作者：吾心生

　　來(lái)源：樓市微觀察（loushi666）

　　今天這篇文章，普及一下“商住公寓”，也稱(chēng)之為“商住房”。 有兩個(gè)事，促使我寫(xiě)這篇稿子。

　　其一是前段時(shí)間薇婭直播帶貨賣(mài)杭州的復(fù)地壹中心，當(dāng)時(shí)直播間賣(mài)了幾百?gòu)垉?yōu)惠券，據(jù)說(shuō)7天后一半多已退單。

　　其二是深圳的豪宅型商住公寓，太子灣灣璽，連續(xù)三次開(kāi)盤(pán)，均在當(dāng)日售罄。

　　前者是總價(jià)100萬(wàn)起的普通商住公寓，后者是2000萬(wàn)-5000萬(wàn)的豪宅型商住公寓，為什么門(mén)檻更高的卻更好賣(mài)？門(mén)檻低的卻無(wú)人問(wèn)津。

　　因?yàn)檫@兩者的面向的人群完全不一樣，產(chǎn)品定位完全不一樣。灣璽這個(gè)項(xiàng)目，面積最低的都是250平米起的海景大平層，就在下面這個(gè)位置。

　　這個(gè)商住房搶手的原因，一是海景大平層，未來(lái)規(guī)劃一流，周邊沒(méi)有同類(lèi)競(jìng)品，但其實(shí)從漲幅空間來(lái)看，也不看好，但由于屬于富人的專(zhuān)屬型產(chǎn)品，稀缺。即便如此，從投資增值的角度來(lái)說(shuō)，我也不看好，未來(lái)賣(mài)也很難賣(mài)的，光交稅估計(jì)就能吞噬你的一大部分收益。

　　今天文章的重點(diǎn)，是告訴大家，為什么普通的商住公寓（主要是指那種loft公寓，一層樓幾十戶(hù)，面積五六十平米）是個(gè)大坑。

　　一、什么是商住公寓？

　　所謂“商住公寓”，是開(kāi)發(fā)商培養(yǎng)出來(lái)的概念，在嚴(yán)格意義上根本就沒(méi)有這個(gè)名詞，你的不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)上也是寫(xiě)明商業(yè)40年，用地性質(zhì)跟寫(xiě)字樓，商鋪沒(méi)有任何區(qū)別。

　　市面上的確有一種“公寓住宅”產(chǎn)品，它的用地性質(zhì)也是70年的，至于冠上“公寓”倆字，是因?yàn)檫@種產(chǎn)品的采光達(dá)不到住宅標(biāo)準(zhǔn)，但它仍然屬于住宅，如果你真的買(mǎi)不起純住宅，這種也是可以考慮的，它可以落戶(hù)可以學(xué)區(qū)，民水民電，燃?xì)饨尤氲鹊扰涮赘≌换厥拢徊贿^(guò)未來(lái)增值方面比純住宅要遜色一點(diǎn)，但也比開(kāi)發(fā)商所謂的“商住公寓”要好得多。

　　二、開(kāi)發(fā)商為什么要蓋商住公寓？

　　那么開(kāi)發(fā)商為什么要造“商住公寓”這個(gè)名詞，又或者為什么要開(kāi)發(fā)這種坑人的產(chǎn)品呢？

　　原因無(wú)他，他拿的就是這種地塊，以R2類(lèi)用地居多，這種地塊以住宅為主，但混合了商業(yè)，但開(kāi)發(fā)商清楚得很，蓋成寫(xiě)字樓根本不好賣(mài)，所以就裝修成能住人的“商住公寓”，并包裝不限購(gòu)等各種優(yōu)勢(shì)。

　　三、剛需為什么不能選擇商住公寓過(guò)渡？

　　買(mǎi)這類(lèi)普通的商住公寓的人，大多數(shù)是手頭比較緊的年輕人，過(guò)渡一下是他們主要的訴求，不限購(gòu)，不限貸，總價(jià)低，精裝修交付，看上去都很美好。

　　但實(shí)際上這些都不能彌補(bǔ)你的損失。

　　其一，這種房子本身只能貸款10年，5成首付，貸款利率比住宅的要高不少。

　　其二，這種房子出售極難，很多都是虧損出售的。

　　其三、這種房子居住也是不方便的，二層是臥室，但也非常局促，還不如去地段差的地方買(mǎi)個(gè)住宅，或者買(mǎi)個(gè)老破小，也比商住公寓強(qiáng)得多。

　　其三，作為剛需，你把大筆的資金投入到這種房子，你覺(jué)得當(dāng)你回過(guò)頭來(lái)去重新攢錢(qián)買(mǎi)純住宅，你又需要花多少時(shí)間來(lái)攢錢(qián)？你能跟得上嗎？很多人因此都買(mǎi)不起住宅了。

　　四、商住公寓進(jìn)入二手房市場(chǎng)極不受待見(jiàn)

　　商住公寓一旦進(jìn)入二手房市場(chǎng)，其價(jià)值就大大縮水，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

　　其一、銀行不喜歡這種產(chǎn)品。

　　你去銀行申請(qǐng)房抵貸，你就會(huì)驚人地發(fā)現(xiàn)，住宅無(wú)論多老的房子，他們都會(huì)要，但是一到商住公寓，他們就是各種面顯難色，各種拒絕。這當(dāng)然是由這兩者的性質(zhì)決定的，住宅是硬通貨，安全，保值增值，但商住公寓就是次級(jí)資產(chǎn)。

　　即便銀行受理了，你的評(píng)估價(jià)也會(huì)大大縮水，可能離你的心理價(jià)位一半都不到，評(píng)估值縮水不說(shuō)，貸款還要繼續(xù)打折。

　　其二、完全跑輸住宅。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，同一塊地，住宅部分的利潤(rùn)就已經(jīng)非常豐厚了，就算這部分商住公寓變成現(xiàn)房，他們也不著急，對(duì)代理商來(lái)說(shuō)，也是如此。

　　就說(shuō)薇婭帶貨的那個(gè)商住公寓吧，位于杭州拱墅區(qū)，房?jī)r(jià)26000，現(xiàn)房也無(wú)人問(wèn)津，你看他們著急嗎？慢慢賣(mài)就是了。

　　但是商住公寓一到你的手里，就不一樣了。杭州復(fù)地壹中心這個(gè)商住公寓，周邊住宅都40000+了，而且還只是3.9米的層高，比一般的4.4米的商住公寓都還差，也難怪大家要退購(gòu)房券了。

　　大家應(yīng)該看到了近日北京有關(guān)商住房成了負(fù)資產(chǎn)的新聞了。就是因?yàn)檫@種房子價(jià)格基本不漲，即便漲，漲幅也遠(yuǎn)低于周邊住宅，一半都不到，然后轉(zhuǎn)讓還要面臨高額的稅費(fèi)。

　　綜合交稅、漲幅，租金等因素，普通的商住公寓完全不能碰，買(mǎi)了虧本仍然是大概率事件。

　　如果你現(xiàn)在手頭有商住公寓，最真誠(chéng)的建議，早點(diǎn)處理了吧。

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