今年以來(lái)青島樓市關(guān)注焦點(diǎn)，仿佛都集中在了城陽(yáng)、西海岸和膠州，擁有共有產(chǎn)權(quán)的城陽(yáng)、優(yōu)惠低價(jià)的西海岸以及占據(jù)新機(jī)場(chǎng)的膠州次次出現(xiàn)在銷售前三，甚至每周成交也見(jiàn)不到主城各盤的身影，不禁有人問(wèn)起，主城淡出，這是怎么了？

市區(qū)樓市在青島整體占比逐年變小，土地供應(yīng)是其一，昂貴的價(jià)格也是最重要的一點(diǎn)，望而卻步是絕大多數(shù)人的選擇，這其中就不得不提到的嶗山區(qū)。就目前嶗山樓盤情況而言，從2萬(wàn)線到6萬(wàn)線應(yīng)有盡有，水平參差不齊，土豪來(lái)了也同樣眼花繚亂。雖說(shuō)土豪隨手掏出幾百萬(wàn)并不心疼，但一步錯(cuò)邁入樓盤大坑，也足夠讓土豪糟心了。

嶗山板塊在舊時(shí)市民眼中，同樣是城中村的存在，不似如今高樓林立的海爾路周邊，而現(xiàn)在這些城中村依然聚集在北部城區(qū)，甚至毫無(wú)具體動(dòng)作，工業(yè)園占據(jù)，遍地垃圾也仿佛成為了這一區(qū)域的特色。可想而知新盤落址于此，仿佛鳳凰落進(jìn)了雞窩，與嶗山的高端根本沾不上邊。選擇這里的樓盤更是屈指可數(shù)，這里不得不說(shuō)到，選擇高科園的中聯(lián)依山伴城，早在15年一期入市單價(jià)不足1萬(wàn)/㎡，當(dāng)年不用總價(jià)百萬(wàn)的價(jià)格入住嶗山，確實(shí)吸引了一大批剛需客戶，一直到2018年的第三期產(chǎn)品，價(jià)格已經(jīng)每平漲了一萬(wàn)塊，成交一直保持在高位，在樓市之中也有一席之地，然后這樣的記錄就此戛然而止，四期產(chǎn)品沉寂了一年半還多才退出，價(jià)格竟仍是三期的價(jià)格，銷售也不似往期的火熱，只能靠“兩萬(wàn)線入手嶗山”這一個(gè)亮點(diǎn)在苦苦支撐。

當(dāng)然，不可否認(rèn)的是對(duì)于兜里糧不多，又對(duì)住嶗山區(qū)想入非非的購(gòu)房者而言，中聯(lián)依山伴城是個(gè)最佳的選擇。

再往北走走，海大對(duì)面的翡翠云城是目前主城占地較大的海爾住宅盤，主打改善三居四居戶型，18年底入市以來(lái)，一直保持著3.1萬(wàn)/㎡的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格放眼嶗山，也能算上剛需價(jià)格，但成績(jī)平平不受關(guān)注，這也主要源于“身在曹營(yíng)心在漢”的原因，頂著嶗山的名字，卻更靠近東李，這么遠(yuǎn)的距離，自然是不能拿“享金家?guī)X配套”來(lái)宣傳，雖然依靠著地鐵11號(hào)線，生活配套跟不上都是白搭，再一對(duì)比東李現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，幾乎是毫無(wú)優(yōu)勢(shì)。

不考慮現(xiàn)在就把幾十年后要養(yǎng)老的房子買下的改善客戶，眼光自然移向了張村河附近。科大周邊新樓盤不少，北面一路之隔的遼陽(yáng)東路上的靜山悅園，擁有兩個(gè)特點(diǎn)“準(zhǔn)現(xiàn)房、毛坯裝修可選”，聽(tīng)起來(lái)挺人性。作為曾經(jīng)的地王，銷售計(jì)劃一拖再拖，各種緣由不細(xì)說(shuō)，直到現(xiàn)在的準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)才開(kāi)售。品牌企業(yè)認(rèn)知度不高、150㎡起步的房型、五萬(wàn)元起步的單價(jià)，幾乎在這個(gè)市場(chǎng)上站不住腳，更不用說(shuō)單價(jià)高出了附近的佳源華府和魯商藍(lán)岸麗舍不少，非要說(shuō)價(jià)格定的高是因?yàn)閰^(qū)位更好，那去過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者，看一眼就打了退堂鼓，檔次高端是不存在的。

