特殊機(jī)會(huì)投資風(fēng)口已來？遠(yuǎn)洋資本再設(shè)6億美元私募基金

來源：智能家居時(shí)間：2022-02-17 08:20

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 近年來，遠(yuǎn)洋資本動(dòng)態(tài)很多。

　　2月15日，遠(yuǎn)洋資本官微公布，其于近日聯(lián)合多家全球知名機(jī)構(gòu)投資者，發(fā)起設(shè)立6億美元地產(chǎn)特殊機(jī)會(huì)基金，該基金是國內(nèi)首支聚焦于境內(nèi)住宅開發(fā)的美元特殊機(jī)會(huì)基金，專注于投資中國境內(nèi)包括長三角、大灣區(qū)在內(nèi)的核心城市的住宅開發(fā)項(xiàng)目。

　　這也是在去年寫字樓基金、物流地產(chǎn)基金后，遠(yuǎn)洋資本再成功設(shè)立的一支美元私募股權(quán)基金。

　　遠(yuǎn)洋資本早已走通“地產(chǎn)基金模式”，在去年成立的寫字樓基金中，半盲池基金的一部分投向國貿(mào)中服Z6地塊的在建項(xiàng)目以及運(yùn)營中的遠(yuǎn)洋光華國際項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓給基金的總價(jià)是64.15億元。

　　寫字樓、物流地產(chǎn)、住宅項(xiàng)目，通過成立基金將項(xiàng)目注入、出表、套現(xiàn)，再用于新項(xiàng)目開發(fā)，遠(yuǎn)洋得以形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金間的閉環(huán)。

　　如今，遠(yuǎn)洋資本將更多目光投向地產(chǎn)特殊機(jī)會(huì)投資。有分析人士對觀點(diǎn)新媒體指出，調(diào)控下房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，企業(yè)很難融資，需要特殊機(jī)會(huì)類的錢和團(tuán)隊(duì)進(jìn)入，這恰好是特殊機(jī)會(huì)投資團(tuán)隊(duì)所等待的機(jī)會(huì)。

　　6億美元新基金

　　按照遠(yuǎn)洋資本自身的定位，其主要從事另類資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍包括不動(dòng)產(chǎn)投資、私募股權(quán)投資、結(jié)構(gòu)化投資、戰(zhàn)略與創(chuàng)新投資。

　　遠(yuǎn)洋資本表示，其正處于第二個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃期中，公司的愿景目標(biāo)是成為卓越的另類資產(chǎn)管理公司，而基金化是戰(zhàn)略規(guī)劃中最重要的轉(zhuǎn)型方向。

　　據(jù)介紹，此次新成立的基金將主要對優(yōu)質(zhì)的城市更新項(xiàng)目以及有潛力的特殊機(jī)遇項(xiàng)目進(jìn)行投資，由遠(yuǎn)洋資本擔(dān)任基金的普通合伙人（GP）及基金管理人，負(fù)責(zé)基金的日常運(yùn)營及管理。

　　近年來，遠(yuǎn)洋資本的基金化運(yùn)作，主要通過遠(yuǎn)洋集團(tuán)或者遠(yuǎn)洋資本聯(lián)合外部資金成立基金平臺(tái)對外尋找合適標(biāo)的進(jìn)行投資。

　　觀點(diǎn)新媒體了解到，新發(fā)起的美元特殊機(jī)會(huì)基金，是遠(yuǎn)洋資本繼冷鏈基金、核心寫字樓基金、物流地產(chǎn)基金后，近期成立的第四支美元私募股權(quán)基金。

　　去年10月13日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布聯(lián)合數(shù)家國際投資人（包括全球主權(quán)財(cái)富基金與機(jī)構(gòu)投資者），擬共同出資參與設(shè)立總規(guī)模為14億美元的核心寫字樓基金，專注投資于一線城市核心商圈成熟甲級寫字樓項(xiàng)目，當(dāng)中半盲池基金的一部分投向國貿(mào)中服Z6地塊的在建項(xiàng)目以及運(yùn)營中的遠(yuǎn)洋光華國際項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓總價(jià)64.15億元。

