“史上最好一季度”，你感受如何？

來源：智能家居時間：2021-04-17 10:30

2021年1-3月，全國商品房銷售面積約3.6億平米，同比增長63.8%，比2019年同期增長20.7%；

全國商品房銷售金額約3.84萬億元，同比增長88.5%，比2019年同期增長41.9%。

4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2021年1-3月全國房地產銷售、投資等數(shù)據(jù)均創(chuàng)歷史新高。從同比、環(huán)比數(shù)據(jù)來看，今年一季度都是樓市“史上最好的一季度”。

可是，與數(shù)據(jù)上的無限風光不同，大部分房地產公司一季度所經歷的是裁員、組織收縮。房地產職業(yè)經理人們更慘，一季度就有200多名高管“異動”，平均每天就有2.5名房企高管工作變動。

對于一線房地產銷售人員來說，直觀感受就是：

樓市南北差距越來越大！

長三角的房地產項目“開盤即售罄”，限價管制下，樓市一二手價格倒掛明顯，新盤更成為“萬人搖”，即便沒有購房需求的家庭，也在財富刺激下，四處找房票，湊首付。

環(huán)京地區(qū)的房地產項目則仍處于冰點，光看到北京城里樓市“小陽春”了，環(huán)京地區(qū)樓市較2019年同期仍有較大差距。而且，房價仍處于跌跌不休的狀態(tài)。

在北方做房地產的朋友，深切感覺到自己被南方同行“平均”了。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，東部地區(qū)一季度銷售面積達到1.54億平米，同比增長74.3%，占全國比重達到42.9%；東部地區(qū)銷售額為2.3萬億元，增幅超過100%，占全國比重近6成。

其次增速較快，貢獻較大的是西南、中部地區(qū)，表現(xiàn)搶眼的城市，幾乎都在南方。

目前，全國房價過萬的城市超過70個，主要位于長三角、珠三角等地區(qū)，浙江和江蘇兩省所有地級市的房價均已過萬。

3月份，4個一線城市新房銷售價格環(huán)比上漲0.4%；31個二線城市新房銷售價格環(huán)比上漲0.5%；35個三線城市新房銷售價格環(huán)比上漲0.3%。

從房價來看：一線城市全面領漲，長三角的浙江、江蘇兩省的所有城市和合肥領漲，還有銀川、西寧等少數(shù)西北城市因為基數(shù)低而補漲。

新房漲價最快的城市是廣州、福州、重慶、西安等城市，跌幅居前的是太原、呼和浩特、牡丹江等城市。

今年以來，全國已經有13個城市被住建部不同程度約談督導，包括廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌。

這些被約談的城市多數(shù)房價上漲較快。其中，除北京、西安外，幾乎都處于南方，甚至連南通這樣的三四線城市，都已經列入住建部的直接約談指導工作目標。

北京是北方地區(qū)中心城市，深圳則是珠三角中心城市，如果將環(huán)京地區(qū)看作北京的外溢市場，將東莞看作深圳的外溢市場，我們可以用環(huán)京（燕郊、大廠、香河、懷來、涿鹿、固安、涿州、任丘、廊坊、永清、霸州、文安）地區(qū)和東莞的一季度樓市銷售情況做個比較：

環(huán)京地區(qū)2021年一季度樓市成交面積約為66萬平米，比2019年一季度下降34%，成交均價約1.095萬元/平米，比2019年一季度下降約5%。

東莞市區(qū)2021年一季度成交新建商品房面積約為142.01萬平米，成交住宅12005套，同比上漲113.6%，網簽均價達到22873元/平米，比2019年同期的19086元/平米，上漲19.8%。

如果同樣是做房地產銷售工作的話，在長三角三四線城市賣房和在環(huán)京地區(qū)賣房，絕對是冰火兩重天的境遇。

是什么因素造成了南北樓市存在如此巨大的溫差呢？

1、經濟層面的南北差距。

2020年的宏觀經濟數(shù)據(jù)表明，南北方經濟占比從6-4開向7-3開邁進。同時，GDP前10的大城市中，北方僅剩2個。人口隨著掙錢機會走，南方經濟總量高，掙錢機會多，人口自然流入南方城市，給南方樓市帶來持續(xù)的購房需求。

2、信貸資源分配不均衡。

受防范金融風險和控制債務規(guī)模工作的影響，銀行在放貸的時候傾向將貸款投向信用水平高，地方負債水平較低的南方城市，北方城市獲得信貸資源少，樓市自然就低迷。

除此以外，今年以來，北方地區(qū)持續(xù)出現(xiàn)房企爆雷和地方平臺公司融資爆雷的問題，加劇了貸款從北方流入南方的趨勢。

3、南方城市把握住了數(shù)字經濟的風口，造就了大批高收入崗位。

網紅經濟、數(shù)字經濟等新產業(yè)機會大部分在杭州、深圳、上海落地發(fā)展，這些新經濟帶來了高收入就業(yè)機會，高收入人群帶來更高的房價承受力，刺激城市購房需求。

4、產業(yè)轉型迭代析出過剩資本，轉入炒房領域，刺激樓市上漲。

部分出口行業(yè)在這些年的國際環(huán)境影響下難以為繼，企業(yè)主賣廠買房；疫情影響下，中國率先恢復生產，出口迅速增長，使得疫情防控等新領域的企業(yè)出口盈利賺錢，帶來財富效應，進而給城市帶來新的買房需求。

5、南方地區(qū)民間財富規(guī)模大，融資寬松。

南方地區(qū)民間財富充裕，民間資本豐富，在去年貨幣政策偏松的基調下，南方居民無論是獲得信貸，還是從民間融資獲得首付，都遠比北方居民容易。民間流動性寬松，造就了房地產市場昂揚向上的土壤。

不過，一季度或許是今年房地產繁榮的頂點。從3月份開始，住建部已經連續(xù)約談十幾個房價上漲較快的城市，督促房價熱點城市出臺“補丁”政策超過110次。

3月份的金融數(shù)據(jù)開始邊際走低，樓市的長效機制調控政策顯現(xiàn)威力，開發(fā)商被迫降價賣房，賣資產、賣地的案例不斷發(fā)生，備受期待的熱點城市集中供地制度即將登臺，土地價格被壓下來，將是今年后續(xù)房價穩(wěn)定的重要利好。

不過，樓市南北方差距問題，越來越值得關注，因為北方很多地區(qū)房價已經跌到了“鋼鐵水泥價”，成為了徹頭徹尾的制造業(yè)，但是因為貸款被抽，地方財政窘迫等原因，造成了房價跌跌不休，甚至會造成一些金融風險。而與此同時，南方部分熱點城市的經營貸違規(guī)炒房等問題卻層出不窮，考驗著房地產調控的公信力，更因投資炒房醞釀著資產泡沫風險。

房地產調控雖然早已是一城一策，地方政府擔負主體責任，但是金融資源是全國一盤棋，并不由地方政府掌握。而對房地產來說，最要緊的就是金融資源。

在金融政策成為主要抓手的時候，房地產調控是否應該考慮南北方情況差異，給予不同待遇呢？

畢竟，房地產不僅關系金融安全，還關系民生！

（責任編輯：常丹丹 HO016）