眼下，一個詞匯越來越高頻在朋友之間被提起。

開始是企業(yè)家生意人之間，到普通大眾購房者之間，留給當前樓市一個非常棘手問題。

“我確實想買房，但我更擔心我現(xiàn)金流會不會玩不轉(zhuǎn)了。”

現(xiàn)金流作為復雜經(jīng)濟環(huán)境中最后的底牌，每個人都想用一套“我要持有現(xiàn)金的邏輯“，來對沖未來的不確定性。

所以，你現(xiàn)在能看到每一條關于建議性的文章都會告訴你，現(xiàn)金流很重要，要重視。

對啊，我也知道重要，我也想重視，但然后呢？

坦白講，樓市文章就是這樣，往大了什么政策啊之類，再多廢話會正確，越小的垂類，越?jīng)]有騰挪遮掩的空間。

今天我們聊得就是這樣一個硬核話題，現(xiàn)金流。分享一些我的個人心得。

01

首先，作為一個不是財務出身，但好歹還算看得懂財報的投資者，我不想和大家聊一些燒腦的名詞。

比如折現(xiàn)，攤銷這種，這些不是我們作為普通人在買房時候會去精算的做法。

我眼中的普通人現(xiàn)金流簡約算法模型：現(xiàn)金流=家庭收入-生活開銷-信貸月供

在生活中場景大概是這樣的，工資或者收入到賬，先把房貸和信用卡還了，然后留下自己的衣食住行生活費用，余下的錢計入現(xiàn)金滾動。

我相信這套公式，大家應該都能認同吧。

好，以這套算法為核心，我們來定義什么叫優(yōu)秀的現(xiàn)金流。

很多人對現(xiàn)金流優(yōu)質(zhì)狀態(tài)的定義，應該是每月都有現(xiàn)金結余，即收入端全面覆蓋債務端。

這也沒錯，但還不夠優(yōu)質(zhì)。

現(xiàn)金流最大的頂層框架，并不是形成正向循環(huán)，而是現(xiàn)金流的賽道和時機。

02

有點拗口吧。

這么理解吧，每個行業(yè)對每種資產(chǎn)現(xiàn)金流的要求是不一樣的。

你可能在聽到身邊某某小老板，應收賬款沒有要回來公司撐不下去了，某某人投資大宗資產(chǎn)血本無歸，資金鏈斷檔了。

本質(zhì)上說，做公司做生意這樣經(jīng)營性的現(xiàn)金流，和買房這樣重度資產(chǎn)投資現(xiàn)金流截然不同。

曾有個很經(jīng)典的現(xiàn)金流故事。

一個游客路過一個小鎮(zhèn)，他走進一家旅館給了店主1000元現(xiàn)金，挑了一個房間，他上樓以后，店主拿這1000元給了對門的屠夫支付了這個月的肉錢。

屠夫去養(yǎng)豬的農(nóng)夫家里把欠的買豬款付清了，農(nóng)夫還了飼料錢，飼料商販還清了賭債，賭徒趕緊去旅館還了房錢，這1000元又回到旅館店主手里。

可就在此時，游客下樓說房間不合適，拿錢走了。

但是，全鎮(zhèn)的債務都還清了！

各位發(fā)現(xiàn)，這樣一切以經(jīng)營性為導向的現(xiàn)金模式都在把風險外包給市場，甚至在這樣的循環(huán)中，看起來正向的現(xiàn)金已經(jīng)在周轉(zhuǎn)中加了杠桿。

