眼下，一個(gè)詞匯越來(lái)越高頻在朋友之間被提起。

開(kāi)始是企業(yè)家生意人之間，到普通大眾購(gòu)房者之間，留給當(dāng)前樓市一個(gè)非常棘手問(wèn)題。

“我確實(shí)想買(mǎi)房，但我更擔(dān)心我現(xiàn)金流會(huì)不會(huì)玩不轉(zhuǎn)了?！?/p>

現(xiàn)金流作為復(fù)雜經(jīng)濟(jì)環(huán)境中最后的底牌，每個(gè)人都想用一套“我要持有現(xiàn)金的邏輯“，來(lái)對(duì)沖未來(lái)的不確定性。

所以，你現(xiàn)在能看到每一條關(guān)于建議性的文章都會(huì)告訴你，現(xiàn)金流很重要，要重視。

對(duì)啊，我也知道重要，我也想重視，但然后呢？

坦白講，樓市文章就是這樣，往大了什么政策啊之類(lèi)，再多廢話會(huì)正確，越小的垂類(lèi)，越?jīng)]有騰挪遮掩的空間。

今天我們聊得就是這樣一個(gè)硬核話題，現(xiàn)金流。分享一些我的個(gè)人心得。

01

首先，作為一個(gè)不是財(cái)務(wù)出身，但好歹還算看得懂財(cái)報(bào)的投資者，我不想和大家聊一些燒腦的名詞。

比如折現(xiàn)，攤銷(xiāo)這種，這些不是我們作為普通人在買(mǎi)房時(shí)候會(huì)去精算的做法。

我眼中的普通人現(xiàn)金流簡(jiǎn)約算法模型：現(xiàn)金流=家庭收入-生活開(kāi)銷(xiāo)-信貸月供

在生活中場(chǎng)景大概是這樣的，工資或者收入到賬，先把房貸和信用卡還了，然后留下自己的衣食住行生活費(fèi)用，余下的錢(qián)計(jì)入現(xiàn)金滾動(dòng)。

我相信這套公式，大家應(yīng)該都能認(rèn)同吧。

好，以這套算法為核心，我們來(lái)定義什么叫優(yōu)秀的現(xiàn)金流。

很多人對(duì)現(xiàn)金流優(yōu)質(zhì)狀態(tài)的定義，應(yīng)該是每月都有現(xiàn)金結(jié)余，即收入端全面覆蓋債務(wù)端。

這也沒(méi)錯(cuò)，但還不夠優(yōu)質(zhì)。

現(xiàn)金流最大的頂層框架，并不是形成正向循環(huán)，而是現(xiàn)金流的賽道和時(shí)機(jī)。

02

有點(diǎn)拗口吧。

這么理解吧，每個(gè)行業(yè)對(duì)每種資產(chǎn)現(xiàn)金流的要求是不一樣的。

你可能在聽(tīng)到身邊某某小老板，應(yīng)收賬款沒(méi)有要回來(lái)公司撐不下去了，某某人投資大宗資產(chǎn)血本無(wú)歸，資金鏈斷檔了。

本質(zhì)上說(shuō)，做公司做生意這樣經(jīng)營(yíng)性的現(xiàn)金流，和買(mǎi)房這樣重度資產(chǎn)投資現(xiàn)金流截然不同。

曾有個(gè)很經(jīng)典的現(xiàn)金流故事。

一個(gè)游客路過(guò)一個(gè)小鎮(zhèn)，他走進(jìn)一家旅館給了店主1000元現(xiàn)金，挑了一個(gè)房間，他上樓以后，店主拿這1000元給了對(duì)門(mén)的屠夫支付了這個(gè)月的肉錢(qián)。

屠夫去養(yǎng)豬的農(nóng)夫家里把欠的買(mǎi)豬款付清了，農(nóng)夫還了飼料錢(qián)，飼料商販還清了賭債，賭徒趕緊去旅館還了房錢(qián)，這1000元又回到旅館店主手里。

可就在此時(shí)，游客下樓說(shuō)房間不合適，拿錢(qián)走了。

但是，全鎮(zhèn)的債務(wù)都還清了！

各位發(fā)現(xiàn)，這樣一切以經(jīng)營(yíng)性為導(dǎo)向的現(xiàn)金模式都在把風(fēng)險(xiǎn)外包給市場(chǎng)，甚至在這樣的循環(huán)中，看起來(lái)正向的現(xiàn)金已經(jīng)在周轉(zhuǎn)中加了杠桿。

那么所有環(huán)境導(dǎo)致的劇烈變化，都會(huì)很直觀的改變現(xiàn)金流轉(zhuǎn)模式。

這兩年大部分生意最直觀的感受：賬，怎么這么難要了。

而買(mǎi)房呢。

我的觀點(diǎn)很明確，這樣的環(huán)境下我依然認(rèn)為，買(mǎi)房保留杠桿是必要的。

因?yàn)橘I(mǎi)房這條賽道的準(zhǔn)確性，還是太高了。

這不是鼓吹房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)怎么樣，也不是說(shuō)否認(rèn)樓市沒(méi)有垮塌的可能，而是各位要認(rèn)清樓市的本質(zhì)。

