到了最后4個(gè)月,各個(gè)房企可能要“割肉”賣房了

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-08 08:37

△國(guó)是直通車陳昊星攝

2020年只剩最后四個(gè)月了，該不該買房？

從房企的半年報(bào)中，或許可以得到一些答案。

上半年房子賣得怎么樣？

受到新冠肺炎疫情影響，上半年樓市交易一度停擺，這也導(dǎo)致包括龍頭房企在內(nèi)的許多房企，上半年銷售、利潤(rùn)等指標(biāo)出現(xiàn)下滑。

去年銷售規(guī)模排名第一的房企碧桂園2020年上半年銷售額、營(yíng)收、利潤(rùn)等指標(biāo)均出現(xiàn)同比下滑。

該公司半年報(bào)顯示，今年前6個(gè)月，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益口徑下的合約銷售額2669.5億元人民幣，同比下降5.32%。營(yíng)業(yè)收入1849.6億元，同比下降8.44%。凈利潤(rùn)219.3億元，同比下降4.9%。

而去年同期，碧桂園業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅猛，幾乎每項(xiàng)指標(biāo)的同比漲幅都在40%以上。其中，營(yíng)業(yè)收入和毛利率同比增長(zhǎng)超過五成。

地產(chǎn)“老大哥”萬科上半年歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，不過銷售金額仍有小幅下滑。萬科中報(bào)顯示，上半年萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3204.8億元，同比下降4.0%。同期，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1463.5億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)125.1億元，同比分別增長(zhǎng)5.1%和5.6%。

也有部分房企銷售額逆勢(shì)上漲。如恒大2020年上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3488.4億元，同比增長(zhǎng)23.8%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2666.3億元，同比增長(zhǎng)17.5%；不過，同期，恒大毛利為666.8億元，同比下降13.7%。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，恒大銷售額逆勢(shì)上漲主要因?yàn)橐咔槠陂g開拓新營(yíng)銷模式，且上半年積極復(fù)工致竣工交付面積同比大幅增長(zhǎng)。不過同時(shí)，由于在全國(guó)實(shí)施 “七五折”促銷活動(dòng)，銷售價(jià)格下降，直接導(dǎo)致利潤(rùn)水平下滑。

同為“四大房企”的融創(chuàng)中國(guó)上半年銷售額同比降8.8%，不過，凈利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)收入仍保持同比正增長(zhǎng)。

頭部房企經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)穩(wěn)健。Wind數(shù)據(jù)顯示，已披露半年報(bào)的81家A股上市房企中，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的占比不到四成，房企業(yè)績(jī)分化明顯。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年1-6月，TOP100房企全口徑銷售規(guī)模較去年同期減少2.7%。截至6月末，近半數(shù)企業(yè)的累計(jì)銷售金額低于去年同期。

平安證券研究所地產(chǎn)首席研究員楊侃指出，上半年A股上市房企整體營(yíng)收同比微升1.8%，歸母凈利潤(rùn)同比降19.4%。上半年上市房企整體毛利率和凈利率同比雙雙下滑。

上半年銷售業(yè)績(jī)低于去年同期，這意味著房企下半年需要加大推盤力度，積極營(yíng)銷，這才能“追回”全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

房企為啥都在討論“三條紅線”？

近期房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)最熱門的話題莫過于“三條紅線”。官方信息顯示，上月，住建部和人民銀行在北京召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

據(jù)媒體報(bào)道，這一融資管理規(guī)則主要涉及“三條紅線”：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

簡(jiǎn)單地說，就是負(fù)債水平過高的房企不可再擴(kuò)大杠桿。房企一旦“踩線”，則不能增加或需嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模。其中管理方式共分為四檔：若上述三項(xiàng)指標(biāo)全部“踩線”，有息負(fù)債不得增加；若指標(biāo)中兩項(xiàng)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；若只有一項(xiàng)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

有多少企業(yè)可能“踩線”？平安證券研究所的一份報(bào)告顯示，根據(jù)中報(bào)梳理，在121 家 A 股上市房企中，同時(shí)超出 3 條紅線的為 9 家，超出 2 條紅線的為 21 家，僅超出 1 條紅線的為 35 家。

天風(fēng)證券根據(jù)2019年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，對(duì)銷售額較高的50家房企進(jìn)行研究。其中，同時(shí)踩到“三條紅線”的房企共14家，同時(shí)踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，完全不踩線的房企有12家。