今年這個(gè)項(xiàng)目銷售前景更是著實(shí)令人堪憂，附近東方悅府近日迎來(lái)了全新的亮相，海爾運(yùn)作多年，去年底又加入融創(chuàng)入股，如今已經(jīng)改名為“嶗山壹號(hào)院”，是作為青島第二座壹號(hào)院產(chǎn)品亮相，比肩甚至也不是本地產(chǎn)品，直指一線城市的同系列產(chǎn)品。嶗山壹號(hào)院項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)地塊分別規(guī)劃小高層和洋房產(chǎn)品，產(chǎn)品區(qū)分十分明確，據(jù)傳均價(jià)在4萬(wàn)/㎡＋，同比附近樓盤，形成一股“打擂臺(tái)”氛圍，小高層產(chǎn)品對(duì)標(biāo)佳源華府的高層，洋房產(chǎn)品對(duì)標(biāo)魯商藍(lán)岸麗舍的洋房，靜山悅園注定已經(jīng)出局。

提到遼陽(yáng)東路了，自然要說(shuō)說(shuō)宜家，從2002年開(kāi)始這一傳言就在青島蔓延，一路坎坷讓青島足足等待了八年之久。這八年里，將這一亮點(diǎn)利用的徹頭徹尾的就是青鐵華潤(rùn)城，2017年到2019年三期住宅產(chǎn)品已經(jīng)全部售罄，宜家卻仍大門緊閉。但不得不說(shuō)，一期開(kāi)盤時(shí)700多套房源15秒售罄的神話，如今在樓市人心里仍是歷歷在目。

今年宜家施工完畢，8月份即將亮相，這一消息又讓隔路的青島印象品得了實(shí)惠，印象系列一直以過(guò)硬的質(zhì)量和品牌實(shí)力，占據(jù)青島一席之地，但這次靠譜的“房設(shè)”卻因區(qū)位有點(diǎn)崩塌了，不少去過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的客戶表示，在售樓處就能聽(tīng)到青銀高速上車水馬龍的聲音。不僅如此，近日項(xiàng)目已經(jīng)首開(kāi)，但好像遭遇了“滑鐵盧”，336套每平4500元的裝修小高層賣42000元，買賬的購(gòu)房者只有百來(lái)個(gè)，當(dāng)天去化僅30%，這與附近華潤(rùn)城的價(jià)格相比確實(shí)優(yōu)勢(shì)不大，同樣的與同安路上剛剛開(kāi)盤的遠(yuǎn)洋高端住宅萬(wàn)和公館高層38000元、洋房43000元的價(jià)格相比，印象品從區(qū)位上有差距，在價(jià)格上更是不具優(yōu)勢(shì)，也讓不少曾一度看好印象品的改善客戶，轉(zhuǎn)頭去了萬(wàn)和公館，26日項(xiàng)目首開(kāi)三小時(shí)認(rèn)購(gòu)237套房源，創(chuàng)下勁銷11億＋的業(yè)績(jī)。

無(wú)獨(dú)有偶，近期這一區(qū)域內(nèi)實(shí)力新盤涌現(xiàn)不少，遼陽(yáng)東路華新園東宸府規(guī)劃高層和大平層產(chǎn)品，樣板間已經(jīng)開(kāi)放，預(yù)計(jì)7月首開(kāi)；勁松六路上的紫樾尚府也是新盤，規(guī)劃122-145㎡高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)8月份首開(kāi)。嶗山改善的盤子很大，但接盤的改善客戶卻是同一批，接下來(lái)誰(shuí)能占據(jù)焦點(diǎn)，還未可知。

最后說(shuō)說(shuō)海岸線上的兩個(gè)高端土豪盤，東部的海岸線的絕版位置不是想占就能占的上的，銀豐憑借山東頭改造項(xiàng)目入住了金家?guī)X最貴的地段，玖璽城面海靠山、臨地鐵、占商圈，這樣的配套在嶗山區(qū)內(nèi)是獨(dú)一份，不僅如此，規(guī)劃千套住宅的社區(qū)還配建2個(gè)幼兒園和小學(xué)。不打臉高端檔次，商品房與回遷房有做了完全分開(kāi)的規(guī)劃，保證了業(yè)主的獨(dú)立和私密空間。一期高層、小高層62000元的價(jià)格，對(duì)于土豪來(lái)說(shuō)，不可多得。

與玖璽城成為競(jìng)品的海信麥島改造片區(qū)最后一個(gè)地塊君瀾，海信產(chǎn)品在東部海岸線上的地位，可以用大佬來(lái)形容。君瀾一期高層產(chǎn)品主推170、175㎡三居，200、223、230、263㎡四居，均價(jià)65000元/㎡，受到限價(jià)的影響，這一價(jià)格讓入手君逸的客戶直拍大腿。不得不說(shuō)，戶型大、單價(jià)高是我們普通人的缺點(diǎn)。最后一塊地，賣一套少一套，但與玖璽城相比，每平米貴三千塊，也讓不少客戶轉(zhuǎn)頭了玖璽城，這樣讓海信打出了豪宅折扣價(jià)格，一次性96折、貸款97折的優(yōu)惠，是否能挽回青島金字塔尖上的客戶。

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