樓市是土地的溢價(jià)，是持有者資產(chǎn)的增值基石，是各種剛需獲取城市資源憑證。

這些都沒(méi)有問(wèn)題，所有這些最大的結(jié)果，就是整個(gè)社會(huì)財(cái)富沉淀到這個(gè)池子來(lái)。

于是，社會(huì)的信用慢慢從收入這樣的經(jīng)營(yíng)性收入，變成你有多少價(jià)值房產(chǎn)這樣的資產(chǎn)背書(shū)。

做企業(yè)朋友是最有感觸的，商業(yè)模式說(shuō)的再舌燦蓮花，銀行說(shuō)我不聽(tīng)。

但用一套房做抵押，貸款很快就能下來(lái)。

生態(tài)就是這樣，一旦形成一個(gè)核心行為節(jié)點(diǎn)，那么債務(wù)鏈條就會(huì)圍繞這樣一個(gè)節(jié)點(diǎn)展開(kāi)。

買(mǎi)房的本質(zhì)，就在買(mǎi)當(dāng)下最核心的信用憑證。

我為什么敢說(shuō)，哪怕現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)這么復(fù)雜，房?jī)r(jià)周期也是有波動(dòng)，有起伏的。

但樓市的依然是最優(yōu)質(zhì)的，是可以貸款的。

并且，有個(gè)現(xiàn)實(shí)很容易被忽略，房貸無(wú)論規(guī)模上還是利率上，依然是各位在社會(huì)上，一生中能借到的成本最低的錢(qián)了。

看清本源，現(xiàn)金流的循環(huán)在圍繞哪個(gè)賽道在運(yùn)作。

下面來(lái)說(shuō)說(shuō)實(shí)操吧。

03

還是前文核心公式。

圍繞這個(gè)公式，我們可以切出買(mǎi)房人四種情況。

首先，全款買(mǎi)房，好處也明顯，買(mǎi)入后包括出租收益在內(nèi)，現(xiàn)金流全部正向了。

當(dāng)然實(shí)際點(diǎn)說(shuō)，可能在一些偏遠(yuǎn)的三四線和鄉(xiāng)鎮(zhèn)上還有這樣操作，大城市全款買(mǎi)房幾乎絕跡了。

背后理由很簡(jiǎn)單，大城市客單價(jià)很高了，而且大家都見(jiàn)識(shí)了杠桿在樓市中的放大效應(yīng)。

而且我們不推薦全款，之前也說(shuō)了，房子信用憑證這么好，做負(fù)債平衡是合理的。

好，選擇房貸負(fù)債有三種可能。

第一種，就是完美的正向循環(huán)，還完房貸和生活支出后，還能有錢(qián)去存下來(lái)，去做做理財(cái)或者旅個(gè)游享受下。

這種大概是一種什么場(chǎng)景呢，就是買(mǎi)自己能力范圍之內(nèi)的房子。

也就是說(shuō)，我很明白自己在樓市中只是追求一個(gè)穩(wěn)定對(duì)沖，通脹貶值的對(duì)沖。

樓市不是我想要暴富的地方，我也經(jīng)歷不起我失業(yè)或者生意失敗沖擊，那么我把杠桿控制我可控制的范圍內(nèi)。

如果定義這樣的適用人群，最典型的就是剛需，職業(yè)對(duì)照大概是普通上班族，即收入和現(xiàn)金儲(chǔ)備有一些，但不足以應(yīng)付在經(jīng)濟(jì)環(huán)境失業(yè)這樣風(fēng)險(xiǎn)。

而收入提升預(yù)期基本很穩(wěn)定，不太會(huì)有什么爆發(fā)模式

所以對(duì)這一類(lèi)人群買(mǎi)房的建議：買(mǎi)能力范圍之內(nèi)的房子。

也就是買(mǎi)房前，我就要計(jì)算出，還完房貸后，每月能結(jié)余多少，而不是看到一個(gè)更好的產(chǎn)品，更好的地段，我寧愿咬牙。

同時(shí)鑒于當(dāng)前環(huán)境，我會(huì)多一條前置建議。

要留夠一年房貸儲(chǔ)備金。

為什么是一年，從過(guò)往最近幾次危機(jī)來(lái)看，非典，08年，18年也好，所有最壞底部危機(jī)周期，大概駐留時(shí)間都在一年左右。

然而進(jìn)入經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇軌道，工作也開(kāi)始好找了，生意也好做了。

