華東房企年中考：業(yè)績分化下半年或迎白熱化競爭

來源：智能家居時間：2020-08-08 10:20

本報記者劉頌輝上海報道

華東上市房企即將迎來“期中大考”。

公開數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，全國操盤金額排名前20位的房企中，有7家總部位于華東地區(qū)。其中，超過千億的有綠地控股(600606,股吧)集團股份有限公司（600606.SH,以下簡稱“綠地控股”）和世茂集團控股有限公司(00813.HK,以下簡稱“世茂集團”)，新城、綠城和陽光城(000671,股吧)的業(yè)績規(guī)模則接近千億。

雖然疫情對上半年房企的銷售、交付和結算等方面的經營節(jié)奏都造成了較大影響，但由于華東地區(qū)復產復工及時，房企抓住市場窗口期，14家標桿上市房企的平均業(yè)績目標完成率約41%。

值得注意的是，數(shù)據(jù)還顯示，上海、杭州、南京、寧波等熱點城市土地市場熱度持續(xù)上升，房企拿地金額和拿地面積同比卻有所減少。同時，規(guī)模房企競爭加劇，各梯隊繼續(xù)維持了分化格局，中小房企的生產空間受擠壓。

對于上半年業(yè)績及企業(yè)發(fā)展等問題，8月5~6日，中梁控股集團有限公司（2772.HK,以下簡稱“中梁集團”）相關負責人回復《中國經營報(博客,微博)》記者時表示，疫情之下，公司第一時間開通線上售樓處，創(chuàng)新營銷形式，抵抗疫情帶來的銷售沖擊，另外在拿地方面堅定推行“轉二線、轉省會、轉都市圈中心城市”的“三轉”策略。

雅戈爾集團股份有限公司(600177.SH;以下簡稱“雅戈爾(600177,股吧)”)方面表示，公司目前儲備的在建在售樓盤，供未來五年銷售是沒有問題的，后期則要根據(jù)形勢再判斷。公司同時在發(fā)掘旅游開發(fā)和養(yǎng)老地產板塊的發(fā)展可能性，拓展多元化業(yè)務。

有房企下調目標增長率

根據(jù)中指院發(fā)布的上半年房企銷售業(yè)績報告，28家房企目標完成率均值為41.1%，較去年下降6.5%。前瞻性地布局熱點城市，加大推盤力度的企業(yè)，實現(xiàn)了業(yè)績的快速增長。

克而瑞研究中心統(tǒng)計了36家標桿上市房企的業(yè)績目標和上半年目標完成情況，正榮、禹洲、中梁等14家房企的平均目標完成率為40.9%，其中有三家房企是下調了目標增長率。

“面對三四線城市紅利逐漸消退，公司及時啟動了戰(zhàn)略換倉，引導業(yè)務重點由三四線向二三線城市穩(wěn)步轉進。目前，已實現(xiàn)對全國重要城市群、重點二三線城市的基本覆蓋，尤其在經濟最活躍的長三角地區(qū)土儲占比接近50%，”中梁集團相關負責人向記者介紹，隨著長三角一體化戰(zhàn)略的推進與落實，公司有望繼續(xù)從中受益。

據(jù)中梁集團發(fā)布的今年1~6月未經審核營運數(shù)據(jù)，累計合約銷售（連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售）金額約677億元，對應合約銷售面積約541萬平方米，合約銷售均價約1.25萬元/平方米。前6個月完成了年度目標的40.3%。

7月21日晚間，綠地控股發(fā)布2020年半年度業(yè)績快報。報告期內，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入2099億元，總資產12019億元，同比分別增長4.14%和4.91%；利潤總額153億元，歸母凈利潤80億元。

在房地產主業(yè)方面，綠地控股實現(xiàn)合同銷售金額1330億元，合同銷售面積1031萬平方米，回款1257億元，回款率達到95%，同比上升約15%。其中住宅產品銷售金額占比超7成，回款率達106%。

“其實今年整個華東地區(qū)比較特殊，因為雖然有著疫情的影響，但整體來看市場還呈現(xiàn)回暖趨勢，這種趨勢與長期的調控有著密切關系，當前正好處于調控有一定恢復或者說反彈的節(jié)點。”盤古智庫高級研究員江瀚指出。

