近日，惠州房地產(chǎn)市場官方數(shù)據(jù)出爐，一季度全市銷售新建商品房面積210萬平方米，同比下降25%。相對于銷售層面的下滑，企業(yè)推售更為謹慎，一季度新批準預售面積僅為124萬平方米，同比降幅近六成。

受疫情影響，多地樓市都面臨著市場供需割裂、企業(yè)銷售不暢的局面。深圳、臨沂等多個城市更是陸續(xù)發(fā)布了“救市”措施，那么，在樓市下行環(huán)境下，政府將如何助力市場平穩(wěn)發(fā)展?

企業(yè)謹慎推售，惠州一季度新增預售房源僅124萬平方米。

交易

銷售同比下滑明顯，復工復產(chǎn)后逐步恢復

“先生你好，在國家高新區(qū)仲愷中心位置有個樓盤打折，性價比很高，周末您有沒有時間來看一下?”4月9日16時許，在江北某互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)工作的李華(化名)掛斷電話，無奈地表示，這已經(jīng)是當天接到的第四通樓盤推銷電話。

“距離項目營銷中心正式復工實際還不到一個月，一季度已經(jīng)過完了，銷售任務壓力特別大?！蔽挥诨莩撬诘哪硺潜P項目營銷負責人表示，盡管各個行業(yè)陸續(xù)復工復產(chǎn)，生活也逐漸恢復正常，但真正來看房的客戶并不多，項目基本都是通過線上找客戶。

另外，在金山湖一個備受關注的國企開發(fā)的全新樓盤，項目負責人直言原本春節(jié)前已完成蓄客，但現(xiàn)在放了一個大長假回來，很多客戶都得重新確定?！昂芏嗫蛻粼镜馁彿款A期也發(fā)生了明顯的變化?！?/p>

事實上，這兩個樓盤遇到的銷售情況折射出疫情影響下行業(yè)發(fā)展境況。與建設工程、商業(yè)零售等其他行業(yè)一樣，一季度的惠州樓市同比銷售表現(xiàn)下滑明顯。

據(jù)惠州市相關部門發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全市一季度(1—3月份)新建商品房銷售面積210萬平方米，其中商品住宅面積178萬平方米。而去年同期時段全市商品房銷售面積則達到了283萬平方米，同比下降幅度25%左右。

從各月度的交易來看，在復工復產(chǎn)背景下，可以看到市場穩(wěn)步的動態(tài)恢復進程。前三個月交易規(guī)模分別為：106萬平方米(10864套)、13萬平方米(1276套)、91萬平方米(9899套)。在經(jīng)歷了年初的“翹尾”行情和2月“休市”后，隨著3月份行業(yè)逐漸重啟，交易量也快速提升至100萬平方米/月左右的正常水平。

從動態(tài)來看，這一變化更加明顯——以惠城區(qū)市場為例，自春節(jié)以來，周交易規(guī)模呈現(xiàn)出：0套、23套、78套、202套、304套、274套、267套……這樣一個逐步恢復的過程。

“對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，疫情的影響是巨大的，除了限制市民出行，阻隔看房選房購房的連接，更為重要的是改變了人們的消費預期，購房選擇更加慎重，這對于惠州這樣的外來人口集聚的城市影響是最直接的?！笔缆?lián)行粵東公司董事總經(jīng)理周玉仁分析稱，短期層面的市場發(fā)生變化乃至低迷是正常的，無論是市場還是消費者都需要一個適應新環(huán)境的過程。不過，對于長效市場來說，則將慢慢回歸常態(tài)。

推售

企業(yè)謹慎推售，觀望情緒普遍

“當前的疫情影響，對于行業(yè)來說相當于又一次調(diào)控升級，企業(yè)和消費者都變得謹慎，市場觀望情緒變濃?！被葜莘康禺a(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)人士章毓鐘介紹，對于企業(yè)而言，很多企業(yè)之前是擔心開不了門、營不了業(yè)，現(xiàn)在復工了，市場收縮明顯。