　　短短幾天后，遠(yuǎn)洋資本再聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金，專注于投資一二線及重要物流節(jié)點(diǎn)城市的開發(fā)型及成熟型物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在該基金中，遠(yuǎn)洋資本擔(dān)任基金普通合伙人（GP）及基金管理人，負(fù)責(zé)基金日常運(yùn)營及管理，遠(yuǎn)洋資本旗下子公司“遠(yuǎn)洋物流”將對基金的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營和物業(yè)管理。

　　而值得關(guān)注的是， 2021年6月，遠(yuǎn)洋資本曾收購紅星美凱龍(601828)旗下物流資產(chǎn)，涉及11個(gè)項(xiàng)目分布在天津、石家莊、武漢、合肥、重慶、貴陽和西安等經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)及物流節(jié)點(diǎn)城市，項(xiàng)目位置臨近市區(qū)，總建筑面積規(guī)模約85萬平方米。該筆收購后，遠(yuǎn)洋資本運(yùn)營以及開發(fā)的物流倉庫規(guī)模將超過400萬平方米，資產(chǎn)總價(jià)值超過200億元。

　　遠(yuǎn)洋資本能夠通過基金將部分項(xiàng)目注入、出表、套現(xiàn)，再用于新項(xiàng)目開發(fā)，形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金間的閉環(huán)。

　　如今，遠(yuǎn)洋資本看上了地產(chǎn)特殊機(jī)會(huì)投資。

　　特殊機(jī)會(huì)投資

　　特殊機(jī)會(huì)投資，顧名思義是“經(jīng)濟(jì)到了某個(gè)特殊周期、宏觀環(huán)境到了特殊階段、某些標(biāo)的碰到特殊事件，導(dǎo)致標(biāo)的物處于特殊困境的、受壓的狀態(tài)”，此時(shí)因資產(chǎn)的價(jià)格偏離資產(chǎn)的應(yīng)有價(jià)值而產(chǎn)生的的投資機(jī)會(huì)。

　　數(shù)據(jù)方案提供商Preqin曾將全球另類資產(chǎn)分為私募股權(quán)、私募債權(quán)、對沖基金、不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)建設(shè)和自然資源六大類別。

　　而中國則主要以三類為主。北京植德律師事務(wù)所合伙人張文良曾分析，目前中國市場上特殊機(jī)會(huì)投資涉及的資產(chǎn)類型主要包括債權(quán)資產(chǎn)、實(shí)物資產(chǎn)和股權(quán)資產(chǎn)。

　　其中，債權(quán)資產(chǎn)即大眾認(rèn)知中的不良資產(chǎn)，由原來狹義的貸款五級分類（正常、關(guān)注、次級、可疑、損失）中后三類的銀行債權(quán)，逐步擴(kuò)展到非銀行金融機(jī)構(gòu)包括信托債權(quán)、租賃債權(quán)、債券等，再到非金融債權(quán)包括股權(quán)投資對賭債權(quán)、P2P債權(quán)、經(jīng)營類債權(quán)等。

　　實(shí)物資產(chǎn)的特殊機(jī)會(huì)投資主要涉及房地產(chǎn)和一些通用型的其他資產(chǎn)，定制化的非標(biāo)實(shí)物資產(chǎn)由于流動(dòng)性較差不具有普遍意義上的投資價(jià)值。房地產(chǎn)從資產(chǎn)的來源角度看包括市場化的爛尾樓，債權(quán)的抵押物，債權(quán)人持有的抵債資產(chǎn)，運(yùn)營效益低下的存量物業(yè)，國企、民營企業(yè)、外資機(jī)構(gòu)閑置或者退出市場后對外處置的物業(yè)等。

