房價(jià)在一定程度上不取決于當(dāng)期的供求關(guān)系，也不取決于未來的預(yù)期，而是取決于歷史。在我看來，房價(jià)在本質(zhì)上是個(gè)歷史問題，一個(gè)國家的房價(jià)能否實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定在很大程度上取決于歷史因素。為了說明這個(gè)問題，我們還是從德國的故事說起。

德國的故事

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戰(zhàn)后德國曾經(jīng)面臨最為嚴(yán)重的住房短缺。

從供給情況來看，1050萬套存量住房中，超過230萬套在戰(zhàn)爭中被摧毀?？坡　h堡等大城市，接近50%的房屋被摧毀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，德國的住房缺口達(dá)到550萬套左右，數(shù)量和質(zhì)量上，德國都面臨著一個(gè)世紀(jì)以來最差的住房條件，每千人住房量為214套，與1880年時(shí)的水平差不多。

從需求情況來看，戰(zhàn)后的嬰兒潮、移民潮等因素使得人口快速增長，1950年到1970年，人口從5000萬增加到6000萬。更突出的變量是家庭小型化，1960年德國1-2人戶家庭占比只有30%，1982年翻倍增長，占比為60%，同期，家庭總量從1330萬增加到2320萬。這些因素都意味著住房需求在快速膨脹。

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然而，正是在這樣的供求矛盾下，德國卻取得了突出的成功，成為過去70多年房價(jià)和租金最穩(wěn)定的國家。

從房價(jià)水平來看，根據(jù)經(jīng)合組織的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1970年—2020年，德國名義房價(jià)指數(shù)上漲3.2倍，同期英國和美國分別為59倍和11.3倍。在“次貸危機(jī)”前幾年全球主要發(fā)達(dá)國家房價(jià)瘋漲的一段時(shí)間，德國房價(jià)也相當(dāng)穩(wěn)定。例如，在2000年至2005年期間，英國和西班牙的房價(jià)分別上漲了78%和102%；在法國和意大利，這一比例分別為56%和70%，相比之下，德國的價(jià)格保持不變。如果剔除通貨膨脹因素，德國實(shí)際房價(jià)水平漲幅甚微。1970年-2017年，德國實(shí)際房價(jià)年復(fù)合增長率僅為0.13%，實(shí)際房價(jià)水平上漲幅度僅為6.59%。對比看，英國、法國、美國等國家同時(shí)期的實(shí)際房價(jià)都有大幅度上漲，英國漲幅最大，為3.71倍。

從租賃市場來看，一方面租金水平非常穩(wěn)定，另一方面租賃關(guān)系也非常穩(wěn)定。1970年—2007年，德國租金年復(fù)合增長率為3.04%，上漲幅度為3.2倍。同期法國的租金上漲幅度為8.3倍，英國為23.5倍，意大利為16.9倍，遠(yuǎn)高于德國租金上漲水平。

從租賃關(guān)系來看，德國的平均租賃周期長達(dá)11年，日本的平均租賃周期為5.2年，英國的平均租賃周期為2.5年，而中國的平均租賃周期僅為8-12個(gè)月。持續(xù)且穩(wěn)定的租賃周期會使租客擁有更高的安全感，促使租客選擇租賃作為長期的住房解決方案，有利于整體租賃市場的長期穩(wěn)定。

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穩(wěn)定的基石是戰(zhàn)后30年的“大開發(fā)紅利”，歷史決定了長期的未來。最重要的原因是戰(zhàn)后30年的大開發(fā)為當(dāng)時(shí)及后來的住房市場奠定了非常堅(jiān)實(shí)的“供應(yīng)基數(shù)”，考慮到1980年之后的40年德國供應(yīng)量持續(xù)下降，可以確定地說，至今為止德國住房市場都在享受戰(zhàn)后30年的“大開發(fā)紅利”。

