近年來(lái)，住宅用地使用權(quán)到期續(xù)期問(wèn)題開(kāi)始浮現(xiàn)，能否續(xù)期、是否收費(fèi)、收費(fèi)多寡，這些話題時(shí)常引來(lái)各方爭(zhēng)辯，但難有定論。

明年元旦將正式施行的《民法典》第359條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。與現(xiàn)行《物權(quán)法》相比，《民法典》增加了對(duì)續(xù)期費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定，如此立法有何背景，未來(lái)對(duì)民眾居住，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何？

國(guó)新辦7月31日舉行吹風(fēng)會(huì)，介紹《民法典》及其實(shí)施有關(guān)情況。在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的這一問(wèn)題上，曾全程參與《物權(quán)法》立法和《民法典》編纂工作的法學(xué)專家們也給出了一些回應(yīng)和解釋。

“《民法典》這么多的條文，有些問(wèn)題要進(jìn)一步落實(shí)。下一步怎么來(lái)做，可能需要國(guó)務(wù)院還有各地政府，根據(jù)自己當(dāng)時(shí)土地使用權(quán)最初創(chuàng)設(shè)時(shí)的具體情形，來(lái)作出更進(jìn)一步的細(xì)致安排?！敝袊?guó)法學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)委員會(huì)委員孫憲忠說(shuō)。

《民法典》延續(xù)“自動(dòng)續(xù)期”原則

宅地產(chǎn)權(quán)續(xù)期問(wèn)題，源于我國(guó)規(guī)定土地出讓使用權(quán)有年限限制，而房屋所有權(quán)沒(méi)有期限限制。

在上述吹風(fēng)會(huì)上，孫憲忠表示，我國(guó)城市居民的住房都是采取復(fù)合公寓，不像國(guó)外采用單一住宅的方式。這種情況下出現(xiàn)了一個(gè)普遍現(xiàn)象，就是民眾對(duì)房屋有所有權(quán)但對(duì)土地只有使用權(quán)，因?yàn)椤稇椃ā访鞔_規(guī)定，城市土地只能歸國(guó)家所有。這種情況下出現(xiàn)了一個(gè)特殊的問(wèn)題，就是所有權(quán)和使用權(quán)之間期限的磨合差別。

按照1990年國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，我國(guó)土地使用權(quán)出讓按照類別設(shè)置了不同的最高年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年等。

孫憲忠透露，2007年制定的《物權(quán)法》在討論過(guò)程中，就此問(wèn)題就曾經(jīng)引發(fā)過(guò)很大的討論，一種觀點(diǎn)曾經(jīng)提出來(lái)，即土地是國(guó)家的，老百姓使用國(guó)家的土地就給國(guó)家交錢，使用期滿了還應(yīng)該再繼續(xù)交費(fèi)。

對(duì)此觀點(diǎn)孫憲忠并不認(rèn)可。他認(rèn)為，不能把民眾占有使用土地的情形理解為私有土地占有使用的情形，政府運(yùn)營(yíng)土地，不能把它理解為政府的私有土地的運(yùn)營(yíng)，應(yīng)該從大的政治倫理的角度來(lái)思考這個(gè)問(wèn)題。同時(shí)，民眾在購(gòu)買房屋的時(shí)候，實(shí)際上土地使用權(quán)的地價(jià)也已經(jīng)出過(guò)了。

最終《物權(quán)法》采取了自動(dòng)續(xù)期這樣一個(gè)法律上的制度安排，其第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

在此次《民法典》編纂的過(guò)程中，“自動(dòng)續(xù)期”的原則也得到了延續(xù)。

在上述吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、學(xué)術(shù)委員會(huì)委員王利明也表示，《民法典》359條是個(gè)非常重要的條款，首先它確立了住宅建設(shè)用地到期之后自動(dòng)續(xù)期的規(guī)則，這是2007年《物權(quán)法》確定的一個(gè)重要規(guī)則，也可以說(shuō)是給老百姓財(cái)產(chǎn)權(quán)或者說(shuō)老百姓最重要的財(cái)產(chǎn)——房屋所有權(quán)進(jìn)行保護(hù)的特殊規(guī)定，真正給老百姓吃了一個(gè)定心丸。

“自動(dòng)續(xù)期的含義是什么？就是到期之后，不用再到政府辦特別手續(xù)就可以自動(dòng)延長(zhǎng)了，這樣是真正強(qiáng)化了對(duì)老百姓的房屋所有權(quán)的保護(hù)?！蓖趵髡f(shuō)。

