72%、6.92%和7.08%，歸母凈利率分別為6.22%、5.34%和6.59%，逐年穩(wěn)步提高。

??根據財報顯示，公司2019年全口徑銷售金額2110.31億元；實現結算營業(yè)收入610.49億元，；歸屬于上市公司股東的凈利潤40.20億元。

??在此前的幾年里，公司部分項目因投資回報不及預期導致對利潤的拖累。但顯然現在情況已經大幅改善。這也促使管理層對今年投資工作的開展更為嚴格謹慎。

??“做地產這一行，要增加1000萬元的利潤很難。但一個不小心，要增加1億元的成本損失，很容易。”朱榮斌表示，在微利的行業(yè)環(huán)境下，陽光城會繼續(xù)改善經營、降低財務成本并提高周轉水平，“這樣利潤空間才會可期?！?/p>

??難能可貴的一點是，陽光城毛利率已經保持穩(wěn)定，2019年為25.53%?！拔覀兿Ｍ磥硪材芫S持在這個水平。”吳建斌表示，主要方式一是在拿地設計等環(huán)節(jié)降低費用，二是進一步降低財務成本。

??權益提高，降杠桿之路卓有成效

??迎接2020年，陽光城降杠桿之路已經進入新階段。

??負債方面，公司2019年凈負債率降至138%，同比下降44%；有息資產負債率降至36.5%，同比下降6.3%；資產負債率降至83.5%，同比下降0.9%。

??有息負債規(guī)模為1123.21億元，其中短期有息債務規(guī)模335.49億元，占有息負債比例較去年年末下降12.94%至29.87%，非銀融資占比較去年年末的52.57%下降至24.94%。

??可以看出在不增加有息負債總額的前提下實現了規(guī)模的快速增長。2019年陽光城有息負債短長比優(yōu)化至3:7，現金短債比1.25；同時，提升銀行融資比例，非銀占比降至25%。安全性進一步提升。

??現金流上，公司2019年平均回款率約80.2%，實現經營性凈現金流入153.96億元，期末賬面貨幣資金419.78億元，全額覆蓋335.49億元的短期有息負債。

??當天公司管理層表示，未來還會持續(xù)加強對現金流管控，堅定執(zhí)行“三收三支”現金政策。

??正因如此，多家境內外評級機構已經給予認可。大公國際和東方金誠上調公司主體長期信用等級至AAA，評級展望維持穩(wěn)定;穆迪也上調了陽光城企業(yè)家族評級至“B1”。

??從目前看來，陽光城的平均融資成本已經得到一定的控制，2019年為7.7%。

??值得一提的是，土地上權益比重的增加也為未來業(yè)績釋放打下基礎。

??2019年公司平均土地權益比為48%。不過新增的土儲權益比重已經提升到了70%，比2018年高出15%。按照2―3年的結算周期推算，這部分新增的土儲有望為公司歸母權益帶來大幅提升。

??“未來也希望能慢慢提升至80%?！敝鞓s斌表示，權益比過低會制約公司融資安排等事宜。

??在六大工作目標的基礎上，陽光城也提出了三大應對思路，即“保回款、提去化”“往前行、不掉隊”“靈活高效，隨‘機’而動”。

??區(qū)域深耕做大做強

??區(qū)域的深耕正在幫助陽光城實現做大做強。

??開始于去年11月的組織變革已經相對穩(wěn)定。這場由集團—區(qū)域—基層三層架構的調整，被管理層認為是防止集團“衰變”，促進區(qū)域“聚變”，實現項目“裂變”，保持公司的靈活性，并釋放發(fā)展新動能。

??截至目前，陽光城28個區(qū)域已經合并成16個區(qū)域，其中對3個A級區(qū)域實現高度放權。

??在變革過程中，針對集團，加大放權;針對區(qū)域，做實做強，比如，進行區(qū)域合并，大區(qū)域套小區(qū)域，同量級區(qū)域合并等。

??“今年定的目標，人均效能要達到每人3500萬元以上”。朱榮斌稱。

??架構調整帶來的直觀利好是帶來銷售的提升，福州區(qū)域、上海區(qū)域、浙江區(qū)域等銷售金額均突破200億元，多個項目獲得區(qū)域銷量冠軍。

??在陽光城2019年超過2000億元的合約銷售額中，內地和長三角區(qū)域的貢獻分別高達775.74億元和709.18億元，占比均超過30%;大福建、珠三角和京津冀的合約銷售金額也分別高達387.15億元、182.64億元和55.6億元。

??與此同時，架構的調整促使區(qū)域公司拿地的科學性和積極性。除了常規(guī)的招拍掛和收并購方式外，陽光城也加大了舊改拿地方式，據了解，目前在廣州、深圳、昆明、貴陽等地新增確權多宗舊改項目，確權項目均可實現快速供貨。

??截至2019年底，陽光城土地儲備總計4523萬平方米，儲備貨值6324億元，其中一二線城市可售貨值占比74%。

??至于2020年會實現多少銷售目標，管理層沒有表明具體的數值。2019年陽光城的結轉量為1050億元，去化率在65%。2020年可售貨量至少3200億元。以此計算，實現2000億元不在話下。

??事實上，超額完成任務對于陽光城來說也是常態(tài)。2019年2110.3億元的銷售額已經超出此前定下的1800億元目標的17%。放長至過往5年，陽光城的復合增長率在47.7%，屬于高增長房企。

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