博鰲現(xiàn)場|金地郝一斌:房地產(chǎn)政策溢價空間不大,房企要快準(zhǔn)好省

來源：智能家居時間：2020-08-12 16:14

焦點(diǎn)財經(jīng) 李莎

疫情后的中國經(jīng)濟(jì)正在重啟，房地產(chǎn)行業(yè)亦在重尋自己的定位。每一次危機(jī)，都隱藏著機(jī)會，房地產(chǎn)的未來會在這個節(jié)點(diǎn)發(fā)生什么變化？8月11日至14日，2020博鰲房地產(chǎn)論壇于海南舉行，來自房地產(chǎn)、金融、財經(jīng)及政府協(xié)會的各界精英人士齊聚一堂，共同預(yù)見未來的地產(chǎn)世界。

8月12日下午，博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場，金地集團(tuán)副總裁、東北區(qū)域公司董事長、金地管理董事長郝一斌發(fā)表主題演講《洞悉時代脈搏合作共贏未來》，分享在行業(yè)分化的現(xiàn)實(shí)下，把握市場的經(jīng)驗。

在郝一斌看來，現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)外都在討論的“分化”，有三方面的含義，即政策分化、市場分化和需求分化。

政策分化受“精準(zhǔn)調(diào)控”和“一城一策”影響，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)這一周期行業(yè)的穩(wěn)定，需要“一城一策”，但穩(wěn)價格和穩(wěn)市場的目標(biāo)，無法解決供求矛盾，每個城市的土地供給分化嚴(yán)重，這就導(dǎo)致了市場的分化。不僅一二三四線城市有分化，一線城市內(nèi)部也存在嚴(yán)重分化，如北京和深圳。

而需求分化則是越來越大的收入差距導(dǎo)致的，“過去中國城市差距不大，現(xiàn)在城市逐步形成了富人區(qū)、中產(chǎn)階級區(qū)和剛需區(qū)，你會發(fā)現(xiàn)不同片區(qū)不一樣，在低能級城市做豪宅非常的危險，叫好不叫座，有量，但是量不夠維持經(jīng)營?！?/p>

分化的行業(yè)意味著開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的難度越來越大，“原來一個集團(tuán)可以有更清楚的策略，智慧下面的城市干?，F(xiàn)在非常困難，每個城市之間的變化非常大，集團(tuán)需要總結(jié)規(guī)律，并且把規(guī)律總結(jié)給各個城市，讓各個城市把握。”

現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤在5%-8%之間，“說5-8%是客氣的，一兩年之后你能做到這樣是優(yōu)秀的企業(yè)，今天還有很多雷沒有爆出來，還有很多項目的虧損沒有顯現(xiàn)出來，或者是被各種財務(wù)報表所掩蓋”。

在這樣的行業(yè)現(xiàn)實(shí)下，郝一斌認(rèn)為要把握時代脈搏，要做到快準(zhǔn)好省。

快：不是單純開發(fā)快，而是對市場律動的把握，要快速響應(yīng)。現(xiàn)在的行業(yè)周期已經(jīng)持續(xù)了64個月，庫存還沒有去完，這輪周期還沒結(jié)束。在本輪周期中，城市調(diào)控高頻低幅，“如果同行檢測市場就發(fā)現(xiàn)，一年都有周期，上半年大漲，下半年調(diào)整，當(dāng)然它是在大波動里面的小波動，更加的頻繁。”

準(zhǔn)：客戶的需求要準(zhǔn)。在大的限價環(huán)境下，大家的差距已經(jīng)很小了。如果客戶定位不準(zhǔn)，做錯了產(chǎn)品，房企的銷售是非常困難的，也沒有太多降價空間。

好：一定要把產(chǎn)品做好。產(chǎn)品是方方面面包括戶型、立面、景觀、科技系統(tǒng)、服務(wù)系統(tǒng)、智慧系統(tǒng)，這個是行業(yè)必須要做的。

?。菏r，在一個行業(yè)頻繁波動、短頻波動的時候，開發(fā)越慢，在市場風(fēng)險暴露期就越長；省錢，產(chǎn)品不僅要做好，而且要做到成本可控，“現(xiàn)在不管是政策環(huán)境還是市場環(huán)境都沒有了，政策不給你那么大的溢價空間”。