廣州戶籍開啟跨城認可、海南廣建安居房，劃時代的“搶”人優(yōu)惠政策已拉開帷幕。

自2017年以來，城市之間的人才爭奪戰(zhàn)進行的如火如荼，尤其是今年各地人才政策發(fā)布呈現(xiàn)“井噴”之勢，截至6月上旬已有百余城發(fā)布了人才政策，且其中超過80城發(fā)布的政策涉及購房補貼。而吸引人只是第一步，留下人才是城市的終極目的，哪些城市能夠真正留住人呢？人口長期遷徙定居的趨勢是怎樣的？

城市“移民”指數(shù)PK，誰更勝一籌？

購房成交數(shù)據(jù)是反映人口長期遷徙定居趨勢的重要支撐。貝殼研究院根據(jù)2020年上半年32城二手房交易中非本地客源比例，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理后，得到“移民”指數(shù)（指數(shù)越高，說明外來購房客戶占比越高），用以比較不同城市新定居居民的特點。

從城市群角度看，粵港澳大灣區(qū)無疑是典型的移民城市群，外來購房人群占比最高，其次是中原城市群和長三角城市群。2019年粵港澳、長三角、中原三大城市群總常住人口分別同比增加177.65、178.96和146.82萬人，同比增幅分別為1.46%、0.79%和0.39%，在所有城市群中表現(xiàn)亮眼。外來人口流入為房地產(chǎn)市場帶來源源不斷的購房需求，尤其是粵港澳大灣區(qū)外來人口的置業(yè)需求最顯著。

分城市看，深圳、東莞、廈門的移民指數(shù)分別居一線、新一線、二線城市首位。深圳憑借大灣區(qū)規(guī)劃利好、經(jīng)濟發(fā)展活力強、相對寬松的落戶條件等優(yōu)勢，對人口表現(xiàn)出強大吸引力，2019年常住人口與戶籍人口比值達到2.72，成為外來人口購房占比最多的城市；東莞承接深圳產(chǎn)業(yè)外溢，制造業(yè)較為發(fā)達，外來流入人口大，2019年常住人口戶籍比達到3.37，在樣本城市中居于首位。廈門作為旅游型城市，吸引大量省內(nèi)客戶前來購房。

值得注意的是，一線城市中北京和上海常住戶籍比并不低，但是移民指數(shù)排名相對靠后。與新一線城市相比，北京、上海居住負擔(dān)與落戶門檻高，外來客戶購房較為困難。

人口遷徙居住趨勢：極點恒強、都市圈外溢、單核虹吸

各城市以開放包容的姿態(tài)吸引著不同區(qū)域的人口遷入，受制于區(qū)域位置、戶籍政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多種因素影響，各城市在吸引人口規(guī)模、戶籍來源方面存在一定差異。

如果將各城市購房人群來源地劃分為本市、省內(nèi)非本市及省外，可以看出，絕大部分樣本城市仍以省內(nèi)客戶購房占據(jù)主導(dǎo)地位。但結(jié)合城市發(fā)展特點和置業(yè)客戶來源結(jié)構(gòu)看，樣本城市又可以劃分為三種不同類型。

都市圈核心城市占據(jù)絕對優(yōu)勢，對外地人口具有高能吸納能力。深圳、北京、上海作為粵港澳、京津冀、長三角三大城市群的核心城市，對?。ㄊ校┩獾娜丝诤缥?yīng)大，購房人群中外地客戶占比較高，尤其是深圳，近8成的成交房源被外地客戶買走了。

核心城市外溢，周邊城市強勢崛起，吸引人口遷入的勢力范圍外擴。毗鄰于都市圈核心城市，杭州、天津、蘇州、佛山等沿海城市憑借獨特優(yōu)勢承接外溢的產(chǎn)業(yè)與人口，對人口的吸引力逐漸向省外周邊城市擴張。其中，杭州這座城市購房人群中，省外購房客戶已經(jīng)撐起了半邊天，占比達到53%，主要吸引安徽、江西、河南、江蘇等周邊省份的客戶前來置業(yè)。

省會光環(huán)效應(yīng)顯著，鄭州、合肥等城市對省內(nèi)客群具有更強吸引力。得益于省會中心城市戰(zhàn)略地位、人才優(yōu)惠政策等優(yōu)勢，中西部省份可謂是舉全省之力重點發(fā)展省會城市，鄭州、合肥、長沙、武漢、成都等城市對省內(nèi)人口表現(xiàn)出強大的虹吸效應(yīng)，省內(nèi)購房客群占比達到8成以上，省內(nèi)非本地購房人群占比也超過5成。以鄭州為例，作為人口大省河南的省會，其對各地級市人口的吸納能力突出，省內(nèi)購房客戶占比達到93.4%，也即是每10個購房客戶中，至少有9個都是河南老鄉(xiāng)。

