來源：朱羅紀(jì)

第一個(gè)積分買房的網(wǎng)紅盤華強(qiáng)城結(jié)果都出了，一切都和猜想差不多，作為深圳第一個(gè)積分買房的樣本，它對(duì)深圳接下來的其它新盤如何行事，對(duì)深圳的很多剛需如何參與新規(guī)則下的游戲，以及，對(duì)我們?nèi)绾卫斫馍钲谛乱?guī)則下的市場(chǎng)變化，都有很現(xiàn)實(shí)的意義。

1、無購房記錄的無房老深圳。

一句話總結(jié)，積分買房規(guī)則下的深圳房地產(chǎn)，未來最有優(yōu)勢(shì)的是這樣的人群：“無購房記錄的無房老深圳”。名下無房、歷史無購房記錄、且納稅年限“歷久彌香”。

華強(qiáng)城的積分公布，5180位入圍，最高109.5分，最低62.4分。從身份證號(hào)看，100分以上者，半數(shù)以上都是“老深圳”。按最高積分推算，單人平均有接近21年的社保年限，即是2000年之前即在深圳工作納稅，這個(gè)不算過分，20年沒有（能力）買房的人，深圳的確會(huì)有。從最低分來看，第一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)——無房且無購房記錄——必須要滿分才行，否則基本沒戲。

依據(jù)下面這個(gè)表，很容易可以找出未來深圳買房的“鄙視鏈”。

這個(gè)積分里有三項(xiàng)。第一項(xiàng)是改變不了的，你買過房子，積分就只有10分，而從未買過房子，積分就是50分，完全不一個(gè)重量級(jí)。顯然，手里有房的人，就算還有名額，也不會(huì)再去參加打新了。

第三項(xiàng)說穿了就是熬時(shí)間，你在深圳多待一個(gè)月，積分多0.1，這個(gè)分值關(guān)鍵，但不好改變，只能熬。

真正能提高入圍概率的，是第二項(xiàng)，是不是深戶，有沒有結(jié)婚，這兩個(gè)指標(biāo)是可以改變的。如果你不是深戶變成了深戶，5分到手，或者立馬和女票結(jié)婚了，那么這個(gè)分?jǐn)?shù)可能就從0分變成了10分。這又直接影響到第三項(xiàng)，一個(gè)人的社保變成兩個(gè)人的社保。

總之，如果雙深戶無房無貸，滿足3年社保，那么就是67.2分，這個(gè)分?jǐn)?shù)一般都可以入圍的。

所以，這個(gè)積分標(biāo)準(zhǔn)下，鄙視鏈的構(gòu)成是：老深圳——雙深戶——單深戶——單身狗，偏偏深圳又是單身狗最多的城市之一。

所以，我想，下面的答案也很清晰了：非深戶年輕人，落戶的積極性會(huì)升得高。以及，本來已有結(jié)婚打算的人，很可能會(huì)選擇提前結(jié)婚。當(dāng)然，會(huì)不會(huì)有人通過“假結(jié)婚”，來提高積分，那就且走且看了。

一句話：限購提高了城市的離婚率，積分又有可能提高城市的結(jié)婚率。這叫“夫妻同心，其利斷金”。

2、買房中“運(yùn)氣”的重要性。

我不是贊同大家為了買房子假離婚或是假結(jié)婚，這與價(jià)值觀無關(guān)，而是說，未來它會(huì)這樣發(fā)生。趨利避害是人性，有這樣的利益空間存在，就會(huì)有人做，沒什么奇怪的。

有一些觀點(diǎn)在講，你光去打新，如果打不到，那么房?jī)r(jià)又漲了，你的損失很大。

我們來算算這個(gè)損失，我的答案是：無房戶一定會(huì)堅(jiān)持打新，試手氣。

華強(qiáng)城是一個(gè)非常好的例子。即將要賣的單位，備案均價(jià)是4.77萬/平，單價(jià)區(qū)間在4.3-5.2萬/平，556套單位。

