多次否認后貝殼提交IPO招股書業(yè)內(nèi)稱機遇與挑戰(zhàn)并重

來源：智能家居時間：2020-07-27 08:25

多次傳言上市的貝殼終于有了實錘。7月24日晚間，貝殼集團（下稱“貝殼”）正式向美國證券交易委員會公開遞交招股書，股票代碼為BEKE。招股書顯示，2017年到2019年，貝殼營業(yè)收入分別為255億元、286億元、460億元。業(yè)內(nèi)人士稱，若上市成功，意味著資本市場佐證了交易平臺的重要作用，貝殼也將成為房產(chǎn)交易“獨角獸”，但上市還只是起點，不宜過分放大，未來機遇與挑戰(zhàn)并存。━━━━━此前曾多次否認IPO，如今坐實傳聞盡管全球疫情并未完全消散，但是貝殼已開啟赴美IPO的征途。此次上市的主體為貝殼，除平臺公司貝殼找房外，還包括鏈家、德佑，以及金融、裝修等業(yè)務(wù)。承銷商包括高盛、摩根士丹利、華興資本等。

從股權(quán)上看，招股書顯示，上市之前，鏈家創(chuàng)始人左暉持股（B類普通股）占比28.9%。此外，部分股東將其持有的A類普通股投票權(quán)授予左暉代理，因此左暉投票股權(quán)占比46.8%。機構(gòu)持股方面，騰訊作為貝殼找房的第二大股東，持股比例為12.3%；軟銀旗下SVF II Shell Subco (Singapore) Pte. Ltd.持股10.2%；高瓴資本持股5.3%。貝殼找房在招股書內(nèi)指出，此次IPO計劃募集最多10億美元的資金，募集到的資金將主要用于研發(fā)，以繼續(xù)投資于該公司的平臺功能和基礎(chǔ)設(shè)施技術(shù)、新的家庭交易服務(wù)的擴展、服務(wù)產(chǎn)品的多樣化及業(yè)務(wù)運營向新地理區(qū)域的擴展，以及一般的公司用途。為何選擇這一時間節(jié)點上市？左暉在致股東的一封信中對此作了解釋：提交這份招股說明書的同時，新冠疫情還在全球發(fā)展，為什么還是按原計劃啟動IPO進程而不是推遲一段時間，某種程度上反映了貝殼團隊的特質(zhì)：尋求對內(nèi)歸因，盡量降低環(huán)境的干擾因子，一個成功的IPO取決于公司的價值而非其他。

值得一提的是，從去年開始，貝殼上市傳聞就一直未斷。去年7月份，有消息稱，貝殼計劃于2020年啟動境外上市進程。不過，貝殼彼時回應(yīng)稱，公司沒有明確的上市時間和地點安排；去年12月18日，又有消息稱，貝殼將于2020年進行10億美元的IPO，貝殼方面對此予以否認。到了今年7月初，又有消息稱，貝殼今年營收預(yù)期100%增長，尋求美國IPO計劃融資10億美元-20億美元，目前正處于向潛在基石投資者詢價階段，摩根士丹利是參與其中的投行之一，貝殼已向美國證券交易委員會（SEC）秘密遞表，最快將于今年三季度完成IPO，高盛和摩根士丹利擔(dān)任IPO牽頭經(jīng)辦行。時至今日，上市傳言終于成為實錘。對于目前的上市進程，貝殼方面表示，一切以招股書為準(zhǔn)。━━━━━

去年平臺交易額超2萬億，

規(guī)模擴張下虧損加大

與鏈家重資產(chǎn)的屬性不同，貝殼找房具有濃厚的互聯(lián)網(wǎng)色彩和輕資產(chǎn)性質(zhì)，因此，此前就被業(yè)內(nèi)視為上市的主體。存量房交易、新房交易和其他新興業(yè)務(wù)為貝殼找房的三大主營業(yè)務(wù)。根據(jù)CIC報告顯示，貝殼找房已成為中國最大的房屋交易和服務(wù)平臺，也是繼阿里巴巴之后的中國第二大商業(yè)平臺。截至今年6月30日，貝殼找房平臺進駐了全國103個城市，連接265個新經(jīng)紀品牌的超45.6萬經(jīng)紀人和4.2萬家經(jīng)紀門店。回顧鏈家、貝殼的發(fā)展，離不開2015年這一時間節(jié)點。左暉以一封信的形式宣布一項合作，在整個2015年內(nèi)進行了11次收購，將鏈家的業(yè)務(wù)范圍從北京擴大至華東、華南以及西南。與此同時，布局“真房源”系統(tǒng)，并提薪擴充經(jīng)紀人隊伍。在此基礎(chǔ)上，2018年4月，“貝殼找房”全新上線，相較于原來鏈家網(wǎng)，貝殼找房的定位更為開放，除覆蓋新房、二手房、租賃和家裝等居住業(yè)務(wù)外，它通過ACN（經(jīng)紀人協(xié)作網(wǎng)絡(luò)），吸納鏈家體系外的外部房源進入該系統(tǒng)。這也意味著，無論是直營品牌的鏈家，還是作為加盟品牌的德佑，亦或是其他中小中介，都可以入駐貝殼找房，從而開啟“自營+行業(yè)平臺”模式。2019年3月，左暉進一步展開一系列資本動作：鏈家發(fā)生注冊資本、投資人和管理層的變化，原投資方在鏈家的股份通過協(xié)議鏡像平移到貝殼找房。同時，貝殼找房啟動D輪融資，獲騰訊領(lǐng)投8億美元D輪融資。在此基礎(chǔ)上，2019年11月，貝殼找房完成D+輪融資，參與方包括軟銀、騰訊、高瓴、紅杉，總?cè)谫Y額超過24億美元。如今，隨著正式提交IPO文件，頗令外界關(guān)注的財務(wù)、經(jīng)營指標(biāo)因上市而公之于眾。

