在經(jīng)過上半年的邊際放松后，房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的信號已然出現(xiàn)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，7月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達642億元，同比增長29.1%，環(huán)比增長86.1%；在經(jīng)過4月份的零發(fā)行后，海外債連續(xù)三個月增長，7月發(fā)行規(guī)模508億元，同比下降9.7%，環(huán)比增長30.6%。

盡管融資規(guī)模大幅上漲，但境內(nèi)債的融資利率卻明顯走高。7月房企信用債平均票面利率為5%，比6月的發(fā)債成本提高0.6個百分點，創(chuàng)下2月份疫情爆發(fā)以來的利率新高。

中山證券信用研究總監(jiān)王嵩指出，地產(chǎn)行業(yè)如今融資利率上升的壓力比較大，整體發(fā)債的認購倍數(shù)也在下降，發(fā)行難度加大。為了避免后續(xù)政策和利率的更多不確定性，房企在7月密集融資。

與此同時，多家研究機構(gòu)認為，自7月份以來，銀保監(jiān)會、央行等陸續(xù)表態(tài)，重申“房住不炒”政策，金融監(jiān)管趨嚴。隨著疫情得到有效控制，經(jīng)濟發(fā)展逐漸平穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)融資相對收緊已成必然。

7月密集發(fā)債

受疫情等因素影響，2020年上半年，國內(nèi)流動性相對寬松，房地產(chǎn)企業(yè)迎來融資窗口期。

中指院數(shù)據(jù)顯示，3月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金為13356億元，同比下滑7.6%，此后各月到位資金逐步增長，6月份到位資金20691億元，同比增長13.2%，融資恢復趨勢良好。

上半年，房企信用債發(fā)行總規(guī)模3282億元，同比基本持平，平均利率為4.3%，同比下降1.2個百分點，其中,中期票據(jù)和短期融資券發(fā)行規(guī)模上升，公司債和定向工具發(fā)行規(guī)模有所下降。

海外債的恢復情況也十分迅速，在經(jīng)過4月份零發(fā)行后，5月以來境外融資窗口逐漸打開，

6月海外債發(fā)行規(guī)模為48.2億美元，同比增加19.1%，環(huán)比增長105.63%。wind數(shù)據(jù)顯示，上半年海外債發(fā)行規(guī)模為2482.2億元，同比基本持平，平均利率為8.4%，同比下降0.4個百分點。

除此之外，2016年以后一直受到嚴格管控的股權(quán)融資渠道也在今年開始回暖。6月份，A股市場，哈高科實現(xiàn)增發(fā)4.79億股，募資約22.14億元；港股市場，萬科、旭輝、佳兆業(yè)美好等6家地產(chǎn)公司實現(xiàn)增發(fā)，募資總額達94億港元。6月單月的再融資規(guī)模破百億，與2018年的110億元基本持平。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年房企境內(nèi)外融資折合人民幣合計約為6506億元，占比2019年全年融資規(guī)模的53%。受海外疫情影響，境內(nèi)融資規(guī)模占比較2019年同期提升12個百分點，達62%，境外融資規(guī)模占比38%。

進入7月后，房企的融資動作更加密集。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，房企7月在境內(nèi)的信用債融資規(guī)模為662億元，同比增長20.3%，融資規(guī)模前三的渠道依次為公司債、中期票據(jù)以及超短期融資券，占比分別為31.2％、19.1％、16.9％。

對比6月來看，房企7月境內(nèi)信用債的平均融資成本也有所上升，票面利率約為5%，雖然同比仍下降0.4個百分點，但環(huán)比增長0.6個百分點，達到疫情爆發(fā)后的利率新高。

億翰智庫指出，房企信用債融資成本明顯增加主要源于發(fā)行金額較高的公司債與中期票據(jù)的融資成本較6月均有明顯上漲，分別增加0.49個百分點和1.03個百分點，整體上拉高了7月的平均融資成本。

以建發(fā)地產(chǎn)今年發(fā)行的兩筆中期票據(jù)為例。5月22日，建發(fā)地產(chǎn)發(fā)行的一筆發(fā)行期限5年、規(guī)模10億元的中期票據(jù)，票面利率為3.88%，而到7月30日，其發(fā)行的一筆相同期限、規(guī)模8億元的中期票據(jù)，票面利率達到了4.3%，高出了0.42個百分點。

隨著2020年下半年以來融資收緊信號的逐步釋放，房企正抓緊時機加速融資。億翰智庫認為，房企一方面積極發(fā)行短期融資券，借新還舊，另一方面也為后續(xù)經(jīng)營活動進行資金儲備，其中私募債、公司債及中期票據(jù)以發(fā)債條件相對寬松、募集資金用途相對靈活、發(fā)行期限較長的特點而備受房企青睞。

為了盡可能的做好后續(xù)資金儲備，一些資金相對充裕的中大型房企在7月份也加入了發(fā)行海外債的行列。不同于6月的美元債發(fā)行主體主要為財務杠桿較高亟需拓展海外融資渠道緩解融資壓力的中小型房企，7月美元債的發(fā)行主體為資金相對充裕的中大型房企，如融創(chuàng)、世茂、綠城、雅居樂、奧園等。