拿地態(tài)度謹慎

對于大多數(shù)華東地區(qū)的房企來說，“期中大考”成績即將揭曉，從目前發(fā)布的“預估分數(shù)”來看，與去年同期還有不少的差異。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，旭輝集團拿地385萬平方米、拿地金額307億元。在上海、青島、長沙、重慶和洛陽等地采取多元化方式拿地。相比過去兩年和行業(yè)內的表現(xiàn)，顯然放緩了拿地速度。

多個城市土拍市場硝煙四起，但是禹洲集團控股有限公司（01628.HK，以下簡稱“禹洲集團”）今年拿地比較謹慎。

對此，禹洲集團首席財務官邱于賡表示，主要是目前一線及二線城市土地市場火熱，若公司以該渠道買地，項目可能會錄得虧損，所以不會強求。禹洲集團董事局主席林龍安也透露，公司拿地預算約為500億元左右，卻還是會嚴控負債比例，在均衡銷售收入前提下拿地，不盲目拿地，盡量拿利潤及去化均有保障的地塊。

長期關注房地產行業(yè)發(fā)展的江瀚認為，當前整個華東地區(qū)的房地產企業(yè)處于謹慎拿地的狀態(tài)，而且在國家“房住不炒”的政策影響之下，這種謹慎的態(tài)度還在蔓延。

上述中梁集團負責人也表達出同樣的謹慎態(tài)度，“在公司購地決策中，每塊土地都要經過戰(zhàn)略、市場、財務三大漏斗進行篩選，確保符合公司的拿地方向和盈利標準，這樣嚴苛的篩選原則可以有效保證去化及資金周轉效率?！?/p>

馬太效應凸顯

中指院方面認為，隨著行業(yè)集中度逐步提高，下半年房地產市場競爭將十分激烈，中小房企生存空間將更加殘酷，“馬太效應”凸顯。

另外，房地產企業(yè)仍面臨著資金的考驗，2020年下半年需償還債務規(guī)模超5000億元，未來兩年的償債高峰仍是泰山壓頂，房企需要更加重視現(xiàn)金流的安全性，加強銷售回款并保障融資渠道的暢通，穩(wěn)健前行中實現(xiàn)高質量發(fā)展。

在行業(yè)增速放緩、疊加疫情影響之下，上半年，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增加7.1%至912.1億元。

而除了TOP10房企外，截至6月末百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻仍同比降低。

其中，TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額入榜門檻分別微降0.1%和1.2%至404.8億元和252.9億元，降幅進一步明顯收窄。而TOP100房企和TOP200房企操盤金額入榜門檻的降幅則相比其他梯隊較大。

克而瑞研究中心在報告中表示，規(guī)模房企的競爭優(yōu)勢日益凸顯，資源加速向優(yōu)勢企業(yè)集聚，將推動行業(yè)集中度繼續(xù)走高。而對于50強之后的房企而言，競爭優(yōu)勢已不再明顯。行業(yè)競爭加劇之下，該梯隊房企的增長空間或將進一步受限。預計全年房企梯隊分化將繼續(xù)加大，TOP50正成為房企規(guī)模發(fā)展的重要分水嶺。

近日，克而瑞機構發(fā)布2020年上半年房企銷售T100排行榜，雅戈爾地產以59.9億元銷售金額排在行業(yè)122名。作為雅戈爾的產業(yè)板塊之一，今年一季度末，雅戈爾的土地儲備 6 個，土地面積 51.83 萬平方米，擬開發(fā)計容建筑面積 94.28萬平方米。

雅戈爾相關負責人向記者表示，公司房地產板塊的在建在售的樓盤，滿足未來五年銷售是沒有問題的，以后要根據(jù)形勢再來判斷。公司也在發(fā)掘旅游、養(yǎng)老地產板塊的可能性，本來就有動物園、達蓬山等旅游資產，還在規(guī)劃普濟醫(yī)院，也是公司未來發(fā)展方向。

不容忽視的是，華東地區(qū)房地產企業(yè)資金鏈的緊張局面有所緩解，整體上依然在轉型發(fā)展的關鍵節(jié)點上。

億瀚智庫研究總監(jiān)于小雨認為，下半年，房企需要對各個城市進行分級分類，不同的城市采取不同的策略，不分淡旺季，全力沖刺。優(yōu)質城市以穩(wěn)為主，短期機會型城市要加快營銷節(jié)奏，搶占先機；風險型城市，積極銷售，壓力之下可考慮以價換量。

（責任編輯：季麗亞 HN003）