來源：澎湃新聞/李曉青

融資是開發(fā)商重要的資金來源渠道，相較于2019年艱難的融資環(huán)境，這一情況在2020年有了些許改善。

在克而瑞監(jiān)測的95家典型房企中，2020年上半年的融資額為7464.43億元，同比下降5.49%，環(huán)比增長4.08%，分季度來看，今年年初由于房企面臨償債高峰及年初機(jī)構(gòu)額度較足等多重因素，2020年伊始房企積極融資，從而推動房企一季度融資量高位，但由于疫情影響，同比下降了12.63%。二季度前期受限于境外發(fā)債受阻，境外融資量驟降，但得益于5月后房企境外發(fā)債的恢復(fù)以及境內(nèi)融資發(fā)力，二季度融資額同比增長3.69%。

從各企業(yè)來說，約51%的房企的融資規(guī)模有所增加，其中有56%房企的融資增幅超過50%。

從房企梯隊(duì)來看，中間兩個梯隊(duì)TOP11-30和TOP31-50分別有微小的增長，分別同比增長1.51%和1.81%到2888.98億元和1392.84億元，而TOP10房企和TOP51+梯隊(duì)的房企均同比出現(xiàn)了10%以上的降幅，其中頭部房企主要由于自身降負(fù)債、穩(wěn)負(fù)債的需求；而TOP51+的房企，則一方面出于安全性考慮在控制自身的負(fù)債，另一方面該部分房企在目前融資環(huán)境放松，疫情影響的情況下，融資相對較難從而導(dǎo)致總額的下降。

從融資渠道來看，股權(quán)融資仍是房企選擇的主要融資渠道，同比大幅增長139%。

今年上半年40家房企通過股權(quán)融資815.71億元、公司債融資1536.6億元、境內(nèi)銀行貸款876.41億元、其他債券融資763.14億元、信托貸款474.6億元、中期票據(jù)193.4億元、境外銀團(tuán)貸款30.61億元。

另外，在融資利率上也有所下降。

同策研究院持續(xù)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年公開披露融資利率的共92筆，其中74筆融資利率均在7%以下，12筆融資利率在7%-9%之間。與2019年絕大部分在10%以上的成本相比，房企在2020年融資成本有所下降。

其中，僅中國恒大（03333.HK）的4筆融資利率和當(dāng)代置業(yè)（01107.HK）的2筆融資利率在10%以上。與2019年絕大部分在10%以上的成本相比，房企在2020年融資成本有所下降。

中國恒大在今年上半年發(fā)行了一筆10億美元債，利率達(dá)到12%，是所監(jiān)測融資時間中融資利率最高的一筆。而融資成本最低的一筆為萬科發(fā)行的10億元債券，利率低至2.56%。從整體來看，今年上半年，美元債融資成本要普遍高于人民幣的融資成本，其他債權(quán)融資和中期票據(jù)的境內(nèi)融資成本基本也都在5%以下。

由于多元化融資渠道收縮，房企融資成本在2019年呈現(xiàn)整體上漲趨勢。

克而瑞研究中心此前的報告統(tǒng)計，從2019年末50家典型上市房企的融資成本來看，六成公司融資利率上漲，平均成本同比上漲0.33個百分點(diǎn)至7.13%。2019年境內(nèi)外融資均有所收緊，融資成本普遍提高。同時，2015年至2017年發(fā)行的低成本公司債陸續(xù)到期，整體的融資成本水漲船高。

今年4月份，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪在發(fā)布的一份報告中將中國房地產(chǎn)業(yè)展望調(diào)整為負(fù)面，原因是受到新冠肺炎疫情的沖擊，對房地產(chǎn)需求和庫存水平造成壓力，而境外融資環(huán)境仍不明朗。穆迪高級分析師何思嫻表示，新冠肺炎疫情造成的市場震蕩正在加重投資者的避險情緒，這導(dǎo)致境外融資渠道收窄，一些流動性和信用質(zhì)量薄弱的開發(fā)商正面臨更高的償債風(fēng)險。

但對于今年下半年的融資環(huán)境，克而瑞報告認(rèn)為，貨幣政策整體保持寬松基調(diào)，但邊際放松空間有限。房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，嚴(yán)防信貸資金過度流向房地產(chǎn)市場。

報告提及，房企融資環(huán)境或?qū)⒎诸惙潘桑芤嬷黧w或?qū)A向于大中型品牌房企，國企、央企以及頭部房企更具融資優(yōu)勢，融資成本有望適度下移。但同時也提到，對于那些高杠桿、高負(fù)債經(jīng)營的房企，以及拿地態(tài)度一貫激進(jìn)、屢拿地王的房企，仍要監(jiān)督其有序去杠桿或者穩(wěn)杠桿，整體受益程度有限。

另外，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。部分壓力城市或在現(xiàn)有限貸政策框架范圍內(nèi)適度放松限貸，放松公積金貸款、下調(diào)房貸利率、調(diào)降首付比例皆是可以考慮的選項(xiàng)。不過，認(rèn)房不認(rèn)貸、二套貸款已結(jié)清算首套等重磅刺激性政策較難落地。

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