具體來看：

首先，建設(shè)規(guī)模巨大。一方面，1949—1978年30年間一共建設(shè)了1810萬套住房，年均開發(fā)量超過60萬套。下一個(gè)30年即1979-2010年間，開發(fā)總量只有990萬套，收縮了一半。最近10年來，住房開發(fā)量繼續(xù)收縮，年均開發(fā)量只有不到15萬套，只有戰(zhàn)后年均開發(fā)量的五分之一。

其次，住房的耐用品屬性決定了供給的影響是長期性和永久性的，在歷史的關(guān)鍵時(shí)間窗口，集中力量，大量提供“超額供給”，是對未來的房價(jià)穩(wěn)定提供的最大紅利。德國戰(zhàn)后30年完成1800多萬套住房供應(yīng)，不僅解決了住房缺口，而且把套戶比從0.65提升到1.2，一般而言，套戶比達(dá)到1是住房供求基本平衡的標(biāo)志，那么1.2的水平，就意味著德國用30年不僅完全滿足了當(dāng)時(shí)的住房需求，也為未來的需求預(yù)留了“余量”。從另一組數(shù)據(jù)觀察，今天德國的住房存量只有4200萬套左右，1949-1979年開發(fā)的住房占比高達(dá)43.5%，1979-2010年開發(fā)的住房占比只有25%，最近10年開發(fā)的住房占比只有3%。由此可以看出，房子的耐用品屬性決定了戰(zhàn)后30年開發(fā)的、規(guī)模龐大、高質(zhì)量的供應(yīng)基數(shù)一直是后來乃至今天德國住房市場穩(wěn)定的關(guān)鍵基礎(chǔ)。可見，大量的住房供給，它的影響不僅在于當(dāng)期，更在于長遠(yuǎn)。

再者，為德國成為“租賃的國度”奠定了基礎(chǔ)。戰(zhàn)后30年是德國社會租賃住房大規(guī)模開發(fā)的階段，與一般的理解不同，德國所謂社會住房是指接受政府提供的低息/無息貸款、稅收減免或補(bǔ)貼、土地使用規(guī)劃等支持，由多種主體開發(fā)，并承諾租金優(yōu)惠，或者向特定人群出租的租賃住房。具體來看，戰(zhàn)后30年是德國社會住房開發(fā)的“黃金時(shí)期”。在1950—1960年間，社會住房開發(fā)占比超過45%，之后兩個(gè)十年，雖然開發(fā)量有所下降，但是比重仍然達(dá)到30%和20%。戰(zhàn)后30年累計(jì)開發(fā)的、用于出租型社會住房總量超過500萬套。

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戰(zhàn)后30年的“大開發(fā)紅利”支撐了1980年-2010年德國30年的房價(jià)穩(wěn)定；紅利的枯竭則意味著過去十年德國的住房矛盾日益突出。

德國房價(jià)在過去幾年出現(xiàn)明顯上漲，幾個(gè)大城市的房價(jià)極高，且持續(xù)上漲，疫情也沒能阻擋這個(gè)態(tài)勢。不僅如此，長期以來，被引為榜樣的租賃市場也開始出現(xiàn)裂痕，租金開始上漲，特別是新簽租約的漲幅更高，且租期越來越短，租客的不安全感上升。這兩種情況一旦同時(shí)出現(xiàn)，且在德國負(fù)利率的條件下，人們對于買房的熱情只會進(jìn)一步加劇，住房問題會變得更加突出。如果以柏林的案例來看，2010年柏林二手房的平均報(bào)價(jià)只有1500歐元/平米，2020年二手房平均價(jià)格超過5000歐元，十年上漲3倍。這種情況并非只是個(gè)案，2020年德國新建公寓的價(jià)格普遍上漲，德國10大城市公寓均價(jià)漲幅在5%-17%之間。房價(jià)最高的慕尼黑，一套80平米的新建公寓平均價(jià)格為78萬歐元，市中心公寓均價(jià)普遍超過1.5萬歐元/平，折合人民幣超過11萬/平。

