混改不易，且行且珍惜。

綠地控股（600606.SH）自“免稅”傳聞后，二次混改也最終確定。7月20日晚間，綠地控股發(fā)布公告稱(chēng)，上海地產(chǎn)集團(tuán)及上海城投集團(tuán)正在籌劃其控制權(quán)結(jié)構(gòu)有關(guān)事項(xiàng)，當(dāng)天綠地控股開(kāi)市即停牌，停牌時(shí)間預(yù)計(jì)不超過(guò)5個(gè)交易日。此前，由于“免稅牌照”影響，綠地控股的股價(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)五次漲停，最高觸及9.4元。但此次停牌前5天，綠地控股的股價(jià)一路下滑，5天股價(jià)下跌超14%，截至停牌前，綠地控股股價(jià)收盤(pán)于7.69元，市值為935億。

7月26日下午，綠地控股再發(fā)公告稱(chēng)，公司股東上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司及上海城投（集團(tuán)）有限公司擬通過(guò)公開(kāi)征集受讓方的方式，協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的公司部分股份，擬轉(zhuǎn)讓的股份比例合計(jì)不超過(guò)公司總股本的17.50%。上市五年后，綠地控股正式啟動(dòng)第二次混改。

與此同時(shí)，根據(jù)上海證券交易所的有關(guān)規(guī)定，綠地控股股票于7月27日開(kāi)市起復(fù)牌。復(fù)盤(pán)當(dāng)天，綠地控股股價(jià)收盤(pán)于7.51元，降幅2.34%，總市值降至913.83億元。

綠地控股混改進(jìn)入深水區(qū)，此次混改何時(shí)能完成？混改后的綠地控股是否能再現(xiàn)昔日榮光？

17.5%國(guó)資股權(quán)出讓 綠地仍無(wú)控股股東

自1992年成立以來(lái)，綠地控股便經(jīng)歷多次體制機(jī)制改革，從最初的完全國(guó)有逐步發(fā)展成為混合所有制企業(yè)。

1992-1997年，在純國(guó)有體制下按照市場(chǎng)化規(guī)則運(yùn)行，市場(chǎng)化基因自成立之初就深植其中；1997-2013年，建立并不斷完善國(guó)有控股、職工持股的股份制；2013-2015年，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，形成國(guó)有及非公有資本交叉持股、相互融合的混合所有制；2015年至今，整體上市，成為公眾公司。

值得注意的是，在2017年4月，綠地控股還進(jìn)行了一次小規(guī)模的內(nèi)部整合，將上海中星持有的9.28億股股份過(guò)戶(hù)至上海地產(chǎn)。至此，綠地二次混改前的股權(quán)架構(gòu)形成。

據(jù)綠地控股2020年一季度報(bào)顯示，綠地控股前十名股東持股情況中，以董事長(zhǎng)張玉良為首的綠地員工持股會(huì)上海格林蘭投資企業(yè)持股比例達(dá)到29.13%，排在第一位。此外，上海地產(chǎn)和上海城投分別以25.82%和20.55%位列第二和第三位。

來(lái)源：綠地控股2020年一季度報(bào)

眾所周知，上海地產(chǎn)和上海新城投均直屬于上海市國(guó)資委，此次出讓前上海市國(guó)資委在綠地控股的持股比例達(dá)到46.37%，而這一比例顯著高于格林蘭有限合伙與社會(huì)資本的持股比例。此次轉(zhuǎn)讓如果成功，上海市國(guó)資委的持股比例將降至28.87%，為第二大股東，低于格林蘭有限合伙的29.13%，同時(shí)與格林蘭有限合伙、社會(huì)資本的持股比例差距縮小。

來(lái)源：綠地控股

公告也指出，本次股份轉(zhuǎn)讓完成后，預(yù)計(jì)綠地控股仍無(wú)控股股東及實(shí)際控制人，但公司控制權(quán)結(jié)構(gòu)可能發(fā)生較大變化。張玉良表示，這是上海按照黨中央要求，推進(jìn)國(guó)資國(guó)企綜合性改革、加速新一階段國(guó)資國(guó)企改革的重要舉措，充分顯示了因地制宜、量體裁衣的改革新思路。

業(yè)內(nèi)人士分析，上海國(guó)資將手中持有的46%股權(quán)再度進(jìn)行市場(chǎng)化混改，可謂一舉兩得。一方面，轉(zhuǎn)讓一部分股權(quán)給新戰(zhàn)投，騰挪出資金進(jìn)入其他國(guó)資企業(yè)，是順利推動(dòng)混改深水區(qū)的重要一步。另一方面，給已經(jīng)上市的綠地控股引入新的資本和資源。綠地控股有望通過(guò)二次混改形成更牢固的“金三角”股權(quán)關(guān)系，綠地控股將變得越來(lái)越市場(chǎng)化，有望加深在二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性和活躍度。

誠(chéng)如綠地控股的公告所言，上海地產(chǎn)與上海城投此次出讓綠地控股17.5%股份，意在進(jìn)一步深化國(guó)資國(guó)企改革，優(yōu)化國(guó)資布局結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善公司股權(quán)結(jié)構(gòu)。