不管房?jī)r(jià)會(huì)在這樣的周期會(huì)怎么波動(dòng)，與你無(wú)關(guān)。

你所要做的就是在最壞周期下，依然保持這套還貸情況不會(huì)更壞。

04

第三種，就是收支平衡的節(jié)點(diǎn)，即買(mǎi)房之后，你每個(gè)月沒(méi)有余錢(qián)了。

怎么評(píng)論這種狀態(tài)呢。

除了那些咬牙硬上車(chē)的剛需，這大概就是普通人投資買(mǎi)房的極限狀態(tài)了，也意味著在現(xiàn)金流中是沒(méi)有退路了。

當(dāng)下這種狀態(tài)合理嗎？起碼我覺(jué)得目前這么做，其實(shí)不算錯(cuò)。

推動(dòng)樓市向上的底層元素，貨幣過(guò)量，大城市化和品質(zhì)供求不平衡沒(méi)有被這次疫情和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)改變。

那就意味著，未來(lái)收益還是能被這樣一套玩法給可期的。

但實(shí)際點(diǎn)來(lái)說(shuō)，我會(huì)把這樣的現(xiàn)金流狀態(tài)只使用兩種人群。

第一類(lèi)屬于收入安全系數(shù)極高的，比如各種公務(wù)系統(tǒng)企事業(yè)系統(tǒng)人群，本質(zhì)上這樣財(cái)政性賦予工作不會(huì)被經(jīng)濟(jì)波及。

當(dāng)然不僅于此，但只有你做到這種收入安全邊際，在目前環(huán)境下杠桿也會(huì)保持安全。

甚至平時(shí)收入看著很好的金領(lǐng)，生意老板也未必說(shuō)自己是穩(wěn)定收入群體。

還有一種，現(xiàn)金儲(chǔ)備起碼能覆蓋3年還貸周期的投資客了。

哎，不是說(shuō)一年就可以了嗎？

因?yàn)樗^剛需就是選擇有限的人，那么所有邏輯出發(fā)點(diǎn)就是在有限盤(pán)子資源最大化。

而投資客是要考慮回報(bào)周期和成本平衡，3年是目前所有樓市周期中一個(gè)比較平均的收益回收閉環(huán)時(shí)段。

當(dāng)然，還有更極限的，最后一種就是所謂吃土買(mǎi)房了，整個(gè)做成負(fù)的現(xiàn)金流了。

那不是完蛋嗎？

某種程度上，這是屬于真正職業(yè)炒房客領(lǐng)域。

對(duì)樓市的起伏波動(dòng)階段有深的認(rèn)知，也有很深的賭性。

在他眼中認(rèn)為大漲前夜，提前備自己心中預(yù)期回收收益的時(shí)長(zhǎng)，儲(chǔ)備好現(xiàn)金情況下，用極限的杠桿進(jìn)行All in了。

我們無(wú)法評(píng)論這樣的對(duì)錯(cuò)，這是套屬于雙刃都很鋒利的做法，這兩年我們聽(tīng)過(guò)賺到盆滿缽滿和極限爆倉(cāng)的炒房客，都來(lái)源這類(lèi)做法。

很明顯，我們也不鼓勵(lì)大家做這種打法。

畢竟，金老爺子早告訴我們了。

江湖沒(méi)有永遠(yuǎn)的武林盟主。

05

最后，說(shuō)說(shuō)我們普通人在買(mǎi)房現(xiàn)金流上，力所能及的事。

首先，盡可能提升房子作為資產(chǎn)所產(chǎn)生的正向現(xiàn)金流。

如果我的房子可以用來(lái)出租，那么我的租售比是不是可以通過(guò)軟裝，通過(guò)空置期降低來(lái)提升呢。

如果我的房子是在自住，那么我沒(méi)有可能通過(guò)投住分離模式，出讓自己大房子，改租其他空間來(lái)進(jìn)行套利對(duì)沖呢。

出租這個(gè)領(lǐng)域在樓市紅利期，本質(zhì)上是容易被忽視元素，利差足夠賺錢(qián)，也沒(méi)有多少人想著要做租售比提升。

好，就這引申出下一個(gè)話題，因?yàn)闃鞘新蛇^(guò)暴利期，那么帶有著這種正向現(xiàn)金流房子選籌，并進(jìn)行長(zhǎng)持會(huì)越來(lái)重要。

那么那類(lèi)房子符合這樣選籌標(biāo)準(zhǔn)呢。

地鐵剛需房（含遠(yuǎn)郊），市中心的兩房和小三房的次新房，學(xué)區(qū)房（除了價(jià)差，還有陪讀），和大型商業(yè)打包的新房。

而有兩個(gè)特別容易迷糊的產(chǎn)品類(lèi)型。

相對(duì)低總價(jià)的商住房和老破小，商住房的邏輯不難理解，而老破小看著挺好租，而現(xiàn)實(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)。

因?yàn)槌鲎馊巳菏杖胍话悖瑢?duì)很價(jià)格很敏感，這樣的話，房租幾乎很難有多大漲幅的。

06

說(shuō)了怎么多，沒(méi)有多少情緒性摻和在里面，希望用這樣一種調(diào)理的鋪陳，能對(duì)大家有所幫助。

但其實(shí)我要說(shuō)一句。

所有對(duì)現(xiàn)金流優(yōu)化的方法，本質(zhì)都比不上自身能力和收入的提升。

來(lái)源：真叫盧俊

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