哪些人正在向粵港澳大灣區(qū)城市遷徙定居？

粵港澳大灣區(qū)已成為最具移民活力的城市群，那些新定居灣區(qū)的購房客戶來源地有何特點？

相較于其他城市群，粵港澳大灣區(qū)重點城市并非“一極獨大”，而是呈現(xiàn)多極化趨勢發(fā)展，深圳、廣州、東莞、佛山、珠海等城市均對外來人口表現(xiàn)出較大的吸引力，成為人口遷徙定居的重要目的地。

同為灣區(qū)內(nèi)城市，五個重點城市購房客戶來源表現(xiàn)出不一樣的特質(zhì)。廣佛對省內(nèi)人口的吸引力更強，購房客群中省內(nèi)客戶均超5成；珠海次之，省內(nèi)客戶占比超4成。而深莞省內(nèi)購房尚未超過3成。與同為一線城市的深圳相比，廣州平均不超3萬的房價對購房客戶更為友好；佛山不超過1.5萬的房價，在灣區(qū)重點城市中屬于房價洼地。

具體從城市來源看，廣州、佛山、珠海對省內(nèi)人口的吸納呈現(xiàn)較為類似的勢力范圍，購房客戶來源地TOP15中基本上被省內(nèi)地級市所承包。深圳和東莞省內(nèi)購房客群略有差別，深圳新定居居民中多以潮汕民系為主，而東莞省內(nèi)購房客群中廣府民系占比較高。

值得注意的是，廣州人喜歡去佛山買房，佛山購房客群中除本城市戶籍居民外，廣州人占比最高，為5.1%，這主要是因為隨著廣佛一體化的推進，地鐵軌道交通拉近了廣佛之間的時空距離，且佛山的房價僅為廣州的一半左右。

曾經(jīng)的珠三角，僅是廣東人民的珠三角，如今經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，已經(jīng)躍居成為全國人民的粵港澳大灣區(qū)，憑借較強的經(jīng)濟發(fā)展活力和寬松的落戶政策，吸引全國各地人民前來置業(yè)定居。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，湖南、湖北、江西、河南正成為粵港澳大灣區(qū)重點城市新定居居民的輸送大省，其中深圳購房客群中來自這四個省份的客戶占比為41.6%，東莞購房客戶中占比45.1%。不可忽視的是，空間上的距離始終無法阻擋人們到灣區(qū)買房置業(yè)的決心，其余省份居民同樣占據(jù)一席之地，其中黑龍江人跨越3000多公里前往灣區(qū)購房，且所占比例并不低。

小結(jié)

城市的發(fā)展不斷打破界限，流動的人口遷徙居住圖景正在上演。當(dāng)前的粵港澳大灣區(qū)已成為中國最具移民活力的城市群，灣內(nèi)重點城市對省內(nèi)外人口具有較大的吸引力。都市圈核心城市如北京、上海等，仍然占據(jù)絕對的人口吸納優(yōu)勢；都市圈周邊城市如杭州、天津承接產(chǎn)業(yè)和人口外溢，吸引人口的勢力范圍向省外擴張；中西部省會城市如鄭州、武漢等，新定居居民以省內(nèi)客戶占主導(dǎo)。

人口遷徙購房定居趨勢折射出城市群的發(fā)展格局，京津冀、長三角、粵港澳三大城市群核心城市對周邊城市的外溢力顯現(xiàn)，中西部城市群仍以單核省會城市為主導(dǎo)。未來經(jīng)濟發(fā)展不再是單個城市之間的比拼，而是承載區(qū)域發(fā)展的“圈群”之間的PK，都市圈應(yīng)加強內(nèi)部融合，由點到面，打造出區(qū)域協(xié)同、高質(zhì)量發(fā)展的空間格局。

相關(guān)知識

貝殼研究院：“移民”指數(shù)PK，你所在城市排第幾
“移民”指數(shù)高居全國首位 深圳近八成房源被外地人買走
“移民”指數(shù)居全國首位 深圳近8成房源被外地人買走
“移民”指數(shù)居全國首位,深圳近8成房源被外地人買走
全國高端系統(tǒng)門窗都有哪些， 百利瑪排第幾？
深圳近8成房源被外地人買走 大灣區(qū)的新移民來自哪兒？
深圳近8成房源被外地人買走 大灣區(qū)的新移民來自哪兒?
貝殼研究院：10月34城二手房源流動性指數(shù)為81.62 同比微增0.13%
貝殼研究院：38城居住自由指數(shù)排名出爐 長沙脫穎而出
貝殼研究院發(fā)布“城市居住競爭力指數(shù)”，哪座城市競爭優(yōu)勢更明顯？