遠洋資本“炒”樓勝經(jīng)

來源：智能家居時間：2020-07-08 08:42

??低買高賣的生財之道，遠洋資本嘗到甜頭后開始復制。

??前腳剛賣出上海大寧商業(yè)廣場，后腳便買進上海另一處物業(yè)。7月7日，遠洋集團官微宣布，6月，遠洋資本已完成對上海H88越虹廣場項目的成功收購。

??從消息傳出到完成收購，不足一個月，遠洋資本的出手快速利索。在對越虹廣場描述的字里行間，遠洋資本流露出淘到“物美價廉”好貨的喜悅感。

??“H88越虹廣場是漕河涇板塊為數(shù)不多具備價值提升的項目之一?！边h洋資本毫不掩飾對該項目潛在價值的看好。資料介紹，H88越虹廣場位于漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊鄰徐家匯CBD，同時也臨近虹橋機場、上海南站等交通樞紐，總建筑面積超6萬平方米，該項目的租戶多為中大型租戶，云集諸多高科技租戶。

??逆市拿下該項目，遠洋資本的這次入手虧不虧？

??5月17日，遠洋資本著手買入該項目時，交易對價19.67億元，收購單價為3.52萬元/平方米，根據(jù)漕河涇商圈當月附近時間段大宗交易的價格來看，單價均在4萬-5萬之間。低于市場價買入，已經(jīng)為未來收益留下了空間。遠洋資本團隊認為，其在相對“價格洼地”入手，有一定的價格優(yōu)勢。

??遠洋資本的盈利模式似乎很簡單：低買高賣。

??“低買高賣”的項目操作策略，從遠洋資本2017年收購中銀資產(chǎn)包后變得愈加明顯，節(jié)奏也在加快。

??中銀資產(chǎn)包中含有6處物業(yè)，入手14個月后，首先分拆北京硅谷亮城變賣，緊接著將成都華敏翰尊大廈“散售”，2019年12月，又成功退出了上海大寧商業(yè)廣場。

??不足3年的時間里，遠洋資本用相同的方式處置了3處收購資產(chǎn)，并且在進退之間嘗到了甜頭。遠洋資本認為，這種資本運作模式得到了市場驗證。

??資料顯示，遠洋資本退出上海大寧商業(yè)廣場時，該項目的IRR（內(nèi)部收益率）達30%；退出北京硅谷亮城時，其IRR超50%。

??在退出上海大寧商業(yè)廣場項目，曾公開表示：“在當前經(jīng)濟周期下行的大環(huán)境中，通過前端介入以相對較低的市場價格獲得具有改造更新和增值潛力的優(yōu)質(zhì)標的，在市場翻轉(zhuǎn)時，再通過運營方式處置資產(chǎn)、回籠資金的操盤模式已得到市場驗證?！?/p>

??遠洋也看好該物業(yè)在漕河涇板塊內(nèi)的升值潛力。待其價值提升之時，也便是遠洋資本脫手之日，這已是遠洋資本的項目運作“公式”。上海大寧商業(yè)廣場如此，此前的北京硅谷亮城、成都華敏翰尊大廈也是如此。H88越虹廣場或也難逃此套路。

??如果說，“低買”是靠的投資眼光。那么，遠洋為什么總能做到“高賣”？

??中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析道，遠洋資本在轉(zhuǎn)讓項目時總能作到“高賣”，可能有兩個方面的原因：一是項目確實質(zhì)地非常好，IRR能高達30%-50%；另一個原因是交易時機把握的比較好，或者存在“內(nèi)部定價”。

??能做到“高賣”，退出的時機很重要，關(guān)鍵還是靠項目質(zhì)地。在項目價值提升上，遠洋資本有自己的一套方法，投資團隊的“包裝”能力可見一斑。

??樂居財經(jīng)了解到，遠洋資本的團隊成員多具有知名基金公司、五大行或者知名房地產(chǎn)公司背景，在投資不動產(chǎn)上，除長期自持外，就是用地產(chǎn)基金的投資邏輯選項目，即用基金的邏輯收購、運作及退出。項目運作的核心是：控成本、提收入。

??據(jù)介紹，對現(xiàn)狀經(jīng)營良好、出租率較高的項目，通過調(diào)整租賃策略再提升租金；對有增值潛力的資產(chǎn)，會進行大體量改造，如硬件提升、業(yè)態(tài)更新等煥新的方式，提高出租率和租金，縮短租賃期；對不良資產(chǎn)，挖掘投資機會，適時分割。

??大樓的租金收益很關(guān)鍵。據(jù)統(tǒng)計，當前，越虹廣場大約每日租金5元/平米，主力租戶是科技企業(yè)，一年可產(chǎn)生租金9000萬元左右。而遠洋資本在入手后，已經(jīng)為其增值規(guī)劃好了方向。

??樂居財經(jīng)了解到，針對H88越虹廣場項目的業(yè)績提升，遠洋資本提出“聚焦型的客戶定位”、“靈活的租賃策略”等增值方向。

??H88越虹廣場不是起點，當然也不是終章，商辦物業(yè)大宗交易未來仍會持續(xù)。遠洋集團表示，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)類資產(chǎn)具有穿越周期的投資屬性，未來遠洋資本仍將把握特殊時期的投資窗口，實現(xiàn)價值。

??從遠洋資本的業(yè)務布局來看，不動產(chǎn)投資是其重點關(guān)注的五大領(lǐng)域中，業(yè)務規(guī)模最大的，所占比重高達40%，其中包括商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)三大類持有型物業(yè)和銷售型物業(yè)。

??脫胎于房地產(chǎn)金融事業(yè)部的遠洋資本，是遠洋集團多元尋路的其中一條，也是遠洋集團董事局主席李明抱以高期待的板塊。

??2016年李明就曾表示，未來幾年時間，房地產(chǎn)銷售規(guī)模預計按年增長百億元左右發(fā)展，其中將有相當一部分來自“遠洋資本”。而遠洋資本的發(fā)展也確實按照李明的計劃在走。

??據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計，遠洋資本已經(jīng)布局北京、上海、廣州、成都等22個海內(nèi)外城市，參投項目超60個。截至2019年底，其資產(chǎn)管理規(guī)模突破970億元人民幣，接近千億。