對(duì)于17.5%的股份受讓方是誰(shuí)？綠地控股方面僅用“新實(shí)力投資者”表示，具體消息有待進(jìn)一步明確。

綠地借混改提升價(jià)值 風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕

相比五年前上市初期，綠地控股的市值已經(jīng)由3000億驟減至1000億上下。

今年年初，綠地控股2019年業(yè)績(jī)交流會(huì)上，張玉良表示，我們認(rèn)為自己是被嚴(yán)重低估了的，公眾對(duì)地產(chǎn)行業(yè)總體評(píng)估偏低，加上綠地本身流動(dòng)性不夠，導(dǎo)致綠地在資本市場(chǎng)的股價(jià)表現(xiàn)堪憂(yōu)。

年報(bào)顯示，綠地控股在2015-2019年五年間，房地產(chǎn)主業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)分別為2301億元、2550億元、3065億元、3875億元和3880億元。值得注意的是2018年綠地控股全年實(shí)現(xiàn)3875億元的銷(xiāo)售額，未完成4000億的銷(xiāo)售目標(biāo)。進(jìn)入2019年，綠地控股房產(chǎn)主業(yè)的銷(xiāo)售額卻仍未突破4000億元，同比增長(zhǎng)0.1%，銷(xiāo)售增速明顯放緩。

來(lái)源：綠地控股年報(bào)

此外，綠地控股近五年的資產(chǎn)負(fù)債率始終維持在高位，2019年總負(fù)債突破萬(wàn)億至1.01萬(wàn)億，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)88.53%。

張玉良在業(yè)績(jī)會(huì)上也坦言，“因?yàn)榫G地兩個(gè)國(guó)有大股東，大家覺(jué)得資本沒(méi)法做，我們現(xiàn)在國(guó)有是46.8%，比較高，這個(gè)動(dòng)一動(dòng)會(huì)比較好一些?！倍@也被認(rèn)為是此次綠地控股二次混改的原因。

第一次混改讓綠地控股嘗到甜頭，成功上市并躋身頭部房企陣營(yíng)，此次混改不僅有國(guó)家大政方針的支持，自身的求變欲望似乎更為強(qiáng)烈。業(yè)內(nèi)人士分析，綠地新一輪混改目的便是借助新資本的注入，緩解企業(yè)的負(fù)債壓力。據(jù)測(cè)算，綠地此次“引戰(zhàn)”金額或達(dá)150億元左右。

不僅改自己，還在改別人。過(guò)去五年，綠地控股卻對(duì)參與其他企業(yè)的混改抱有濃厚興趣，并投資入股了原寶鋼建設(shè)、貴州建工、江蘇省建、天津建工、西安建工等眾多國(guó)企。

除綠地控股外，平安系是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)舉足輕重的資本力量。2019年7月，中國(guó)平安旗下的平安資管還參與了央企中國(guó)金茂（0817.HK）混改，成為后者第二大股東，持股15.2%。2019年底，招商局港通發(fā)展混改落地，平安資管出資100億拿下25.9%股權(quán)，成為第二大股東。今年6月，招商蛇口收購(gòu)南油集團(tuán)24%股份實(shí)現(xiàn)對(duì)后者的100%控股，中國(guó)平安以35.18億元全額認(rèn)購(gòu)招商蛇口本次募集配套資金非公開(kāi)發(fā)行的股份，拿下招商蛇口2.67%的股份。

但也不排除參與混改失利的房企。比較典型的便是天房發(fā)展、云南城投的混改。

2017年6月，天津市推出天房混改項(xiàng)目。期間消息稱(chēng)，碧桂園集團(tuán)、中國(guó)恒大、保利集團(tuán)、融創(chuàng)、泰禾等均有接觸“天房系”的混改項(xiàng)目。同年12月25日，天津市與保利集團(tuán)簽署合作框架協(xié)議，保利集團(tuán)將派出涵蓋管理、財(cái)務(wù)、工程、運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域的團(tuán)隊(duì)對(duì)天房集團(tuán)實(shí)施共管。但不到四個(gè)月時(shí)間，保利集團(tuán)便退出天房混改，官方給出的解釋是經(jīng)過(guò)四個(gè)月的協(xié)商，一些政策條件看上去落不了地。但也有業(yè)內(nèi)人士分析，天房本身復(fù)雜的債務(wù)問(wèn)題成為擊退保利的子彈。

還是保利，2019年7月,云南省政府與保利集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,保利集團(tuán)將參與云南城投的“混合所有制”改革。好景不長(zhǎng),今年4月30日,云南城投發(fā)布一則新的人事任命公告，辭去去年10月14日任命的省城投集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)，保利集團(tuán)衛(wèi)飚。而這也宣告云南省政府與保利集團(tuán)的混改蜜月期結(jié)束。

據(jù)悉，近日國(guó)資委正在進(jìn)一步完善《國(guó)企改革三年行動(dòng)方案》，下半年將全面實(shí)施國(guó)企改革三年行動(dòng)。但誠(chéng)如綠地控股一樣，也是受到上海國(guó)企改革福利的企業(yè)，多年來(lái)也就出現(xiàn)這樣一個(gè)標(biāo)桿，以此證明“混改”簡(jiǎn)單，并不具有說(shuō)服力。

混改水深，能不能改好，不是一方說(shuō)了算的。

來(lái)源 ：中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)

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