作者：吾心生

　　來源：樓市微觀察（loushi666）

　　今天這篇文章，普及一下“商住公寓”，也稱之為“商住房”。 有兩個事，促使我寫這篇稿子。

　　其一是前段時間薇婭直播帶貨賣杭州的復(fù)地壹中心，當(dāng)時直播間賣了幾百張優(yōu)惠券，據(jù)說7天后一半多已退單。

　　其二是深圳的豪宅型商住公寓，太子灣灣璽，連續(xù)三次開盤，均在當(dāng)日售罄。

　　前者是總價100萬起的普通商住公寓，后者是2000萬-5000萬的豪宅型商住公寓，為什么門檻更高的卻更好賣？門檻低的卻無人問津。

　　因為這兩者的面向的人群完全不一樣，產(chǎn)品定位完全不一樣。灣璽這個項目，面積最低的都是250平米起的海景大平層，就在下面這個位置。

　　這個商住房搶手的原因，一是海景大平層，未來規(guī)劃一流，周邊沒有同類競品，但其實從漲幅空間來看，也不看好，但由于屬于富人的專屬型產(chǎn)品，稀缺。即便如此，從投資增值的角度來說，我也不看好，未來賣也很難賣的，光交稅估計就能吞噬你的一大部分收益。

　　今天文章的重點，是告訴大家，為什么普通的商住公寓（主要是指那種loft公寓，一層樓幾十戶，面積五六十平米）是個大坑。

　　一、什么是商住公寓？

　　所謂“商住公寓”，是開發(fā)商培養(yǎng)出來的概念，在嚴(yán)格意義上根本就沒有這個名詞，你的不動產(chǎn)證書上也是寫明商業(yè)40年，用地性質(zhì)跟寫字樓，商鋪沒有任何區(qū)別。

　　市面上的確有一種“公寓住宅”產(chǎn)品，它的用地性質(zhì)也是70年的，至于冠上“公寓”倆字，是因為這種產(chǎn)品的采光達不到住宅標(biāo)準(zhǔn)，但它仍然屬于住宅，如果你真的買不起純住宅，這種也是可以考慮的，它可以落戶可以學(xué)區(qū)，民水民電，燃氣接入等等配套跟住宅一回事，只不過未來增值方面比純住宅要遜色一點，但也比開發(fā)商所謂的“商住公寓”要好得多。

　　二、開發(fā)商為什么要蓋商住公寓？

　　那么開發(fā)商為什么要造“商住公寓”這個名詞，又或者為什么要開發(fā)這種坑人的產(chǎn)品呢？

　　原因無他，他拿的就是這種地塊，以R2類用地居多，這種地塊以住宅為主，但混合了商業(yè)，但開發(fā)商清楚得很，蓋成寫字樓根本不好賣，所以就裝修成能住人的“商住公寓”，并包裝不限購等各種優(yōu)勢。

　　三、剛需為什么不能選擇商住公寓過渡？

　　買這類普通的商住公寓的人，大多數(shù)是手頭比較緊的年輕人，過渡一下是他們主要的訴求，不限購，不限貸，總價低，精裝修交付，看上去都很美好。

　　但實際上這些都不能彌補你的損失。

　　其一，這種房子本身只能貸款10年，5成首付，貸款利率比住宅的要高不少。

　　其二，這種房子出售極難，很多都是虧損出售的。

　　其三、這種房子居住也是不方便的，二層是臥室，但也非常局促，還不如去地段差的地方買個住宅，或者買個老破小，也比商住公寓強得多。

　　其三，作為剛需，你把大筆的資金投入到這種房子，你覺得當(dāng)你回過頭來去重新攢錢買純住宅，你又需要花多少時間來攢錢？你能跟得上嗎？很多人因此都買不起住宅了。

　　四、商住公寓進入二手房市場極不受待見

　　商住公寓一旦進入二手房市場，其價值就大大縮水，主要表現(xiàn)在以下幾個方面

　　其一、銀行不喜歡這種產(chǎn)品。

　　你去銀行申請房抵貸，你就會驚人地發(fā)現(xiàn)，住宅無論多老的房子，他們都會要，但是一到商住公寓，他們就是各種面顯難色，各種拒絕。這當(dāng)然是由這兩者的性質(zhì)決定的，住宅是硬通貨，安全，保值增值，但商住公寓就是次級資產(chǎn)。

　　即便銀行受理了，你的評估價也會大大縮水，可能離你的心理價位一半都不到，評估值縮水不說，貸款還要繼續(xù)打折。

　　其二、完全跑輸住宅。

　　對開發(fā)商來說，同一塊地，住宅部分的利潤就已經(jīng)非常豐厚了，就算這部分商住公寓變成現(xiàn)房，他們也不著急，對代理商來說，也是如此。

　　就說薇婭帶貨的那個商住公寓吧，位于杭州拱墅區(qū)，房價26000，現(xiàn)房也無人問津，你看他們著急嗎？慢慢賣就是了。

　　但是商住公寓一到你的手里，就不一樣了。杭州復(fù)地壹中心這個商住公寓，周邊住宅都40000+了，而且還只是3.9米的層高，比一般的4.4米的商住公寓都還差，也難怪大家要退購房券了。

　　大家應(yīng)該看到了近日北京有關(guān)商住房成了負資產(chǎn)的新聞了。就是因為這種房子價格基本不漲，即便漲，漲幅也遠低于周邊住宅，一半都不到，然后轉(zhuǎn)讓還要面臨高額的稅費。

　　綜合交稅、漲幅，租金等因素，普通的商住公寓完全不能碰，買了虧本仍然是大概率事件。

　　如果你現(xiàn)在手頭有商住公寓，最真誠的建議，早點處理了吧。

本文首發(fā)于微信公眾號：樓市微觀察。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

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