　　股權(quán)資產(chǎn)主要包括國央企的輔業(yè)剝離和混合所有制改革形成的投資機(jī)會(huì)，由于各種原因而陷入經(jīng)營困境和債務(wù)危機(jī)但尚具有重組價(jià)值的企業(yè)，市場化債轉(zhuǎn)股的機(jī)會(huì)，各類基金到期無法退出而需要處置的股權(quán)資產(chǎn)或者需要置換的基金份額等。

　　有分析指，遭遇特殊機(jī)會(huì)情況各不相同，可能是企業(yè)實(shí)控人因素令企業(yè)經(jīng)營遭遇困境，或是宏觀政策調(diào)整而陷入流動(dòng)性危機(jī)等。

　　比如，目前大環(huán)境下，包括陽光城(000671)、富力等在內(nèi)的房企均出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營陷入困境，需要通過資產(chǎn)出售以換取生存空間。

　　2021年12月20日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并且，針對出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。

　　之后在1月27日遠(yuǎn)洋集團(tuán)的投資者會(huì)議上，其管理層表示，并購貸在不納入“三道紅線”后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及人民銀行旗下的交易商協(xié)會(huì)鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企來做一些并購的專項(xiàng)貸款，遠(yuǎn)洋在受邀白名單中。

　　遠(yuǎn)洋那時(shí)候表示：“公司也在嘗試和準(zhǔn)備，但要根據(jù)總體戰(zhàn)略考慮，不是為了并購而并購，目前還沒有具體標(biāo)的，也沒有與風(fēng)險(xiǎn)房企合作的項(xiàng)目?！?/p>

　　高風(fēng)險(xiǎn)的另一面是高收益，早在2021年末，包括高盛與橡樹資本在內(nèi)的機(jī)構(gòu)就已瞄準(zhǔn)中國困境開發(fā)商的特殊投資機(jī)會(huì)。

　　橡樹資本創(chuàng)始人兼聯(lián)席主席Howard Marks稱：“ 很多中國房地產(chǎn)開發(fā)商最近遇到的麻煩，已經(jīng)為我們帶來了更具吸引力的房地產(chǎn)貸款機(jī)會(huì)?！?/p>

　　其表示，由于監(jiān)管的限制，債券發(fā)行、銀行貸款和影子銀行融資等中資房企的大多數(shù)融資渠道基本上已經(jīng)被卡死，這成為橡樹資本主要機(jī)會(huì)之一。據(jù)悉，該機(jī)構(gòu)配置資本的主要方式是優(yōu)先級定制貸款結(jié)構(gòu)，并具有優(yōu)質(zhì)抵押品，且如果進(jìn)入司法程序?qū)⒛軌蛱峁┍Ｗo(hù)。

　　特殊機(jī)會(huì)投資概念較為寬泛，適用范圍廣泛，形式較為靈活，可以選擇資產(chǎn)收購、股權(quán)并購、成立并購基金等參與方式。

　　在這個(gè)“地產(chǎn)寒冬”，遠(yuǎn)洋資本此類資產(chǎn)管理公司或許迎來了一個(gè)地產(chǎn)特殊機(jī)會(huì)投資的好時(shí)期，他們能夠抓住這種基于流動(dòng)性折價(jià)或資源跨周期升值投資機(jī)會(huì)，憑借自身資源整合能力，提升資產(chǎn)價(jià)值。

　　總體來看，國內(nèi)機(jī)構(gòu)還是更關(guān)注底層有不動(dòng)產(chǎn)的特殊機(jī)會(huì)。比如，“中植系”曾因收購多個(gè)特殊機(jī)會(huì)資產(chǎn)收到較高關(guān)注度，其旗下獨(dú)立運(yùn)營的資產(chǎn)管理公司中海晟融通過法拍，接連接盤慈云寺6號樓、中弘大廈、世茂工三、樂視大廈等資產(chǎn)。

（責(zé)任編輯：徐帥）