王利明表示，他做過(guò)一個(gè)調(diào)研，為什么這些年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)能夠這么蓬勃興旺的發(fā)展，其實(shí)背后有個(gè)非常重要的原因，就是《物權(quán)法》確立了這個(gè)自動(dòng)續(xù)期規(guī)則，真正使老百姓的財(cái)產(chǎn)形成了一個(gè)恒產(chǎn)恒心的機(jī)制，從而使老百姓敢大膽置業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，這次《民法典》359條繼續(xù)確定這個(gè)規(guī)則。

未來(lái)會(huì)如何收費(fèi)？

雖然延續(xù)了“自動(dòng)續(xù)期”的原則，但對(duì)照現(xiàn)行《物權(quán)法》第149條后可發(fā)現(xiàn)，《民法典》第359條增加了“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”這句話。

為什么要加上這一句話？有什么具體意義？以后是不是住宅用地到期后都需要繳納費(fèi)用？

孫憲忠表示，實(shí)踐中有個(gè)問(wèn)題，改革開(kāi)放初期，一些地方規(guī)定的（住宅用地）使用期限比較短，比如說(shuō)有個(gè)地方當(dāng)時(shí)土地使用期限只有二十年，他當(dāng)時(shí)交錢的費(fèi)用也是按二十年交的。這個(gè)期限的費(fèi)用問(wèn)題，可能還不太完全一致。所以在現(xiàn)在《民法典》359條后面加上一句話，具體以后交費(fèi)怎么樣安排，還需要國(guó)務(wù)院通過(guò)行政法規(guī)作一個(gè)具體規(guī)定。

2016年4月，浙江溫州部分住宅20年的土地使用權(quán)到期但房屋所有權(quán)未到期，市民在辦理交易時(shí)被告知土地續(xù)期需幾十萬(wàn)元的手續(xù)費(fèi)，此事引起外界關(guān)注。此后，相關(guān)部委組成聯(lián)合調(diào)研組赴溫州調(diào)研。

針對(duì)溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問(wèn)題，在2016年12月，國(guó)土部和住建部會(huì)商后回復(fù)，可以采用“兩不一正?！钡倪^(guò)渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫(xiě)該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

孫憲忠認(rèn)為，（《民法典》）作這個(gè)規(guī)定就是考慮到這個(gè)具體的情形。但是有個(gè)法律的原則，就是自動(dòng)續(xù)期，如果他原來(lái)的費(fèi)用交納得比較充分，也是不用交費(fèi)續(xù)期的。但是如果期限比較短，對(duì)國(guó)家利益不當(dāng)?shù)那闆r下，適當(dāng)補(bǔ)充一些費(fèi)用，也不算為過(guò)。

“如果老百姓早先交的費(fèi)用已經(jīng)是很長(zhǎng)期限的了，而且費(fèi)用交得比較充分，建議還是不要再收費(fèi)了。如果期限確實(shí)顯著比較短，可以考慮收一點(diǎn)費(fèi)用。住房制度的安排涉及到大多數(shù)老百姓的重大利益，希望有關(guān)機(jī)構(gòu)能夠妥善處理這個(gè)問(wèn)題。”孫憲忠說(shuō)。

對(duì)于宅地續(xù)期要不要收費(fèi)的問(wèn)題，王利明也表示，其個(gè)人理解，首先不是說(shuō)全免。有的用地期限只是二十年，有的是七十年，七十年跟二十年交的費(fèi)用是不一樣的，如果全免了，對(duì)七十年的也不公平，顯然現(xiàn)在還不能做到全免。

他認(rèn)為，也不能像繳納土地出讓金那樣重新交一遍，這給老百姓增加的負(fù)擔(dān)太重。所以究竟什么樣的方式更合理？如果當(dāng)時(shí)已經(jīng)交了七十年（費(fèi)用），現(xiàn)在是不是可以少交或者不交？這些問(wèn)題都值得討論，非常復(fù)雜。

自然資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華近期也曾透露，《民法典》對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題作出原則規(guī)定，這為保障群眾“戶有所居”吃下“定心丸”。至于續(xù)期費(fèi)用具體如何繳納和減免，在《城市房地產(chǎn)管理法》修改中將會(huì)作出進(jìn)一步明確的規(guī)定。

來(lái)源: 第一財(cái)經(jīng)

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