往前推，2019年5月31日，華強(qiáng)城三期開盤，備案均價(jià)約4.63萬/平，單價(jià)區(qū)間在4.2-5.2萬/平入市，464套房當(dāng)天基本清盤。

2018年11月26日，華強(qiáng)城一期開盤，均價(jià)4.63萬/平，單價(jià)區(qū)間約4.2-5.1萬/平，1240套住宅當(dāng)天基本清盤。

接近2年的時(shí)間，整個(gè)西部房?jī)r(jià)漲了至少40%，中糧鳳凰里的二手標(biāo)價(jià)已經(jīng)逼近了7萬/平米，這個(gè)盤嚴(yán)厲限價(jià)幾乎一分錢沒漲，而且已經(jīng)是現(xiàn)樓（意味著受限售周期影響減?。?。

打新的機(jī)會(huì)成本的確有，一直買不到，你的確會(huì)有很大損失，但是如果嚴(yán)厲限價(jià)一直存在，你一旦“中彩”，損失立即都能回補(bǔ)。對(duì)于很多買家來講，我認(rèn)為他們不會(huì)放棄這個(gè)機(jī)會(huì)。

既然談到了“中彩”，那就是“運(yùn)氣”了，這是解釋深圳房地產(chǎn)（或者一線城市）未來的鑰匙。如果以后你打新賺到了多少錢，那么可以慶幸自己的“運(yùn)氣”好，但不要認(rèn)為這是“能力”使然。

在我們討論大部分的投資行為中，運(yùn)氣/機(jī)遇這個(gè)東西其實(shí)很重要，但是一般我們都不去正視之，因?yàn)檎f自己投資成功是因?yàn)檫\(yùn)氣好，顯得怪沒水平的。但事實(shí)上，很多東西無法歸到“能力圈”的，如果你把亞馬遜在科網(wǎng)泡沫期間的暴跌和后來的狂漲對(duì)比之后就能明白，真不是誰都能一開始就鐵了心看好那個(gè)曾經(jīng)暴跌90%然后又上漲幾千倍的貝索斯的。房地產(chǎn)也是一樣的，我們以前常說一句話：“中國人買房子，看對(duì)的不多，做對(duì)的不少”。從開始到現(xiàn)在，泡沫b&盤論就沒有停過，當(dāng)初買房子賺到錢的人，大多也都無法預(yù)判到今日。

運(yùn)氣這個(gè)東西，無法解釋，但又是要承認(rèn)。有的人運(yùn)氣就是特別好，我后臺(tái)有一個(gè)粉絲，打華潤城中了，打金融街也中了，但有的就相反，打什么都陪跑，很無奈。以后在深圳打新房，就是這樣的一個(gè)情況。誰限得狠，和周邊的差價(jià)大，那就優(yōu)先去打誰，這是第一線索。

3、能不能作弊？

自然而來的提問，這樣的積分政策，有沒有漏洞？能不能作弊？公平嗎？

顯然是一定會(huì)有的，人為設(shè)計(jì)的政策，不可能杜絕作弊的。如果論制度設(shè)計(jì)的成熟度，那沒有任何一項(xiàng)設(shè)計(jì)超得過高考，1500年的歷史，但依然擋不住年年有人作弊?，F(xiàn)在華強(qiáng)城的積分買房政策，沒有看出來有作弊，但不代表未來沒有。答案一定是相反。

聊舉一例，后臺(tái)這幾天有好個(gè)粉絲問類似的問題：這個(gè)積分規(guī)則是開發(fā)商定的，誰合格誰不合格也是開發(fā)商審核的，怎么確保他們沒算錯(cuò)？包括標(biāo)準(zhǔn)怎么劃一、透明？比如說社保，有人醫(yī)療交了40個(gè)月，養(yǎng)老卻只有37個(gè)月，到底按哪個(gè)算？

