人口是城市發(fā)展的基礎(chǔ)。人口聚集為城市帶來規(guī)模效應(yīng)和生產(chǎn)率提升的同時(shí)，也帶來更多的住房需求，為房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來更多的機(jī)會(huì)。

近幾年，越來越多的城市出臺(tái)“人才政策”，落戶門檻不斷降低。在落戶門檻逐步趨同后，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資源配套完善的大中城市人口吸引力將更具優(yōu)勢。2019年，杭州、深圳、廣州和中西部熱點(diǎn)省會(huì)城市人口保持較快增長，依然是人口增長高地。

01

人口持續(xù)向東部三大區(qū)域及中西部核心城市聚集，近幾年深圳、廣州、杭州等城市常住人口增長加快，中心城市人口吸引力突出

圖：2011-2019年全國常住人口年均增量分布圖

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒

2011年以來，粵港澳&海西、長三角、京津冀&山東半島、中西部六大核心城市成為人口主要聚集區(qū)域，全國整體呈現(xiàn)“3+6”的人口增長格局。

粵港澳大灣區(qū)地處我國沿海開放前沿，區(qū)位優(yōu)勢明顯、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，核心城市深圳、廣州人口吸引力保持領(lǐng)先。尤其近幾年，隨著城市價(jià)值不斷提升和區(qū)域規(guī)劃利好逐步兌現(xiàn)，深圳、廣州2016年以來常住人口年均增量分別達(dá)52萬和45萬，成為全國人口增長最快的城市。

長三角腹地廣闊、交通設(shè)施完善、科技創(chuàng)新優(yōu)勢明顯，核心城市上海、杭州、寧波人口吸附力強(qiáng)。其中，杭州、寧波2016年以來常住人口年均增量分別為34萬和18萬，與2011-2015年相比，分別增加28萬和14萬；而上海因嚴(yán)格的戶籍政策限制，近4年常住人口年均增量僅為3萬，但作為長三角的絕對(duì)核心，上海對(duì)高質(zhì)量人才的吸附力依然領(lǐng)先。

相比粵港澳和長三角城市群，京津冀人口增長相對(duì)緩慢，北京近幾年持續(xù)疏解非首都功能，加大人口調(diào)控力度，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，常住人口持續(xù)減少。天津2016年以來常住人口年均增量也降至4萬，但隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和引才政策出臺(tái)，2019年常住人口增量有所提升。

中西部核心城市在國家“西部大開發(fā)”、“中部崛起”、“一帶一路”戰(zhàn)略帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)逐步崛起，區(qū)域間經(jīng)濟(jì)差異縮小、收入水平不斷提高，中西部省會(huì)城市人口不斷回流，同時(shí)對(duì)周邊人口吸引力逐漸增強(qiáng)。長沙、成都、西安2016年以來常住人口年均增量分別為24萬、22萬和22萬，人口吸引力顯著增強(qiáng)。

02

2019年，人口繼續(xù)向大城市聚集，杭州常住人口增加55.4萬，居全國首位；“人才政策”繼續(xù)發(fā)力，引才效果顯著，杭州、寧波等城市人口增長加快

圖：2019年常住人口增量超6萬的城市

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒

2019年一線城市中深圳、廣州常住人口增量均超40萬，人口吸引力依然全國領(lǐng)先。上海常住人口增量繼續(xù)減少，2019年常住人口僅增長4.4萬；北京因持續(xù)疏解非首都功能，2019年常住人口為2154萬，比上年末減少0.6萬。

杭州、寧波、佛山、成都、長沙、重慶等1.5線、2線城市2019年常住人口增量均超20萬，人口吸引力不斷增強(qiáng)。這類城市基本都處于城市的擴(kuò)張期，對(duì)周邊城市有著較強(qiáng)的“虹吸效應(yīng)”。再加上城市產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級(jí)、就業(yè)機(jī)會(huì)和收入的不斷提高，對(duì)附近區(qū)域人口吸引力顯著增強(qiáng)。如杭州由于近年來互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人才引進(jìn)、落戶政策不斷升級(jí)，2019年新增常住人口55.4萬人，全國第一，人口集聚效應(yīng)明顯；寧波近2年不斷推出人才新政，落戶門檻不斷降低，加上自身產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，2019年新增常住人口34.0萬人。

珠海、嘉興等城市受益于城市群利好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，2019年新增常住人口超7萬。南寧受益于不斷推進(jìn)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和國家的“二孩”政策，2019年新增常住人口9.1萬，人口增長較快。

2019年以來，全國多個(gè)城市出臺(tái)、更新了“人才政策”，包括放寬落戶條件、住房支持、人才補(bǔ)貼等多項(xiàng)舉措，旨在增加人口流入，增強(qiáng)城市綜合競爭力。出臺(tái)人才政策的城市不僅包含廣州、杭州、南京、寧波、廈門等一二線城市，也包括江門、南通、晉城、常州等普通地級(jí)市。

杭州、寧波、武漢等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的城市引才效果顯著。2019年，杭州兩次出臺(tái)、更新“人才政策”，戶籍、常住人口大幅增加。2019年，武漢放寬人才落戶年齡限制，戶籍人口持續(xù)增長。