在銷售市場，直接表現(xiàn)為企業(yè)推售規(guī)模在萎縮。在官方發(fā)布的數(shù)據(jù)中，前3個月，惠州全市新建商品房批準預售面積124萬平方米，其中最高的為大亞灣區(qū)49萬平方米，但也是基本集中于1月份。去年同期則達到了312萬平方米，如今同比下降近六成。

“房地產(chǎn)項目銷售依賴的是消費者的聚集。加速去化，這在當前的疫情環(huán)境下是不可能實現(xiàn)的，行業(yè)雖然復工復產(chǎn)了，但要市場交易恢復到以往的交易水平還面臨著重重難題?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會首席研究員李戰(zhàn)軍表示。

這不僅因為出來看市場的消費者減少了，也因為相關調(diào)控政策并沒有放松。

記者在走訪中了解到，在疫情期間，接連推出“七折”“七五折”等系列折扣優(yōu)惠的恒大地產(chǎn)，即使最近發(fā)布的銷售業(yè)績優(yōu)異，但這一企業(yè)政策在其位于惠州的樓盤項目并未落地;近期備受行業(yè)關注的惠陽花樣年花好園項目“一成首付”、另外兩成首付企業(yè)墊付的舉措也在爭議中被迅速叫停。

章毓鐘坦言，在當前的市場價格機制體系下，企業(yè)過度降價以期“以價換量”甩庫存的難度非常大。惠州于2016年10月發(fā)布的《關于進一步規(guī)范商品房銷售價格行為的通知》就明確要求，商品房實際成交價格不得低于備案價10%銷售，這就意味著企業(yè)定價推售要足夠精準。

“在現(xiàn)在的環(huán)境下，企業(yè)基本都會選擇觀望?！苯毙〗鹂谀硺潜P項目負責人稱，后續(xù)市場到底會怎么走還很難說，價格定得太高容易被套牢，定低了企業(yè)損失太大，還是先看看再說。

與此同時，行業(yè)復工復產(chǎn)帶來的購房消費回流也值得注意。周玉仁介紹，根據(jù)惠州世聯(lián)行監(jiān)測的全市樓盤項目動態(tài)銷售和接訪情況來看，也有少數(shù)核心區(qū)域的樓盤項目還是能取得不錯的交易表現(xiàn)，而在城郊和部分縣域市場，即使打折扣、送車位、送物業(yè)管理費等依然很難取得效果。

他舉例稱，在金山新城的馬安居住區(qū)內(nèi)的某項目，在3月中旬就推出一批新房源共計120套，月內(nèi)即去化117套房，加上部分銷售的尾貨，單月銷售房源近兩億元?！敖?jīng)歷了疫情，市民對于居住需求也將有更加明晰的需求，這也意味著市場差異化的表現(xiàn)仍在加劇?！?/p>

發(fā)展

精細深耕，優(yōu)化產(chǎn)品滿足消費需求

樓市在疫情環(huán)境下表現(xiàn)相對低迷，需要確保市場的整體平穩(wěn)。春節(jié)以來，深圳、無錫、青島等城市都陸續(xù)發(fā)布了相關的暖市舉措。

市場供需被阻隔、交易量下滑……疫情下的惠州市場將如何發(fā)展?政府將如何施策應對?惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長劉瀟認為在政策層面將保持平穩(wěn)?！霸庥鲆咔閷儆谕话l(fā)情況，過去幾年在‘房住不炒’的大基調(diào)下市場調(diào)控所取得的效果是很顯著的，未來也必將不斷地加強和深化?！?/p>

“縱觀惠州的整個調(diào)控進程，不同于珠三角其他城市，也不同于臨沂等城市的調(diào)控措施，惠州的政策是較為溫和的，因此并不存在政策解套的問題?！敝苡袢史Q，面對疫情影響，市場銷售下滑是正常表現(xiàn)，購房者減少外出、重新規(guī)劃消費都是基于自身家庭生活的正常選擇，政府層面施策的空間是很有限的。