從歷史的視角來看，德國房價(jià)和租金之所以在過去10年出現(xiàn)不可控的上漲，根本原因是“大開發(fā)紅利”的枯竭、1980年之后住房開發(fā)的大規(guī)模減少以及開發(fā)結(jié)構(gòu)的惡化。

首先是開發(fā)量大幅度下降。我們構(gòu)造了一個(gè)“千人新開工量”指標(biāo)來更準(zhǔn)確地衡量這個(gè)問題，即每1000個(gè)城市人口相對應(yīng)的年度住房開發(fā)量。簡單計(jì)算可得出1949—1978年、1979-2010年、2011-2020年這三個(gè)時(shí)間段的年均千人新開發(fā)量分別為8.1、3.9、1.8，由此可見1980年以來德國住房開發(fā)量的收縮幅度都是巨大的?？紤]到1949—1978年德國年度人口均值為7400萬，1979-2010年間人口均值為8050萬，也就是說相對于增長的人口基數(shù)，開發(fā)量的收縮就顯得更加突出。

其次是開發(fā)結(jié)構(gòu)的惡化，主要表現(xiàn)在增量上，即社會住房開發(fā)的持續(xù)減少，以及存量上，即社會住房的逐步到期。兩方面綜合使得現(xiàn)在德國住房存量中真正的社會住房“含量”已經(jīng)很少，甚至可以忽略不計(jì)。具體來看，20世紀(jì)90年代之后由于政府逐步退出對社會住房開發(fā)所提供的激勵政策，且隨著存量社會住房的逐步自然到期，以及部分投資機(jī)構(gòu)提供償還貸款，使得大量早期接受低息貸款的社會住房提前轉(zhuǎn)化為市場化住房。這樣一來，社會住房規(guī)模會明顯下降，2000年下降到200萬套左右，目前不到140萬套，在德國住房存量中的比重只有3%。曾經(jīng)作為租賃市場“穩(wěn)定器”的社會住房基本上退出了歷史舞臺。

因此，可以說德國住房市場發(fā)展史上的房價(jià)長期穩(wěn)定和今天的上漲本質(zhì)上都是歷史現(xiàn)象。

中國的故事

作為對比，中國雖然正在經(jīng)歷史無前例的“住房大開發(fā)浪潮”，但是與德國存在本質(zhì)上的不同，這也是理解中國住房大開發(fā)和房價(jià)持續(xù)上漲兩個(gè)現(xiàn)象為什么同時(shí)發(fā)生的一個(gè)關(guān)鍵切入點(diǎn)。

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中國的歷史欠賬比德國更突出。

戰(zhàn)后30年是所有國家的住房大開發(fā)時(shí)期，英國、美國、德國、日本等國家，盡管開發(fā)規(guī)模有所差異，但無一例外地都處于住房開發(fā)的“黃金期”。新中國成立時(shí)，雖然也面臨嚴(yán)重的住房短缺，但是并沒有經(jīng)過這一過程，1949-1978年這個(gè)30年，作為中國這樣的人口大國，30年住房開發(fā)總量只有1100萬套左右，幾乎處于停滯狀態(tài)。1978年之后，雖然住房開發(fā)有所增加，但是1978—1998年這個(gè)20年的住房開發(fā)量也只有6000多萬套，年均300萬套，相當(dāng)于當(dāng)前開發(fā)量的1/5。大概計(jì)算，截止1998年啟動住房改革時(shí)期，我國住房存量只有0.7億套，且房屋質(zhì)量較差，成套率較低，戶均住房套數(shù)只有0.5左右，當(dāng)時(shí)的住房缺口超過6000萬套。

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中國住房大開發(fā)浪潮發(fā)生在“末期”，德國則發(fā)生在“初期”，換言之，在中國最缺房子的時(shí)候，并沒有經(jīng)歷真正的大開發(fā)。