那么所有環(huán)境導致的劇烈變化，都會很直觀的改變現(xiàn)金流轉(zhuǎn)模式。

這兩年大部分生意最直觀的感受：賬，怎么這么難要了。

而買房呢。

我的觀點很明確，這樣的環(huán)境下我依然認為，買房保留杠桿是必要的。

因為買房這條賽道的準確性，還是太高了。

這不是鼓吹房價未來會怎么樣，也不是說否認樓市沒有垮塌的可能，而是各位要認清樓市的本質(zhì)。

樓市是土地的溢價，是持有者資產(chǎn)的增值基石，是各種剛需獲取城市資源憑證。

這些都沒有問題，所有這些最大的結果，就是整個社會財富沉淀到這個池子來。

于是，社會的信用慢慢從收入這樣的經(jīng)營性收入，變成你有多少價值房產(chǎn)這樣的資產(chǎn)背書。

做企業(yè)朋友是最有感觸的，商業(yè)模式說的再舌燦蓮花，銀行說我不聽。

但用一套房做抵押，貸款很快就能下來。

生態(tài)就是這樣，一旦形成一個核心行為節(jié)點，那么債務鏈條就會圍繞這樣一個節(jié)點展開。

買房的本質(zhì)，就在買當下最核心的信用憑證。

我為什么敢說，哪怕現(xiàn)在經(jīng)濟這么復雜，房價周期也是有波動，有起伏的。

但樓市的依然是最優(yōu)質(zhì)的，是可以貸款的。

并且，有個現(xiàn)實很容易被忽略，房貸無論規(guī)模上還是利率上，依然是各位在社會上，一生中能借到的成本最低的錢了。

看清本源，現(xiàn)金流的循環(huán)在圍繞哪個賽道在運作。

下面來說說實操吧。

03

還是前文核心公式。

圍繞這個公式，我們可以切出買房人四種情況。

首先，全款買房，好處也明顯，買入后包括出租收益在內(nèi)，現(xiàn)金流全部正向了。

當然實際點說，可能在一些偏遠的三四線和鄉(xiāng)鎮(zhèn)上還有這樣操作，大城市全款買房幾乎絕跡了。

背后理由很簡單，大城市客單價很高了，而且大家都見識了杠桿在樓市中的放大效應。

而且我們不推薦全款，之前也說了，房子信用憑證這么好，做負債平衡是合理的。

好，選擇房貸負債有三種可能。

第一種，就是完美的正向循環(huán)，還完房貸和生活支出后，還能有錢去存下來，去做做理財或者旅個游享受下。

這種大概是一種什么場景呢，就是買自己能力范圍之內(nèi)的房子。

也就是說，我很明白自己在樓市中只是追求一個穩(wěn)定對沖，通脹貶值的對沖。

樓市不是我想要暴富的地方，我也經(jīng)歷不起我失業(yè)或者生意失敗沖擊，那么我把杠桿控制我可控制的范圍內(nèi)。

如果定義這樣的適用人群，最典型的就是剛需，職業(yè)對照大概是普通上班族，即收入和現(xiàn)金儲備有一些，但不足以應付在經(jīng)濟環(huán)境失業(yè)這樣風險。

而收入提升預期基本很穩(wěn)定，不太會有什么爆發(fā)模式

所以對這一類人群買房的建議：買能力范圍之內(nèi)的房子。

也就是買房前，我就要計算出，還完房貸后，每月能結余多少，而不是看到一個更好的產(chǎn)品，更好的地段，我寧愿咬牙。

同時鑒于當前環(huán)境，我會多一條前置建議。

要留夠一年房貸儲備金。

為什么是一年，從過往最近幾次危機來看，非典，08年，18年也好，所有最壞底部危機周期，大概駐留時間都在一年左右。

然而進入經(jīng)濟復蘇軌道，工作也開始好找了，生意也好做了。

不管房價會在這樣的周期會怎么波動，與你無關。

你所要做的就是在最壞周期下，依然保持這套還貸情況不會更壞。

04

第三種，就是收支平衡的節(jié)點，即買房之后，你每個月沒有余錢了。

怎么評論這種狀態(tài)呢。

除了那些咬牙硬上車的剛需，這大概就是普通人投資買房的極限狀態(tài)了，也意味著在現(xiàn)金流中是沒有退路了。

當下這種狀態(tài)合理嗎？起碼我覺得目前這么做，其實不算錯。

推動樓市向上的底層元素，貨幣過量，大城市化和品質(zhì)供求不平衡沒有被這次疫情和經(jīng)濟波動改變。

那就意味著，未來收益還是能被這樣一套玩法給可期的。

但實際點來說，我會把這樣的現(xiàn)金流狀態(tài)只使用兩種人群。

第一類屬于收入安全系數(shù)極高的，比如各種公務系統(tǒng)企事業(yè)系統(tǒng)人群，本質(zhì)上這樣財政性賦予工作不會被經(jīng)濟波及。

當然不僅于此，但只有你做到這種收入安全邊際，在目前環(huán)境下杠桿也會保持安全。

甚至平時收入看著很好的金領，生意老板也未必說自己是穩(wěn)定收入群體。

還有一種，現(xiàn)金儲備起碼能覆蓋3年還貸周期的投資客了。

哎，不是說一年就可以了嗎？

因為所謂剛需就是選擇有限的人，那么所有邏輯出發(fā)點就是在有限盤子資源最大化。

而投資客是要考慮回報周期和成本平衡，3年是目前所有樓市周期中一個比較平均的收益回收閉環(huán)時段。

當然，還有更極限的，最后一種就是所謂吃土買房了，整個做成負的現(xiàn)金流了。

那不是完蛋嗎？

某種程度上，這是屬于真正職業(yè)炒房客領域。

對樓市的起伏波動階段有深的認知，也有很深的賭性。

在他眼中認為大漲前夜，提前備自己心中預期回收收益的時長，儲備好現(xiàn)金情況下，用極限的杠桿進行All in了。

我們無法評論這樣的對錯，這是套屬于雙刃都很鋒利的做法，這兩年我們聽過賺到盆滿缽滿和極限爆倉的炒房客，都來源這類做法。

很明顯，我們也不鼓勵大家做這種打法。

畢竟，金老爺子早告訴我們了。

江湖沒有永遠的武林盟主。

05

最后，說說我們普通人在買房現(xiàn)金流上，力所能及的事。

首先，盡可能提升房子作為資產(chǎn)所產(chǎn)生的正向現(xiàn)金流。

如果我的房子可以用來出租，那么我的租售比是不是可以通過軟裝，通過空置期降低來提升呢。

如果我的房子是在自住，那么我沒有可能通過投住分離模式，出讓自己大房子，改租其他空間來進行套利對沖呢。

出租這個領域在樓市紅利期，本質(zhì)上是容易被忽視元素，利差足夠賺錢，也沒有多少人想著要做租售比提升。

好，就這引申出下一個話題，因為樓市慢慢渡過暴利期，那么帶有著這種正向現(xiàn)金流房子選籌，并進行長持會越來重要。

那么那類房子符合這樣選籌標準呢。

地鐵剛需房（含遠郊），市中心的兩房和小三房的次新房，學區(qū)房（除了價差，還有陪讀），和大型商業(yè)打包的新房。

而有兩個特別容易迷糊的產(chǎn)品類型。

相對低總價的商住房和老破小，商住房的邏輯不難理解，而老破小看著挺好租，而現(xiàn)實你會發(fā)現(xiàn)。

因為出租人群收入一般，對很價格很敏感，這樣的話，房租幾乎很難有多大漲幅的。

06

說了怎么多，沒有多少情緒性摻和在里面，希望用這樣一種調(diào)理的鋪陳，能對大家有所幫助。

但其實我要說一句。

所有對現(xiàn)金流優(yōu)化的方法，本質(zhì)都比不上自身能力和收入的提升。

來源：真叫盧俊

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