當前，在行業(yè)企業(yè)復工復產(chǎn)訴求下，惠州市住建局不斷優(yōu)化行業(yè)復工引導和幫扶舉措，以切實了解企業(yè)面臨的難題。

記者注意到，早于2月底，該局便發(fā)布了應對新冠肺炎疫情做好復工復產(chǎn)支持企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的通知，主動上門服務，引導房地產(chǎn)企業(yè)安全復工復產(chǎn)，同時針對預售資金監(jiān)管、公積金繳存等方面的措施均進行了優(yōu)化，以激活市場活力。

截至13日上午，全市1039家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)恢復營業(yè)，實現(xiàn)復工復產(chǎn)的企業(yè)數(shù)已達到718家，占企業(yè)總數(shù)的69%。同時，在房地產(chǎn)中介機構層面，2554家中介機構也有1081家完成復工復產(chǎn)，占機構總數(shù)的42.29%。

與此同時，惠州市住建局房地產(chǎn)市場建管科相關負責人還表示，將加大對于開發(fā)企業(yè)資金鏈的關注力度。尤其是當中小企業(yè)資金出現(xiàn)異常時，將提前介入幫扶引導，避免出現(xiàn)工程爛尾的局面，切實維護和保護購房業(yè)主的權益。

劉瀟認為，當前行業(yè)的困難是短期的。在粵港澳大灣區(qū)背景下，惠州的發(fā)展前景歷來都得到企業(yè)的認可，科技創(chuàng)新等領域都在快速發(fā)展，這也凸顯出城市的發(fā)展活力。“對于惠州市場的前景，我是充滿樂觀的?！?/p>

“開發(fā)企業(yè)要有所為有所不為，要明白企業(yè)的價值和社會價值，更高質(zhì)量的發(fā)展?！崩顟?zhàn)軍分析稱，惠州作為粵港澳大灣區(qū)的重要組成部分，城市發(fā)展空間大，大量一線房企扎堆就是一個證明。但對于行業(yè)發(fā)展來說，當疫情逐漸褪去，企業(yè)要從以往的“掘金”思維更多的轉(zhuǎn)變到與城市共同發(fā)展層面上來，創(chuàng)造更多優(yōu)質(zhì)、高價值的產(chǎn)品。

“經(jīng)歷了疫情，市場的需求實際上也將更加的優(yōu)化，消費者變得更加理性和明確，市場不再是饑渴型市場，而是供需要素更加精準的對接，這也必將對產(chǎn)品提出更高的要求?！崩顟?zhàn)軍表示。

觀點

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會首席研究員李戰(zhàn)軍：企業(yè)應與城市深度鏈接共生共榮發(fā)展

疫情限制了人口的流動，很大程度上也阻隔了樓市供需雙方的連接，但這都是基于短期市場來說的。對于長效市場發(fā)展而言，看的就是一個城市的資源組合和發(fā)展?jié)摿?，惠州基于粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展紅利，未來的發(fā)展前景是很明顯的。

從眾多的頭部房企密集的布局也可以看到，惠州的長效發(fā)展?jié)摿σ惨讶皇艿搅送顿Y企業(yè)方面的認可。

李戰(zhàn)軍認為，就市場發(fā)展而言，短期的下跌是很正常的。但要注意的是，疫情下雖然人員流動少了，但是消費者對于產(chǎn)品、對于優(yōu)質(zhì)的居住生活體驗正在不斷被受到關注，怎么構建起優(yōu)質(zhì)的城市生活、工作體驗將成為關注焦點。

他介紹，綜合惠州目前的發(fā)展狀況，對城市而言最關鍵的是補短板，不斷完善城市的生活和產(chǎn)業(yè)工作體驗，讓人看到這個城市的美好。

而對于企業(yè)而言，看到城市的美好未來，就更應該將自身企業(yè)和城市的發(fā)展深度鏈接起來，共生共榮發(fā)展。更加專注產(chǎn)品和構建優(yōu)質(zhì)的居住社區(qū)，滿足市民不斷提高的住房需求。

惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長劉瀟：行業(yè)應多修“內(nèi)功”優(yōu)化社區(qū)建設

“很顯然，目前的市場遇到了麻煩，但也應看到，市場并沒有那么糟?！弊鳛樾袠I(yè)協(xié)會組織的負責人，劉瀟表現(xiàn)得較為樂觀。她介紹，對于疫情的影響，可以將其看做是行業(yè)生了一場“病”，慢慢地在康復過程中。

劉瀟說，政府、金融機構等，對于惠州房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境也不斷地在施策幫扶，目前基本都已經(jīng)恢復了正常，大部分的企業(yè)都已經(jīng)實現(xiàn)了正常營業(yè)。與此同時，常態(tài)化的市場調(diào)控也在不斷的發(fā)展，部分優(yōu)化行業(yè)發(fā)展、穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展的措施也在斟酌中，都將切實有效地指引行業(yè)發(fā)展。

對于后續(xù)市場的發(fā)展，劉瀟認為，隨著行業(yè)“重啟”，行業(yè)實際上又重新回到了同一個起跑線。雖然說疫情下市場的供需連接受阻，但市民經(jīng)過居家隔離對于居住的需求更加明確了，除了區(qū)位以外，社區(qū)本身的環(huán)境、戶型設計、通風，以及物業(yè)管理等，都將成為購房考量的因素。

結合行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)在，劉瀟直言，行業(yè)企業(yè)要修的“內(nèi)功”還有很多，只有更加勤懇地完善產(chǎn)品建設，滿足市民對于居住生活不斷提高的要求，企業(yè)才能真正獲得市場的認可。

世聯(lián)行粵東公司董事總經(jīng)理周玉仁：企業(yè)應守住“現(xiàn)金流”做好“過冬”準備

對比惠州和周邊城市的市場發(fā)展行情，期待政府來搭救市場是沒有太多必要的。周玉仁介紹，在前期的市場調(diào)控進程中，惠州從始至終都沒有啟動“限購”，因此在政策層面是比較溫和的，市場并未被套上“枷鎖”。

他認為，疫情對于市場的影響是全方位的，不只是現(xiàn)在看到的購房者和樓盤之間的阻隔，還有市民的消費計劃。對于購房的選擇，剛性的購房自住需求客戶還好，但對于購房投資或者異地置業(yè)需求的人群來說則很可能會擱置，降低這類型購房需求的活躍度。

市場將如何發(fā)展?周玉仁指出，降價走量、割肉求生等局面很可能會變得普遍，但同時受梏于價格監(jiān)制機制不得低于備案價格10%銷售的要求，企業(yè)在營銷的層面發(fā)力的空間也將有限。

周玉仁直言，企業(yè)需要做好過冬的準備。對于市場開拓和擴大投資都需謹慎，保持企業(yè)資金鏈條和融資渠道的通暢，應對市場短中期都難以恢復所面臨的行業(yè)風險。

惠州二手房交易增多

市民迎來淘房良機

日前，惠州市房地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)發(fā)布中心公示了2020年1—3月份全市二手房交易數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，全市前3個月網(wǎng)上簽約二手房面積68.6萬平方米，對比去年同期的97萬平方米跌幅近三成。

關注各縣區(qū)交易表現(xiàn)發(fā)現(xiàn)，季度超過10萬平方米的區(qū)域僅有三個，分別為：惠城(22.7萬平方米)、大亞灣(12.7萬平方米)和博羅(11.4萬平方米)。而在去年同期則僅有惠陽和龍門不足10萬平方米交易規(guī)模。