這其中包括不少知名房企，有的央企也不能做到完全不踩線。例如：據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，恒大、融創(chuàng)、綠地“三條紅線”全部踩線，中南、世貿(mào)“踩線”2條，保利、萬科、招商蛇口、中梁控股則“踩線”一條。

不難看出，監(jiān)管層意在降低房企對(duì)金融杠桿的依賴，化解房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，抑制土地市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，推動(dòng)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

不過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，踩線越多，融資將被收得越緊。因此，許多企業(yè)需要在資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化和降低負(fù)債水平方面作更多努力。

房企可能會(huì)發(fā)生哪些變化？

有消息稱，上述政策將在明年年初開始施行，而且房企需要在3年內(nèi)全面將負(fù)債控制在三條紅線之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式可能發(fā)生一定變化。

華創(chuàng)證券分析師周冠南指出，其一，若新政實(shí)施，房企的存貨周轉(zhuǎn)有望提速，房企要降低剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，就需要提高存貨周轉(zhuǎn)率，擴(kuò)大預(yù)收款規(guī)模，加快銷售。在統(tǒng)計(jì)中發(fā)展，這一指標(biāo)未達(dá)標(biāo)的房企居多，因此，新政如果落地，擴(kuò)大銷售將是多數(shù)房企的選擇。

其二，更多房企或選擇引入聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)投資者。凈負(fù)債率的降低有賴于有息負(fù)債的壓減，或者合并權(quán)益的擴(kuò)張。對(duì)于長(zhǎng)期以來杠桿經(jīng)營(yíng)的房企來說，短期內(nèi)化解債務(wù)難度較高，房企或更傾向于增加少數(shù)股東權(quán)益來降低凈負(fù)債率。但這可能推升明股實(shí)債風(fēng)險(xiǎn)

其三，銷售回款周期或縮短?，F(xiàn)金短債比強(qiáng)調(diào)資金回收的效率，要提高這一比率，就需要房企縮短回款周期，保證經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流充沛。

事實(shí)上，幾乎每家上市房企都回應(yīng)了“三條紅線”的問題。例如：恒大董事局副主席、總裁夏海鈞說，國(guó)家對(duì)于金融機(jī)構(gòu)、房企的管控，都是希望房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，堅(jiān)決支持國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)于監(jiān)管部門提出的各項(xiàng)指標(biāo)管理要求，恒大會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行公司戰(zhàn)略，向這些指標(biāo)靠攏。

旭輝董事局主席林中也表示，目前公司扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率在74%，相信一年內(nèi)可以控制到70%以內(nèi)。他表示，會(huì)在價(jià)格和銷量上做一個(gè)平衡，不會(huì)去做大幅度的“割肉式”跑量。

融創(chuàng)中國(guó)則將今年的凈負(fù)債率目標(biāo)定為120%，并表示，到明年這一數(shù)值將控制到100%以下。

可以說降負(fù)債是下半年房地產(chǎn)企業(yè)的主旋律，更多房企會(huì)選擇積極銷售、謹(jǐn)慎拿地，徹底告別以往的激進(jìn)式擴(kuò)張模式。

新一輪購(gòu)房窗口期打開？

一方面是上半年銷售不足，下半年需要進(jìn)一步加大銷售和回款力度；另一方面是監(jiān)管層要求降負(fù)債的“利刃”高懸，房企急于提高去化水平，可能出現(xiàn)一波降價(jià)促銷。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于降負(fù)債壓力過大的企業(yè)，未來的4個(gè)月內(nèi)，不排除房企以減少拿地、“割肉”賣房等方式，加速資金回流，降低負(fù)債水平。

對(duì)于購(gòu)房者來說，這或許意味著新一輪購(gòu)房窗口正在打開。

房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”即將到來，如果銷量擴(kuò)大，房?jī)r(jià)會(huì)再次走高嗎？

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，從二手房市場(chǎng)來看，短期市場(chǎng)先行指標(biāo)顯示，市場(chǎng)預(yù)期較弱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)重點(diǎn)城市業(yè)主漲價(jià)占比低位持續(xù)下降，房源交易時(shí)間仍然保持100天的長(zhǎng)周期，這樣的市場(chǎng)很難開啟改善型換房鏈條，因此，今年二手房市場(chǎng)很難有起色。

而新房市場(chǎng)受庫(kù)存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)售房的小行情，價(jià)格不僅難以上漲，反而可能小幅下降。

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責(zé)任編輯：胡耀元

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