招股書顯示，2019年，貝殼平臺GTV（總交易額）達21280億元，同比增長84.5％。其中，存量房交易GTV從2018年的8219億元提升為2019年的12974億元，新房交易GTV從2018年的2808億元提升到2019年的7476億元?？v觀近三年的收入指標(biāo)頗為亮眼：其總收入從2017年的255億元增加12.3％至2018年的286億元，再進一步增長60.6％至2019年的460億元。不過，由于疫情導(dǎo)致住房交易需求下降，其營收從2019年一季度的82億元下降至截至今年一季度的71億元，降幅為12.7%。盡管如此，2017年至今，貝殼仍處于虧損狀態(tài)。招股書顯示，2017年、2018年、2019年，貝殼凈虧損分別為5.38億元、4.28億元、21.8億元。而今年第一季度，其凈虧損為12.31億元。對此，貝殼在招股書內(nèi)解釋稱，過去三年中，成本逐年增加，預(yù)計將來會繼續(xù)產(chǎn)生大量成本和支出以進一步擴展業(yè)務(wù)，這可能使其難以實現(xiàn)盈利。不過，招股書顯示，貝殼較注重現(xiàn)金流管理，以增厚企業(yè)經(jīng)營的“安全墊”。2017年、2018年和2019年，其儲備的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為82億元、128億元和319億元。

━━━━━房產(chǎn)交易“獨角獸”，機遇挑戰(zhàn)并重

“貝殼在美國提交招股書，此舉對行業(yè)來說是好事。若貝殼上市成功，是從資本市場的角度佐證了交易平臺的重要作用。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥分析稱，隨著存量房交易的增多，房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型，依靠平臺成交的作用越來越重要。具體而言，趙慶祥指出，新房是B2C的交易結(jié)構(gòu)，開發(fā)商出售給個人，相對而言不太需要平臺，因為房屋相對標(biāo)準(zhǔn)化，且在信息、管理、法律法規(guī)等方面較為規(guī)范，但C2C離不開平臺的作用，這也是貝殼找房估值的體現(xiàn)。“貝殼找房連接45.6萬經(jīng)紀人和4.2萬家經(jīng)紀門店，數(shù)量龐大，具有唯一性，國外也找不到對標(biāo)，這跟美國MLS行業(yè)平臺不同，貝殼找房是企業(yè)平臺，或?qū)⒋蛟斐瑟毥谦F企業(yè)?！壁w慶祥稱。從新房角度分析，億翰智庫董事長陳嘯天指出，市場交易有三大重要元素：賣什么、誰來買、價格。限售、限購、限價客觀上導(dǎo)致市場活躍度下降，“同一個時間點有多少貨可賣是固定的，有多少需求可釋放也是由相關(guān)部門決定的?！薄皩τ趩蝹€房企而言，要做的是把相對固化或有限的需求急速拉至自己‘碗’里來，但這一行為，往往依賴于渠道?！标悋[天稱，貝殼找房此前在全國發(fā)動一系列加盟行為，從而成為房產(chǎn)交易領(lǐng)域“巨無霸”，尤其在渠道這一端優(yōu)勢明顯。因此，在他看來，貝殼在這一時間節(jié)點上市，具有較大優(yōu)勢。

房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長相國良亦看好貝殼找房的上市。在他看來，貝殼代表中國大居住領(lǐng)域的公司，一旦上市成功，意味著中國大居住領(lǐng)域出現(xiàn)了世界級估值的公司，市值有望達千億，這在國際資本市場中都有重要的意義。不過，相國良還指出，上市不是終點，這不過是貝殼一個重要的里程碑事件，不宜過分放大，“也許上市只是起點，貝殼找房需要帶給行業(yè)更多進步的元素，更加開放，推動行業(yè)進步。此外，上市對貝殼而言，是機遇也是挑戰(zhàn)，將迎來資本市場的檢驗?！薄爸袊缶幼☆I(lǐng)域，創(chuàng)新還遠未到終局，距離成熟的交易市場還有很長的距離，這個行業(yè)不會只有一家上市或幾家上市公司，后來者、創(chuàng)新者應(yīng)該更加努力?！毕鄧挤Q。匯生國際融資總裁黃立沖指出，“2020年由于疫情等原因，各地房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化，2019年的財務(wù)數(shù)據(jù)不能反應(yīng)公司的經(jīng)營情況。此外，目前在美國上市時機并不好，接下來要看他們的運氣了?！痹谌A美顧問機構(gòu)首席知識官、高級經(jīng)濟師趙煥焱看來，有一個問題需要注意，必須處理好與全國百余家其他線下交易企業(yè)的公平關(guān)系，也就是處理好裁判員“貝殼找房”和運動員“鏈家”的關(guān)系，這個情況與攜程處理好攜程平臺和麗呈酒店的關(guān)系的道理是一樣的。

來源：新京報V房產(chǎn)

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