從海外債7月508億元的發(fā)行規(guī)模來看，雖然環(huán)比增長30.6%，但仍未達到去年同期水平，同比下降9.7%。不過從融資成本來看，房企7月海外債的平均融資成本明顯走低。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，7月份房企海外債平均融資成本為8.1％，較6月下降2.1個百分點，較2019年同期下降0.7個百分點。不過房企海外融資成本分化明顯，當代置業(yè)、大發(fā)、佳兆業(yè)海外融資不僅發(fā)行金額小，且融資成本高于11％，而融創(chuàng)、世茂、旭輝、時代中國等經(jīng)營風險較低且資金層面相對安全的房企，融資規(guī)模較高，且融資成本大多在6％-7％之間。

融資收緊趨勢明顯

事實上，即便房企的融資環(huán)境在春節(jié)后適度放松，但受大環(huán)境影響，地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金缺口仍然不小。中指院數(shù)據(jù)顯示，1-7月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模3799億元，同比增長16.4%，海外債發(fā)行規(guī)模2966億元，同比下降24.4%。

海通證券研報指出，今年3月境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行量超過800億元，凈融資額接近670億元，創(chuàng)下2016年9月以來的新高。但5月債市轉(zhuǎn)為震蕩，6月調(diào)整加深，二級市場的調(diào)整逐漸傳導至一級市場，融資變難。6月地產(chǎn)債發(fā)行量僅有295億元，到期量267億元，凈融資額接近回落到0。

王嵩表示，不少地產(chǎn)企業(yè)預估到了7月之后融資利率會有下行的趨勢，但到進入7月后發(fā)現(xiàn)利率并沒有明顯下調(diào)，而是進入了一個較高的平臺期，為了避免后續(xù)政策和利率更多的不確定性，不少房企選擇在7月密集發(fā)債。

然而受上半年商品房銷售額整體下降5.4%影響，以定金、預收款為代表的其它資金渠道占比下滑，疊加償債高峰期的到來，房企面臨的資金壓力加大。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，目前房企存量債券總額約4萬億元，其中海外債1.6萬億元，公司債1.3萬億元；下半年房企償債規(guī)模仍超5000億元，2021年需償債券總量達到1.1萬億元，到達償債峰值。

在王嵩看來，要判斷房企的融資環(huán)境問題關(guān)鍵要看三大因素，一是貨幣政策，這決定了融資錢量的最初來源；二是地產(chǎn)調(diào)控政策，這決定了錢流向房地產(chǎn)行業(yè)的的一個態(tài)度；三是房地產(chǎn)行業(yè)的銷售和開工數(shù)據(jù)，這決定了錢最終的流動情況。

即便償債高峰來臨，從政策角度來看，金融監(jiān)管非但沒有放松，反而呈現(xiàn)出趨嚴的態(tài)勢。

如7月14日，銀保監(jiān)會表態(tài)稱，嚴禁資金違規(guī)投向房地產(chǎn)；7月24日，中央召開房地產(chǎn)工作座談會，提出防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)；7月30日，中央政治局會議再次重申“房住不炒”。

中指市場研究副總監(jiān)陳文靜指出，在嚴控增量這種情況下，下半年整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管可能會有進一步的收緊。

億翰智庫認為，2020年上半年為緩解企業(yè)在疫情沖擊下的現(xiàn)金流壓力，融資環(huán)境出現(xiàn)寬松，但是隨著疫情得到有效控制，經(jīng)濟發(fā)展逐漸平穩(wěn)，在堅持房住不炒背景下，房地產(chǎn)融資相對收緊將成為必然。

然而，某四大行投資部投資部高級經(jīng)理對界面新聞透露，對于房企而言，銀行貸款始終沒有太放松過，下半年也就談不上變得更緊?！安贿^從大環(huán)境來說，盡管寬松仍然是主基調(diào)，但經(jīng)濟回升已成必然，所以大環(huán)境總體會邊際偏緊，房企的融資環(huán)境自然也是逐步嚴格?！?/p>

目前銀行對申請貸款的房企依然會有較高的門檻要求。對申請住宅開發(fā)類融資的房企，全國性銀行的要求會是擁有一級開發(fā)資質(zhì)，實收資本（可上溯母公司）達到標準，全國一二三級城市分類，三級以下需分行行長授權(quán)；商業(yè)開發(fā)類的要求更嚴，三級以下城市必須是白名單客戶，比如萬科、保利之類。

包括銀行貸款在內(nèi)，王嵩認為，下半年所有的地產(chǎn)融資渠道如公司債、信托等都會處在一個收緊的狀態(tài)，在這樣一個大背景下，房企的融資狀況就會形成更明顯的分化。

一位信托公司內(nèi)部人士表示，目前信托貸款總體也是偏緊的，一方面只能投滿足“四三二” （《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》）四證齊全、30%自有資金、二級開發(fā)商資質(zhì)）的項目，另一方面信托公司投向房地產(chǎn)的業(yè)務比例不能超過50%。

上述內(nèi)部人士進一步透露，其所在信托公司今年給房地產(chǎn)行業(yè)的貸款額度更少了，一些投資人也比較謹慎，寧愿少賺點也不想冒險將資金投向財務狀況不太好的一些中小型房企。

新聞來源：界面新聞

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