值得注意的是，新房市場不同片區(qū)呈現(xiàn)出的差異化表現(xiàn)在二手房交易市場更加明顯。在整體下滑的市場行情下，惠陽實現(xiàn)了逆市上揚，一季度交易面積8.7萬平方米，同比增長13.7%。其他縣區(qū)則呈現(xiàn)出不同幅度的下滑，其中最明顯的是仲愷，在去年同期完成14.5萬平方米交易量的情況下，今年同期僅成交3.6萬平方米，同比下跌近八成。

“在2—3月份的時候，很多中介機構都沒有營業(yè)，帶客看房同樣也比較困難?！被葜菔蟹康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長劉新群直言疫情下行業(yè)交易量下跌是在意料之中的，同時也表示隨著行業(yè)復工復產(chǎn)、行業(yè)經(jīng)營各個線條恢復正常，行業(yè)也面臨著發(fā)展的機遇。

劉新群介紹，經(jīng)歷了疫情期間的居家隔離，市民對于改善換房置業(yè)的需求會變得更加迫切。與此同時，受疫情的影響，部分前期投資型置業(yè)客戶入市交易的進程也將有效地加快，這些都將有效地推動二手房供需市場的活躍。

記者近日走訪樂優(yōu)家、鴻祺等多家二手房門店過程中也了解到，市場掛牌交易的房源數(shù)量較年前有所增加，同時在議價空間上也更加充足，線下看房的客戶雖然不多，但特別的精準。

“去年東湖花園四期的房源價格多數(shù)都在10000元/平方米左右成交，但最新掛出的一套200平方米面積房源單價低到了7500元/平方米?！兵欖鞣慨a(chǎn)東湖門店一位經(jīng)紀人指著新掛牌的房源信息說。

政企應合力構建優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境

回顧惠州房地產(chǎn)行業(yè)過去十年的發(fā)展進程，南部新城、東部新城，城際、高鐵……無論是城市的擴容，還是交通軌道的連接，規(guī)劃利好不斷，開發(fā)企業(yè)也伴著這些規(guī)劃不斷吸引著購房市民置業(yè)。

在這里邊有好的，金山大橋的通車帶來了金山湖片區(qū)的茁壯成長，隆生大橋的通車推動水口的融合;也有擱置的，城市軌道規(guī)劃讓每個樓盤都遇見“寶藏”，實施則幾無可能;但更多的則是在建設和等待中。

原本這種充滿期望的等待也意味著城市發(fā)展紅利的機會，即使加碼杠桿也意味著可預期的未來。然而，隨著疫情影響下全員居家隔離，身背杠桿的生活也必然被反思，尤其是高杠桿消費投資。

在筆者采訪過程中，一位資深的行業(yè)專家認為疫情將改變很多人的消費價值觀和購買預期，對于較長周期的投資需求將很大程度上予以延后，而更加注重實用的消費需求，或者說是在購買一種可看到的變化和需要。

這對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說無疑將意味著大挑戰(zhàn)。往后市民做出購房消費的考慮因素很可能會是：有沒有房住、能不能住得更好、房子會不會升值(看得見的變化)……

這也就是說，以后的房子好不好賣將不再是政府和企業(yè)合力講一個好故事，而是要看政府和企業(yè)能不能構建一個好的未來，讓對于物業(yè)本身和城市生活本身的期待成為方向。

如何滿足這種需求?筆者以為，應該強化和踐行城市規(guī)劃和城市品質(zhì)提升，更加系統(tǒng)和科學制定城市規(guī)劃內(nèi)容，加快落實和完善基礎設施配套，構建舒適、優(yōu)質(zhì)的城市工作和生活體驗。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，筆者則認為應該不斷強化產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)服務，努力讓房屋居住價值成為企業(yè)發(fā)力的焦點，以更好的產(chǎn)品滿足市民對美好生活需求，從戶型設計、產(chǎn)品研發(fā)、社區(qū)氛圍、物業(yè)服務等各個維度全面考慮，真正讓業(yè)主買到舒適的房子，過上愉悅的生活。

|來源：南方日報 記者張峰

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