在我看來(lái)，買(mǎi)房就是三步走，定區(qū)域，選小區(qū)，淘房源。

一、定區(qū)域，區(qū)域是房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值的決定性因素之一。

房子既是物品，也是資產(chǎn)，所有的買(mǎi)房人都會(huì)考慮自家房子的保值增值。在北京，房?jī)r(jià)就像是一個(gè)中心厚，邊緣薄的大陀螺，目前北京的房?jī)r(jià)張力在五環(huán)附近還有比較強(qiáng)的體現(xiàn)，影響房?jī)r(jià)的主要因素還是位置，在六環(huán)內(nèi)外就明顯弱得多了，影響房?jī)r(jià)的主要因素就是房屋質(zhì)量和社區(qū)品質(zhì)。

所以在購(gòu)房人預(yù)算有限的情況下，為了房產(chǎn)的保值增值及將來(lái)方便買(mǎi)賣(mài)置換，只要夠用，犧牲一定的房屋面積、居住品質(zhì)也是可以接受的，能多靠近市中心就多靠近市中心，或者就選擇一個(gè)發(fā)展成熟，配套完善的“遠(yuǎn)郊”社區(qū)，以高品質(zhì)生活為購(gòu)房核心目標(biāo)。

二、選小區(qū)，買(mǎi)房就是買(mǎi)小區(qū)

決定你的房產(chǎn)價(jià)值的第一因素就是小區(qū)房?jī)r(jià)，也就是說(shuō)，你買(mǎi)的房子價(jià)值高低，可能90%多取決于房子所在小區(qū)的房?jī)r(jià)均值，只有不到10%取決于你的房子和同小區(qū)其他房子的差別（面積、戶(hù)型、樓層、裝修等）。而決定一個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)就是區(qū)位、配套（特別是教育資源配套）和房齡樓況，所以，買(mǎi)房的本質(zhì)就是就是買(mǎi)小區(qū)，在自己財(cái)力夠得著的條件下，選的小區(qū)越靠近五環(huán)，靠近市中心，或者其配套資源剛性越強(qiáng)，房產(chǎn)保值增值的潛力越大，將來(lái)置換升級(jí)也更容易出手。

如果有條件，購(gòu)房人甚至可以考慮在目標(biāo)小區(qū)租房居住一段時(shí)間，切實(shí)體驗(yàn)一下社區(qū)生活質(zhì)量，同時(shí)更方便淘房守房挖房。

三、淘房源，該出手時(shí)就出手

一套二手房，從業(yè)主決定掛牌出售，到能接受市場(chǎng)價(jià)，甚至到能接受略微低于市場(chǎng)價(jià)成交，是需要一個(gè)過(guò)程的，一般來(lái)說(shuō)二手房業(yè)主大部分不是專(zhuān)業(yè)炒房客，對(duì)房子的售價(jià)評(píng)估剛開(kāi)始往往受很強(qiáng)的個(gè)人主觀因素影響，隨著業(yè)主對(duì)市場(chǎng)交易行情的了解，以及對(duì)售房所得資金的需求強(qiáng)度變化，會(huì)逐步調(diào)整售房?jī)r(jià)格預(yù)期并達(dá)到可交易的房?jī)r(jià)區(qū)間，買(mǎi)家只需要密切關(guān)注目標(biāo)小區(qū)相關(guān)房源變動(dòng)情況，在房源接近市場(chǎng)價(jià)，房況適合且能滿(mǎn)足自己需求時(shí)，就要及時(shí)果斷出手，如果因?yàn)楠q豫漏掉一套合適的好房，有可能你要守好幾個(gè)月才有可能再出一套相似，購(gòu)房的時(shí)間成本就更大了。

關(guān)于淘房、守房、挖房。

淘房，購(gòu)房者依托房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人在現(xiàn)有的房源里篩選評(píng)估，選擇適合自己的房源購(gòu)買(mǎi)，這是絕大多數(shù)購(gòu)房者的選擇。

守房，購(gòu)房者關(guān)注目標(biāo)小區(qū)的房源新增，房?jī)r(jià)調(diào)整動(dòng)向，及時(shí)發(fā)現(xiàn)適合自己的房源，不放過(guò)每一次的看房談價(jià)機(jī)會(huì)，能最高效率的買(mǎi)到自己心儀的房子，購(gòu)房目標(biāo)明確，早買(mǎi)早住。

挖房，通過(guò)各種渠道（物業(yè)、微信群、社區(qū)論壇等）主動(dòng)聯(lián)系目標(biāo)小區(qū)的業(yè)主，或者推動(dòng)自己的經(jīng)紀(jì)人幫自己定向?qū)ふ曳吭淳褪峭诜?，如果自己能幸運(yùn)地挖到房，只要找一個(gè)靠譜的經(jīng)紀(jì)人或中介公司走一個(gè)交易保障，那么中介費(fèi)用就能有很大的議價(jià)空間，挖房是極少數(shù)精明購(gòu)房者的選擇，不過(guò)能不能挖到房，也要看購(gòu)房者的精力付出和運(yùn)氣了。

很多人買(mǎi)房，都是跟著經(jīng)紀(jì)人在跑，經(jīng)紀(jì)人指哪兒，就去看哪兒，來(lái)自鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，買(mǎi)房人平均要看房15次，才買(mǎi)到一套房子，這就相當(dāng)于每周出來(lái)看房一次，平均要15周，差不多三個(gè)半月才能買(mǎi)到房子，這還是中位數(shù)，運(yùn)氣不好的跑上半年都買(mǎi)不到合意的房子也正常，既累心又熬人。

其實(shí)買(mǎi)房本來(lái)應(yīng)該是個(gè)簡(jiǎn)潔明了，短平快的操作，有的是買(mǎi)房人自己不清楚自己需要的房子是什么樣的，需要在看房的過(guò)程中逐步形成清晰的購(gòu)房目標(biāo)，也往往會(huì)錯(cuò)失很多好房，也有的就是經(jīng)紀(jì)人不給力，對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房需求理解不夠，購(gòu)房指導(dǎo)也做的不到位，可勁的向買(mǎi)房人推“便宜好房”，指點(diǎn)推薦的房子不合買(mǎi)房人的需求，買(mǎi)房人也想圖個(gè)便宜撿個(gè)好，就跟著到處看，結(jié)果平白浪費(fèi)了雙方的時(shí)間和精力。

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