中國城市人口增長最快的一段時(shí)間發(fā)生在2000年到2010年，這個(gè)期間城市化率由40%左右提升到50%以上，城市人口凈增加量超過2億人，可以說是住房需求（或潛在需求）最為集中爆發(fā)的階段，然而，這十年雖然中國已經(jīng)啟動房改，但并非是真正的大開發(fā)時(shí)期。數(shù)據(jù)上看，從1998年到2010年，這十多年中國一共開發(fā)了8500萬套住宅，年均新增700萬套。與近五年真正的大開發(fā)浪潮相比，開發(fā)量只有最近五年的一半，考慮到增加的城市人口規(guī)模，這個(gè)開發(fā)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)住房缺口。甚至與1998年相比，2010年前后我國的住房缺口實(shí)際上變得更大了。

對比來看，德國的大開發(fā)浪潮發(fā)生在戰(zhàn)后的10年，中國的大開發(fā)浪潮發(fā)生在最近的5年。那么這種區(qū)別帶來的影響是什么？我想最根本的區(qū)別就是在城市化的初期階段，土地的可獲得性更強(qiáng)，在最不缺地的時(shí)候（同時(shí)在土地私有制國家，也是政府土地和建設(shè)規(guī)模最容易通過的時(shí)候）集中力量，在有限的時(shí)間窗口內(nèi)，動員一切市場力量，連續(xù)三十年不停歇地大規(guī)模開發(fā)，使得德國的住房問題從根本上得以解決。

中國的情況則不同，在歷史欠賬更嚴(yán)重、增量需求增長最快的階段，頭十年“黃金窗口期”的開發(fā)量是明顯不足的，一旦錯(cuò)過這個(gè)時(shí)間窗口，住房短缺的矛盾就會被積壓延后，造成后來供求矛盾更加突出，房價(jià)和地價(jià)上漲預(yù)期更加明顯，特別是疊加2010年之后中國居民杠桿率上升和投資性需求的入場，進(jìn)一步加劇了住房矛盾（備注：住房投資本身是個(gè)正常需求，如果這個(gè)需求得不到滿足，就很難有租賃市場的房源供給，因此，真正的問題不是要不要投資需求，而是在什么時(shí)候滿足投資需求，在當(dāng)年住房短缺的階段，投資需求的提前入場也是推動地價(jià)和房價(jià)上漲的重要原因）。過去五年，雖然經(jīng)歷了大規(guī)模開發(fā)，但是地價(jià)與房價(jià)的絕對水平已經(jīng)不可同日而語?？梢宰鱾€(gè)假設(shè)，如果過去五年這個(gè)開發(fā)量放到2000-2005年，結(jié)果會怎樣？房價(jià)和地價(jià)恐怕都很難像今天這樣上漲。甚至在一定程度上，今天的這種大開發(fā)對地價(jià)和房價(jià)造成的影響是負(fù)面的，大規(guī)模的土地需求、單一的土地供給出口、加上集中供給的形式，開發(fā)量越大，對地價(jià)的推動力就越強(qiáng)，房價(jià)上漲預(yù)期就越突出。

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中國的住房大開發(fā)浪潮存在的結(jié)構(gòu)錯(cuò)配——“重購輕租”。雖然大開發(fā)彌補(bǔ)了購房市場的供給缺口，租房市場的供給缺口反而變得更大。

自1998年房改以來，中國的住房政策設(shè)計(jì)是導(dǎo)向購房市場的，土地招拍掛、預(yù)售制度、按揭貸款制度以及土地財(cái)政的疊加使得我國的住房供給具有內(nèi)生的“偏購傾向”，租賃住房的供給是嚴(yán)重不足的。這一方面導(dǎo)致租賃市場發(fā)育不成熟，租賃關(guān)系不穩(wěn)定，租住周期平均不足一年；另一方面導(dǎo)致年輕人被迫過早進(jìn)入購房市場，即壓縮了在租房市場的支出水平，通過人為壓低租房支出進(jìn)行強(qiáng)制性儲蓄，只要有機(jī)會，便迫不及待地買房，反過來又加大了購房市場的矛盾。所以我們會看到過去十幾年，雖然多有調(diào)控，但是每一次調(diào)控收緊時(shí)，都在客觀上既抑制了需求，又抑制了供給，等到政策放松時(shí)，那些被抑制的需求再次集中釋放，房價(jià)上漲壓力加大。因此，我們也會觀察到中國的房價(jià)上漲不是線性的，而是“爬樓梯式”上漲，每一輪調(diào)控之后相比上一輪會提高到一個(gè)新的臺階，這進(jìn)一步強(qiáng)化了未進(jìn)入者的焦慮情緒和房價(jià)上漲預(yù)期。