我可以說，具體有哪些bug我們現(xiàn)在都不好知道，要隨著這個(gè)積分政策的推行才會(huì)慢慢的顯現(xiàn)出來。但就像“限購”政策一樣，時(shí)間久了，一定有很多漏洞可鉆，有很多擦邊球可打。需要政府機(jī)構(gòu)不斷的、不斷的發(fā)細(xì)則、打補(bǔ)丁，沒有什么好辦法，企業(yè)是做不了這些的。

未來這些擦邊球的行為，只要出現(xiàn)一個(gè)，就會(huì)引發(fā)積分買房政策“受損者”的巨大反彈，并且直指政策的“黑箱”。因?yàn)槭聦?shí)上，這個(gè)積分政策出來之后，整個(gè)買房的游戲規(guī)則變了。政府完全把之前由“價(jià)格”決定的商品房變成了由“身份”決定的公屋，姑且不說我們是否要倒退回到福利分房的時(shí)代，就是從現(xiàn)實(shí)性來看，這是根本不現(xiàn)實(shí)的。無形中，它大大增加了政府機(jī)構(gòu)的工作量，不像公屋，商品房每年的開發(fā)量那么大，政府機(jī)構(gòu)要是全面管下，行政成本太高，而且更容易出現(xiàn)丑聞。

這是個(gè)很難解的問題。

4、從“價(jià)格”走向“身份”。

剛才說了，深圳的積分買房，實(shí)際就是把商品住房變成了香港的“輪候公屋”了。假如限價(jià)一直嚴(yán)厲存在，積分搖號(hào)就會(huì)一直存在，那么，剛需就會(huì)只想著打新，這基本就相當(dāng)于另一重意義上的“輪候”了，這次打新打不到，他就回家窩著，等下一批新盤出來的時(shí)候再來參加。本質(zhì)上沒啥不同，都是按身份。

或者說，比公屋輪候還慘，因?yàn)楣葺喓蚴桥抨?duì)的，還有個(gè)先來后到，輪到你了，你只要不棄選，總是可以選到。但這個(gè)積分買房，即便你的積分高，如果運(yùn)氣夠差，那每次還是有可能中不了。你需要等到剛需逐漸被消耗光了，買房的人少了，你的機(jī)會(huì)才能大增。

但在深圳，那要等到什么時(shí)候？

往深里講，這個(gè)規(guī)則的大變，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有多深（e）遠(yuǎn)（lie），我們很多人還沒有意識(shí)到，甚至一部分人會(huì)暗自高興，因?yàn)樗麄兛赡軙?huì)得益。

我們要承認(rèn)，一線城市房地產(chǎn)的規(guī)則已經(jīng)完全變了。稀缺資源的獲得準(zhǔn)則，徹底的，從“價(jià)格”變成了“身份”。你是不是深戶，你名下有幾套房產(chǎn)，你曾經(jīng)是否買過房，你交了幾年社?！@些，決定了你是否有資格買到深圳“嚴(yán)厲限價(jià)的商品住宅”，而不再是過去的“價(jià)高者得”。

不管有多少的無奈，但這個(gè)一定是錯(cuò)的方向，違反了已經(jīng)最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)，在所有的競(jìng)爭(zhēng)準(zhǔn)則里，價(jià)格是最簡(jiǎn)單、最好掌握的準(zhǔn)則，也是被驗(yàn)證了最有效率、最公平的資源配置手段。身份，就像歷史上的“察舉孝廉”那樣，操作“彈性”太多太多了。

短期內(nèi)也許有部分人群會(huì)得利，所以這樣的政策會(huì)獲得部分民意支持，但最終一定是讓全社會(huì)蒙受巨大的損失——這個(gè)損失，可以表現(xiàn)為私營企業(yè)參與住房建設(shè)的熱情會(huì)快速消退，帶來住房品質(zhì)的顯著下滑/住房供應(yīng)的快速減少；也會(huì)表現(xiàn)為住房作為一種稀缺資源的分配，會(huì)嚴(yán)重的傷害參與者的市場(chǎng)公平（機(jī)會(huì)公平）。

這兩者，對(duì)一個(gè)城市都是一個(gè)很大的壞事。

我們可以拭目以待未來的5年。

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