華東房企年中考：業(yè)績分化下半年或迎白熱化競爭

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-08 10:20

本報(bào)記者劉頌輝上海報(bào)道

華東上市房企即將迎來“期中大考”。

公開數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，全國操盤金額排名前20位的房企中，有7家總部位于華東地區(qū)。其中，超過千億的有綠地控股(600606,股吧)集團(tuán)股份有限公司（600606.SH,以下簡稱“綠地控股”）和世茂集團(tuán)控股有限公司(00813.HK,以下簡稱“世茂集團(tuán)”)，新城、綠城和陽光城(000671,股吧)的業(yè)績規(guī)模則接近千億。

雖然疫情對(duì)上半年房企的銷售、交付和結(jié)算等方面的經(jīng)營節(jié)奏都造成了較大影響，但由于華東地區(qū)復(fù)產(chǎn)復(fù)工及時(shí)，房企抓住市場窗口期，14家標(biāo)桿上市房企的平均業(yè)績目標(biāo)完成率約41%。

值得注意的是，數(shù)據(jù)還顯示，上海、杭州、南京、寧波等熱點(diǎn)城市土地市場熱度持續(xù)上升，房企拿地金額和拿地面積同比卻有所減少。同時(shí)，規(guī)模房企競爭加劇，各梯隊(duì)繼續(xù)維持了分化格局，中小房企的生產(chǎn)空間受擠壓。

對(duì)于上半年業(yè)績及企業(yè)發(fā)展等問題，8月5~6日，中梁控股集團(tuán)有限公司（2772.HK,以下簡稱“中梁集團(tuán)”）相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者時(shí)表示，疫情之下，公司第一時(shí)間開通線上售樓處，創(chuàng)新營銷形式，抵抗疫情帶來的銷售沖擊，另外在拿地方面堅(jiān)定推行“轉(zhuǎn)二線、轉(zhuǎn)省會(huì)、轉(zhuǎn)都市圈中心城市”的“三轉(zhuǎn)”策略。

雅戈?duì)柤瘓F(tuán)股份有限公司(600177.SH;以下簡稱“雅戈?duì)?600177,股吧)”)方面表示，公司目前儲(chǔ)備的在建在售樓盤，供未來五年銷售是沒有問題的，后期則要根據(jù)形勢再判斷。公司同時(shí)在發(fā)掘旅游開發(fā)和養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展可能性，拓展多元化業(yè)務(wù)。

有房企下調(diào)目標(biāo)增長率

根據(jù)中指院發(fā)布的上半年房企銷售業(yè)績報(bào)告，28家房企目標(biāo)完成率均值為41.1%，較去年下降6.5%。前瞻性地布局熱點(diǎn)城市，加大推盤力度的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的快速增長。

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)了36家標(biāo)桿上市房企的業(yè)績目標(biāo)和上半年目標(biāo)完成情況，正榮、禹洲、中梁等14家房企的平均目標(biāo)完成率為40.9%，其中有三家房企是下調(diào)了目標(biāo)增長率。

“面對(duì)三四線城市紅利逐漸消退，公司及時(shí)啟動(dòng)了戰(zhàn)略換倉，引導(dǎo)業(yè)務(wù)重點(diǎn)由三四線向二三線城市穩(wěn)步轉(zhuǎn)進(jìn)。目前，已實(shí)現(xiàn)對(duì)全國重要城市群、重點(diǎn)二三線城市的基本覆蓋，尤其在經(jīng)濟(jì)最活躍的長三角地區(qū)土儲(chǔ)占比接近50%，”中梁集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，隨著長三角一體化戰(zhàn)略的推進(jìn)與落實(shí)，公司有望繼續(xù)從中受益。

據(jù)中梁集團(tuán)發(fā)布的今年1~6月未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)，累計(jì)合約銷售（連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售）金額約677億元，對(duì)應(yīng)合約銷售面積約541萬平方米，合約銷售均價(jià)約1.25萬元/平方米。前6個(gè)月完成了年度目標(biāo)的40.3%。

7月21日晚間，綠地控股發(fā)布2020年半年度業(yè)績快報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2099億元，總資產(chǎn)12019億元，同比分別增長4.14%和4.91%；利潤總額153億元，歸母凈利潤80億元。

在房地產(chǎn)主業(yè)方面，綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1330億元，合同銷售面積1031萬平方米，回款1257億元，回款率達(dá)到95%，同比上升約15%。其中住宅產(chǎn)品銷售金額占比超7成，回款率達(dá)106%。

“其實(shí)今年整個(gè)華東地區(qū)比較特殊，因?yàn)殡m然有著疫情的影響，但整體來看市場還呈現(xiàn)回暖趨勢，這種趨勢與長期的調(diào)控有著密切關(guān)系，當(dāng)前正好處于調(diào)控有一定恢復(fù)或者說反彈的節(jié)點(diǎn)?！北P古智庫高級(jí)研究員江瀚指出。