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德國住房開發(fā)的主體是小微企業(yè)，分散的土地私有產(chǎn)權(quán)和小企業(yè)的雙重特征決定了地價(jià)上漲的驅(qū)動力要小得多。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，戰(zhàn)后德國住房大開發(fā)時(shí)期，小企業(yè)構(gòu)成開發(fā)的主體，80%的企業(yè)規(guī)模小于20個(gè)員工。中國的情況完全相反，土地供應(yīng)主體單一，開發(fā)商集中度越來越高，一個(gè)自然的結(jié)果就是大企業(yè)進(jìn)入一個(gè)城市，往往就能創(chuàng)造和引領(lǐng)地價(jià)和房價(jià)的上漲。這在過去幾年棚戶區(qū)改造過程中，大企業(yè)在三、四線城市對房價(jià)的推動作用已經(jīng)表現(xiàn)得很明顯。

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中國過去幾十年的城市化具有典型的“東南傾向”，即人口大規(guī)模地向東部和南部大城市集中，導(dǎo)致這些城市承受了不對稱的住房需求壓力。

相比之下，德國的城市化則是相對均勻的，幾個(gè)大城市人口在總?cè)丝谥械恼急炔粌H沒有上升，在過去50多年里，甚至是下降的。據(jù)統(tǒng)計(jì)德國幾個(gè)大城市如柏林、慕尼黑、漢堡、科隆等在全國人口總量中的比重從1960年接近9%下降到目前8%左右，德國的小城鎮(zhèn)，特別是1-5萬人口的小城鎮(zhèn)在同期得到廣泛發(fā)展，一定程度上分散了住房需求。

與需求的過度集中相反，中國的大城市在過去5年這一輪住房大開發(fā)浪潮中，住房供給量并沒有同步增加，北京和上海的新房供應(yīng)量從2010年前后見頂之后一直處于趨勢性回蕩。最近幾年北京的新房供應(yīng)量不到10萬套，千人住房供應(yīng)量只有2套，全國城市人口平均千人住房量為17.5套。因此，可以說中國“最缺房子”的大城市在過去五年的住房大開發(fā)浪潮中是缺席的，這與德國當(dāng)年大城市的情況是完全相反的。這也是中國房價(jià)上漲預(yù)期一直未能消退的原因，如果龍頭城市的房價(jià)一直上漲，且供應(yīng)量持續(xù)得不到增加，這種預(yù)期就很難消除，大城市房價(jià)很難停止上漲，它們對房價(jià)預(yù)期的形成與引領(lǐng)帶頭作用就很難停止。

通過中國與德國的對比分析，我們可以得出一個(gè)簡單的結(jié)論：房價(jià)在一定程度上是個(gè)歷史問題，今天的房價(jià)上漲密碼幾乎全部隱含在歷史中。沒有任何事情是偶然，任何形式的房價(jià)上漲原則上都是可以解釋的，只不過它的答案藏在歷史中。

理解歷史是為了更好地走向未來。在其它文章中，我們也已經(jīng)指出中國在未來仍然有非常多的可能性，相比包括德國在內(nèi)的西方發(fā)達(dá)國家，更好地解決住房問題。通過這篇文章的歷史回顧，也許可以幫我們更好地尋找未來的出路。

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