值得注意的是，隨著出臺(tái)“人才政策”的城市越來越多，落戶門檻不斷放寬，我們認(rèn)為，未來“人才政策”的邊際效果減弱，未來城市間的人才競爭仍將回歸城市的基本面競爭。城市的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、交通發(fā)展水平，決定著城市的綜合競爭力，決定著城市對(duì)人口的吸引力，未來人口將繼續(xù)向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)集中、交通便捷的中心城市和城市群聚集。

03

四川、河南等中西部省份城鎮(zhèn)化率偏低，在全省城鎮(zhèn)化提升過程中，省會(huì)城市人口吸引力具備明顯優(yōu)勢

2019年末，全國常住人口城鎮(zhèn)化率為60.6%，仍處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，與成熟階段70%的城鎮(zhèn)化率相比，仍有一定差距。2020年5月，中共中央國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》，強(qiáng)調(diào)深化戶籍制度改革，放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制。未來，隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)化率的不斷提高，城鎮(zhèn)化率較低省份的省會(huì)城市人口增長潛力較大。

表：2019年部分省份及省會(huì)城市常住人口及城鎮(zhèn)化水平

注：烏魯木齊為2018年數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒

在全省超過5000萬人口的省份中，河南、四川城鎮(zhèn)化率不足55%，遠(yuǎn)低于全國平均水平，未來城鎮(zhèn)化空間較大。隨著人們“就近就業(yè)、就近居住”的需求逐漸變強(qiáng)，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口首先會(huì)考慮所在省的省會(huì)城市工作生活，鄭州、成都等中西部省會(huì)城市人口增長的空間較大。

東部發(fā)達(dá)省份的城市經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)與人口向省會(huì)聚集到發(fā)散的過程，已形成雙核心、多核心發(fā)展模式；中等及欠發(fā)達(dá)省份的省會(huì)城市仍處于城市快速擴(kuò)張階段，隨著時(shí)間的推移，人口、經(jīng)濟(jì)集中度將持續(xù)提高。

通過對(duì)比各省2019年常住人口規(guī)模及省會(huì)占比，除廣東、山東、江蘇等具有雙中心、多中心城市的省份外，河南省會(huì)鄭州、江西省會(huì)南昌、湖南省會(huì)長沙、安徽省會(huì)合肥等城市常住人口規(guī)模占全省比重均不足13%。我們認(rèn)為，這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于上升階段，未來經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將吸引人口大量聚集。

圖：2019年主要省會(huì)城市GDP占全省比重vs人口占全省比重

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒

從省會(huì)城市的經(jīng)濟(jì)與人口占全省比重來看，長沙、成都、武漢、昆明、合肥等省會(huì)城市當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)占比遠(yuǎn)高于人口占比。如長沙2019年GDP占全省比重達(dá)29.1%，而人口占全省比重不足13%；成都2019年GDP占全省比重達(dá)36.5%，而人口占全省比重不足20%。我們認(rèn)為，城市的發(fā)展總是先通過經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使城市就業(yè)機(jī)會(huì)增加、收入水平提高，隨后吸引人口不斷流入。再加上此類城市中大多數(shù)經(jīng)濟(jì)占比仍處于上升周期，因此，此類城市未來或?qū)⑽丝诖罅烤奂瑥亩谷丝谡急戎饾u接近經(jīng)濟(jì)占比。

結(jié)語

2011年以來，我國人口不斷向東部三大區(qū)域及中西部六大核心城市聚集。2019年，“人才政策”繼續(xù)發(fā)力，引才效果顯著，杭州、寧波等城市人口增長加快，人口繼續(xù)向大城市聚集。

2020年，國家發(fā)改委印發(fā)相關(guān)文件，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制。未來將有更多的人口涌入大中城市，尤其是城鎮(zhèn)化率較低省份的省會(huì)城市、經(jīng)濟(jì)占比明顯高于人口占比的省會(huì)城市，發(fā)展?jié)摿^大。長期來看，人口的競爭將回歸至城市基本面的競爭，因此我們持續(xù)看好經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)集中、交通便捷的東部城市群及中西部核心城市。

來源：樓市相對(duì)論

相關(guān)知識(shí)

2020年中國城市投資價(jià)值,藏在人口遷徙數(shù)據(jù)里!
中國人口大遷徙:城鎮(zhèn)化率達(dá)64% 流動(dòng)人口3.8億
《2020中國房地產(chǎn)白皮書》發(fā)布：“雙循環(huán)”下房企發(fā)展新策略 這100個(gè)城市最具投資價(jià)值
2020年中國城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展水平百強(qiáng)榜單發(fā)布
2020年中國城市高質(zhì)量發(fā)展報(bào)告出爐！深圳傲居榜首，南京成為新一線“最強(qiáng)”
2020中國城市開發(fā)投資吸引力排行榜發(fā)布
中國民眾“五一”出行多為短途 人口流動(dòng)南方更活躍
寧波樓市現(xiàn)狀:新一線城市,沖刺千萬人口
房價(jià)的密碼藏在歷史里
綠城13城奪金!2020年中國城市居民居住滿意度揭曉