拿地態(tài)度謹(jǐn)慎

對(duì)于大多數(shù)華東地區(qū)的房企來說，“期中大考”成績即將揭曉，從目前發(fā)布的“預(yù)估分?jǐn)?shù)”來看，與去年同期還有不少的差異。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，旭輝集團(tuán)拿地385萬平方米、拿地金額307億元。在上海、青島、長沙、重慶和洛陽等地采取多元化方式拿地。相比過去兩年和行業(yè)內(nèi)的表現(xiàn)，顯然放緩了拿地速度。

多個(gè)城市土拍市場硝煙四起，但是禹洲集團(tuán)控股有限公司（01628.HK，以下簡稱“禹洲集團(tuán)”）今年拿地比較謹(jǐn)慎。

對(duì)此，禹洲集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官邱于賡表示，主要是目前一線及二線城市土地市場火熱，若公司以該渠道買地，項(xiàng)目可能會(huì)錄得虧損，所以不會(huì)強(qiáng)求。禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安也透露，公司拿地預(yù)算約為500億元左右，卻還是會(huì)嚴(yán)控負(fù)債比例，在均衡銷售收入前提下拿地，不盲目拿地，盡量拿利潤及去化均有保障的地塊。

長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的江瀚認(rèn)為，當(dāng)前整個(gè)華東地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)處于謹(jǐn)慎拿地的狀態(tài)，而且在國家“房住不炒”的政策影響之下，這種謹(jǐn)慎的態(tài)度還在蔓延。

上述中梁集團(tuán)負(fù)責(zé)人也表達(dá)出同樣的謹(jǐn)慎態(tài)度，“在公司購地決策中，每塊土地都要經(jīng)過戰(zhàn)略、市場、財(cái)務(wù)三大漏斗進(jìn)行篩選，確保符合公司的拿地方向和盈利標(biāo)準(zhǔn)，這樣嚴(yán)苛的篩選原則可以有效保證去化及資金周轉(zhuǎn)效率?！?/p>

馬太效應(yīng)凸顯

中指院方面認(rèn)為，隨著行業(yè)集中度逐步提高，下半年房地產(chǎn)市場競爭將十分激烈，中小房企生存空間將更加殘酷，“馬太效應(yīng)”凸顯。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨著資金的考驗(yàn)，2020年下半年需償還債務(wù)規(guī)模超5000億元，未來兩年的償債高峰仍是泰山壓頂，房企需要更加重視現(xiàn)金流的安全性，加強(qiáng)銷售回款并保障融資渠道的暢通，穩(wěn)健前行中實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

在行業(yè)增速放緩、疊加疫情影響之下，上半年，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增加7.1%至912.1億元。

而除了TOP10房企外，截至6月末百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻仍同比降低。

其中，TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額入榜門檻分別微降0.1%和1.2%至404.8億元和252.9億元，降幅進(jìn)一步明顯收窄。而TOP100房企和TOP200房企操盤金額入榜門檻的降幅則相比其他梯隊(duì)較大。

克而瑞研究中心在報(bào)告中表示，規(guī)模房企的競爭優(yōu)勢日益凸顯，資源加速向優(yōu)勢企業(yè)集聚，將推動(dòng)行業(yè)集中度繼續(xù)走高。而對(duì)于50強(qiáng)之后的房企而言，競爭優(yōu)勢已不再明顯。行業(yè)競爭加劇之下，該梯隊(duì)房企的增長空間或?qū)⑦M(jìn)一步受限。預(yù)計(jì)全年房企梯隊(duì)分化將繼續(xù)加大，TOP50正成為房企規(guī)模發(fā)展的重要分水嶺。

近日，克而瑞機(jī)構(gòu)發(fā)布2020年上半年房企銷售T100排行榜，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)以59.9億元銷售金額排在行業(yè)122名。作為雅戈?duì)柕漠a(chǎn)業(yè)板塊之一，今年一季度末，雅戈?duì)柕耐恋貎?chǔ)備 6 個(gè)，土地面積 51.83 萬平方米，擬開發(fā)計(jì)容建筑面積 94.28萬平方米。

雅戈?duì)栂嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，公司房地產(chǎn)板塊的在建在售的樓盤，滿足未來五年銷售是沒有問題的，以后要根據(jù)形勢再來判斷。公司也在發(fā)掘旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的可能性，本來就有動(dòng)物園、達(dá)蓬山等旅游資產(chǎn)，還在規(guī)劃普濟(jì)醫(yī)院，也是公司未來發(fā)展方向。

不容忽視的是，華東地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張局面有所緩解，整體上依然在轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。

億瀚智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，下半年，房企需要對(duì)各個(gè)城市進(jìn)行分級(jí)分類，不同的城市采取不同的策略，不分淡旺季，全力沖刺。優(yōu)質(zhì)城市以穩(wěn)為主，短期機(jī)會(huì)型城市要加快營銷節(jié)奏，搶占先機(jī)；風(fēng)險(xiǎn)型城市，積極銷售，壓力之下可考慮以價(jià)換量。

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）