焦點(diǎn)財(cái)經(jīng) 李莎

疫情后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在重啟，房地產(chǎn)行業(yè)亦在重尋自己的定位。每一次危機(jī)，都隱藏著機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)的未來會(huì)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)發(fā)生什么變化？8月11日至14日，2020博鰲房地產(chǎn)論壇于海南舉行，來自房地產(chǎn)、金融、財(cái)經(jīng)及政府協(xié)會(huì)的各界精英人士齊聚一堂，共同預(yù)見未來的地產(chǎn)世界。

8月12日下午，博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)，金地集團(tuán)副總裁、東北區(qū)域公司董事長(zhǎng)、金地管理董事長(zhǎng)郝一斌發(fā)表主題演講《洞悉時(shí)代脈搏 合作共贏未來》，分享在行業(yè)分化的現(xiàn)實(shí)下，把握市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。

在郝一斌看來，現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)外都在討論的“分化”，有三方面的含義，即政策分化、市場(chǎng)分化和需求分化。

政策分化受“精準(zhǔn)調(diào)控”和“一城一策”影響，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)這一周期行業(yè)的穩(wěn)定，需要“一城一策”，但穩(wěn)價(jià)格和穩(wěn)市場(chǎng)的目標(biāo)，無法解決供求矛盾，每個(gè)城市的土地供給分化嚴(yán)重，這就導(dǎo)致了市場(chǎng)的分化。不僅一二三四線城市有分化，一線城市內(nèi)部也存在嚴(yán)重分化，如北京和深圳。

而需求分化則是越來越大的收入差距導(dǎo)致的，“過去中國(guó)城市差距不大，現(xiàn)在城市逐步形成了富人區(qū)、中產(chǎn)階級(jí)區(qū)和剛需區(qū)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)不同片區(qū)不一樣，在低能級(jí)城市做豪宅非常的危險(xiǎn)，叫好不叫座，有量，但是量不夠維持經(jīng)營(yíng)。”

分化的行業(yè)意味著開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的難度越來越大，“原來一個(gè)集團(tuán)可以有更清楚的策略，智慧下面的城市干。現(xiàn)在非常困難，每個(gè)城市之間的變化非常大，集團(tuán)需要總結(jié)規(guī)律，并且把規(guī)律總結(jié)給各個(gè)城市，讓各個(gè)城市把握?！?/p>

現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)在5%-8%之間，“說5-8%是客氣的，一兩年之后你能做到這樣是優(yōu)秀的企業(yè)，今天還有很多雷沒有爆出來，還有很多項(xiàng)目的虧損沒有顯現(xiàn)出來，或者是被各種財(cái)務(wù)報(bào)表所掩蓋”。

在這樣的行業(yè)現(xiàn)實(shí)下，郝一斌認(rèn)為要把握時(shí)代脈搏，要做到快準(zhǔn)好省。

快：不是單純開發(fā)快，而是對(duì)市場(chǎng)律動(dòng)的把握，要快速響應(yīng)?，F(xiàn)在的行業(yè)周期已經(jīng)持續(xù)了64個(gè)月，庫存還沒有去完，這輪周期還沒結(jié)束。在本輪周期中，城市調(diào)控高頻低幅，“如果同行檢測(cè)市場(chǎng)就發(fā)現(xiàn)，一年都有周期，上半年大漲，下半年調(diào)整，當(dāng)然它是在大波動(dòng)里面的小波動(dòng)，更加的頻繁?！?/p>

準(zhǔn)：客戶的需求要準(zhǔn)。在大的限價(jià)環(huán)境下，大家的差距已經(jīng)很小了。如果客戶定位不準(zhǔn)，做錯(cuò)了產(chǎn)品，房企的銷售是非常困難的，也沒有太多降價(jià)空間。

好：一定要把產(chǎn)品做好。產(chǎn)品是方方面面包括戶型、立面、景觀、科技系統(tǒng)、服務(wù)系統(tǒng)、智慧系統(tǒng)，這個(gè)是行業(yè)必須要做的。

?。菏r(shí)，在一個(gè)行業(yè)頻繁波動(dòng)、短頻波動(dòng)的時(shí)候，開發(fā)越慢，在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)暴露期就越長(zhǎng)；省錢，產(chǎn)品不僅要做好，而且要做到成本可控，“現(xiàn)在不管是政策環(huán)境還是市場(chǎng)環(huán)境都沒有了，政策不給你那么大的溢價(jià)空間”。

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