來源：北京商報 作者：盧揚 王寅浩

與營銷計劃同步進行的，還有房企的融資計劃。7月9日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行7億美元優(yōu)先票據(jù)，最高利率11.25%。據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計，僅過去一周，就有十余家房企有了發(fā)債的動作，其中不乏融創(chuàng)、綠城等品牌房企，融資（含計劃）規(guī)模約人民幣289億元。而他們對外融資的目的也是在為現(xiàn)有債務進行再融資。業(yè)內(nèi)人士認為，受疫情影響，各地都出臺了扶持政策，當下既是眾房企需要資金儲備的時候，也是房企對外融資的“窗口期”。

多維度找錢

北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，房企發(fā)行的債券品種方面，美元債有6例，合計規(guī)模約192億元人民幣；超短期融資券有4例，合計規(guī)模63億元。綜合來看，上述融資所得款項多為“借新還舊”之用，意在為現(xiàn)有債務進行再融資。

其中，7月9日，佳兆業(yè)擬發(fā)行7億美元優(yōu)先票據(jù)；7月8日，云南城投擬發(fā)行8億元超短期融資券；7月8日，招商蛇口擬發(fā)行30億元超短期融資券；7月7日，綠城中國成功發(fā)行五年期3億美元高級債；7月7日，融創(chuàng)中國擬發(fā)行兩筆優(yōu)先票據(jù)，合計10億美元……

對于房企密集的融資舉動，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析稱，受疫情影響，眾房企皆面臨資金壓力，在外部市場不確定的情況下，保持足夠的資金儲備，是抵御未知風險的關鍵。最近一段時間，多數(shù)房企都在打折促銷來加速回籠資金，但這筆款項具有滯后性，對外融資是保障企業(yè)正常運營的有效手段。此外，下半年是房企們的發(fā)力期，一些戰(zhàn)略安排也需要資金的支持。

北京商報記者了解到，除了美元債、超短期融資券等常規(guī)融資外，房企也積極拓展多種融資手段。以中國金茂為例，7月3日，中國金茂與配售代理訂立配售協(xié)議，共配售約6.02億股新股份。據(jù)公告，估計所得款項凈額約為34.16億港元，中國金茂擬將款項凈額用作競投土地、償還債項等。

與股權融資不同，碧桂園則發(fā)布了“以股代息”計劃，根據(jù)計劃安排，碧桂園最多發(fā)行約8.3億股。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，以股代息也可以看作一種“變相”的融資方式，發(fā)行方可通過減少交易環(huán)節(jié)降低相關交易成本。

頭部效應

克而瑞地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報告顯示，截至2020年上半年房企新增債券類融資成本較2019年全年下降0.72個百分點。具體來看，境內(nèi)債券融資成本4.14%，較2019年全年下降1.18個百分點，主要由于短債發(fā)行量上升，疊加上半年宏觀短期流動性寬松，使得各個梯隊房企的境內(nèi)融資成本均實現(xiàn)下降。

從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資成本在下降，但這并不意味著低利率融資“紅利”惠及到所有房企。

以此次北京商報記者梳理的13家房企為例，綠城中國本期發(fā)行的五年期3億美元高級債，其票面利率僅為5.65%，這也創(chuàng)造了綠城中國中長年期美元高級債發(fā)行的歷史最低水平。

而當代置業(yè)擬發(fā)行的2.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，其票面利率卻高達11.5%。北京商報記者了解到，今年以來當代置業(yè)已進行多次高息發(fā)債。2月20日，當代置業(yè)發(fā)布公告稱發(fā)行2022年到期的綠色優(yōu)先票據(jù)，票面利率11.8%；2月27日，當代置業(yè)發(fā)布公告稱將發(fā)行一筆2024年到期的綠色優(yōu)先票據(jù)，票面利率為11.95%。上述票據(jù)發(fā)行所得款項凈額均用于若干現(xiàn)有債務再融資。

時間往前推進，明發(fā)集團的高利率發(fā)債也一度引發(fā)市場關注，票面利率高達22%。值得一提的是，若明發(fā)集團在債券到期日未能根據(jù)債券條件支付任何到期款項，則該美元債的利息將會由22%+10%飆升至32%。

謝逸楓表示，除房企自身所營造的品牌效應外，企業(yè)的信用等級、利潤表現(xiàn)、整體負債率等都會影響到融資利率的高低?！榜R太效應”使然，房企融資也愈發(fā)向頭部靠攏，尤其是目前銷售表現(xiàn)不佳的情況下，資本市場也有意“擇優(yōu)錄取”，部分房企的高息發(fā)債也是無奈之舉。

克而瑞地產(chǎn)研究院在報告中也指出，整體來看，由于龍頭房企在償債能力方面體現(xiàn)出優(yōu)勢，目前在經(jīng)濟短期流動性寬松下，龍頭房企融資成本相較于中小房企成本更優(yōu)，較以往的降幅更大。

償債高峰到來

“受疫情影響，房地產(chǎn)銷售‘停擺’的同時，房企融資的步伐也在此前有所放緩。”謝逸楓稱，為應對疫情影響，各地都出臺了扶持政策，房企融資門檻也相應下調(diào)，當前節(jié)點也可以理解為房企對外融資的“窗口期”。此外，隨著市場回暖，眾房企之前所積壓融資需求也在集中釋放?！皻w根結底，就是房企缺錢了?！敝x逸楓進一步表示。

房企密集發(fā)債的背后，是新一輪償債高峰的來臨?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年7月房企將有32筆債券到期，金額共計554.84億元，環(huán)比大幅上漲91%，眾房企將迎來新一輪的償債高峰。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，2020年下半年房企債券融資償還將迎高峰期，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億元人民幣，較上一年增加58%，部分債務集中到期，房企下半年債務償還呈高壓。

對于下半年房企的償債壓力，嚴躍進指出，為避免債務違約，“借新還舊”是房企慣用的套路，但最根本的還是要在營銷端發(fā)力，加快資金回籠速度。今年下半年，受制于資金壓力，大型房企可能會放緩拿地節(jié)奏，只選最“正確”的地塊，而中小型房企則會放棄一定的規(guī)模訴求，以收縮發(fā)展為主。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對下半年房地產(chǎn)行情進行了預判。王小嬙認為，隨著下半年積壓需求的進一步釋放，個人按揭貸款和預付定金將會進一步好轉，房地產(chǎn)行業(yè)的資金同比降速進一步收窄，不排除轉正的可能性。不過可以明確的是，雖然上半年房企境內(nèi)債融資環(huán)境改善，但信托的發(fā)行規(guī)模仍受阻。

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