??“我今年失業(yè)了，啥也不想了，干著急。”

??“我也失業(yè)了，公司沒(méi)了，全公司失業(yè)?！?/p>

??“我也失業(yè)了，我們做境外旅游的，全行業(yè)失業(yè)?！?/p>

??在深圳各小區(qū)的業(yè)主群里，不時(shí)能刷到這樣的消息。而與此同時(shí)，有關(guān)房?jī)r(jià)上漲的消息，也在業(yè)主群里刷屏。

??“哈哈，一覺(jué)醒來(lái)，每平方又漲了一萬(wàn)嗎？”

??“我們小區(qū)也漲到8萬(wàn)了嗎？前段時(shí)間才6萬(wàn)多?。俊?/p>

??“光明都7萬(wàn)了，我們這西鄉(xiāng)的小區(qū)9萬(wàn)，妥妥的價(jià)格洼地?！?/p>

??此外，還有千萬(wàn)豪宅“秒光”、樓盤半天吸金23億、“百萬(wàn)喝茶費(fèi)”重出江湖等新聞，流傳甚廣。

??一方面受新冠疫情所帶來(lái)的沖擊，深圳的外貿(mào)、商貿(mào)等多個(gè)行業(yè)元?dú)獯髠?，但另一方面，深圳部分區(qū)域房?jī)r(jià)仍在不斷刷新歷史高點(diǎn)，眼下這個(gè)情形讓不少人感到困惑。

??1

??困惑：不知為啥漲

??“我也不知道為什么會(huì)漲這么多，但這就是事實(shí)?！崩钆吭趯毎卜砥瑓^(qū)有一個(gè)80多平的房子準(zhǔn)備出售，年前有客戶出價(jià)515萬(wàn)，但她想到以往春節(jié)后樓市一般有一個(gè)“小陽(yáng)春”，因此沒(méi)有簽約。

??誰(shuí)知春節(jié)期間新冠疫情大爆發(fā)，她想著房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌，短期內(nèi)會(huì)不好賣了，做好了長(zhǎng)持的準(zhǔn)備。但意外的是，全面復(fù)工還未開(kāi)始，已經(jīng)接到多輪中介電話，說(shuō)客戶挺有意向的，能不能抽空去簽一下合同。她也沒(méi)上心，一直拖著。到上周，中介詢問(wèn)她，目前她的報(bào)價(jià)550萬(wàn)確定嗎？如果客戶同意這個(gè)價(jià)格還會(huì)不會(huì)漲價(jià)？她才意識(shí)到房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了很多。

??這令她感到非常的困惑，“就算不跌，也沒(méi)道理漲??！”

??和她一樣感到困惑的人不在少數(shù)。

??而她所在的翻身片區(qū)，其實(shí)相比之下價(jià)格還不算離譜，與其僅隔了1條馬路的寶安中心區(qū)，掛盤均價(jià)已超過(guò)10萬(wàn)/平。

??小顏是寶安新安片區(qū)一名地產(chǎn)中介，從她個(gè)人的體會(huì)來(lái)看，年后成交相比去年多很多，“我之前一個(gè)月成交1-3單，年后這幾個(gè)月每月2-6單，漲價(jià)幅度來(lái)看，小戶型的10萬(wàn)-30萬(wàn)內(nèi)，大戶型則是50萬(wàn)-100萬(wàn)不等。不過(guò)也會(huì)有一些筍盤，低于市場(chǎng)價(jià)10萬(wàn)左右?！?/p>

??小顏認(rèn)為上漲是因?yàn)榉吭醋兩倭?，“從我接觸的客戶來(lái)看，目前買房的人還是以剛需自住為主。但前一段時(shí)間房源變少，主要很多業(yè)主因?yàn)橐咔椴环奖憬邮芸捶烤桶逊肯录芰?，或者漲價(jià)了也換不起房等等原因，導(dǎo)致80％的人去搶20％房子。我預(yù)計(jì)，應(yīng)該5月份市場(chǎng)會(huì)逐步穩(wěn)定下來(lái)?！?/p>

??但她也表示，就算下個(gè)月房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，也還是漲過(guò)的價(jià)格了，不會(huì)跌回去?！翱蛻艋旧隙际琴I漲不買跌，不過(guò)深圳從沒(méi)有跌過(guò)，很多人猶猶豫豫咬咬牙還是得買。”

??2

??“東邊不亮西邊亮”區(qū)域特征明顯

??“深圳房?jī)r(jià)漲了嗎？沒(méi)感覺(jué)到啊。”胡先生家住深圳市龍崗區(qū)，在他的印象中，周邊房?jī)r(jià)從2017年之后就沒(méi)怎么動(dòng)了，一直很穩(wěn)定，現(xiàn)在二手房均價(jià)在4萬(wàn)/平左右。

??“這就跟炒股一樣，那些有概念、有題材的，板塊輪動(dòng)、不斷上漲，我們這些沒(méi)概念的地方，就眼睜睜看著他們漲，到行情最后，出于估值、溢價(jià)等原因，沾點(diǎn)光小漲一下?！焙壬蛉さ?。

??羅湖區(qū)的張小姐，同樣表示其所住區(qū)域房?jī)r(jià)變化不大。有業(yè)內(nèi)人士表示，這波房?jī)r(jià)上漲，屬于區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性上漲。“這幾年深圳樓市是非常明顯的‘東邊不亮西邊亮’，即東部不漲，西部漲。這波上漲從寶安開(kāi)始的，寶安漲也是有多方面因素，比如2017年、2018年寶安房?jī)r(jià)是平穩(wěn)的，沒(méi)漲，但挨著它的南山區(qū)大漲了，所以寶安補(bǔ)漲，然后是豪宅稅新政，接著2019年8月提出前海擴(kuò)容后，一下子所有的資金都瞄準(zhǔn)了寶安，我說(shuō)的所有不光是指深圳，而是指全國(guó)。這些資金先把寶安中心區(qū)炒起來(lái)，又溢出到西鄉(xiāng)、碧海這些片區(qū)?！?/p>

??2018年5月才正式成立的光明新區(qū)，近期也驚現(xiàn)7字頭成交的二手房。“在我印象中，光明還是一片荒郊野嶺，居然7萬(wàn)了，憑啥？”許多深圳人大呼不解。讓光明突然“瘋漲”的直接原因，是3月18日深圳實(shí)驗(yàn)光明學(xué)校小學(xué)學(xué)位劃分出臺(tái)的征求意見(jiàn)稿，其中光明大第、龍光玖龍臺(tái)等都在劃分學(xué)區(qū)之內(nèi)，傍上名校學(xué)位之后，這些樓盤迅速漲價(jià)拉動(dòng)光明進(jìn)入“7”時(shí)代。此外，光明是深圳城市發(fā)展軸的重要節(jié)點(diǎn)，又是廣深科技創(chuàng)新走廊的重要組成部分，利好不少。

??炒房客老李專注深圳地區(qū)樓市近10年，房產(chǎn)主要分布在寶安、南山、龍華等熱點(diǎn)區(qū)域。老李年前剛?cè)胧至藘商咨罡弑睂W(xué)位房，目前正賣出名下一些不太優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，騰出名額、資金為即將開(kāi)盤的南山華潤(rùn)城四期做準(zhǔn)備。

??在他看來(lái)，深圳房?jī)r(jià)本輪上漲跟2015年的普漲不同，主要集中在熱點(diǎn)區(qū)域，呈現(xiàn)出“好的越來(lái)越好，差的越來(lái)越差”的特征。這次熱點(diǎn)區(qū)域的上漲主要受益于去年粵港澳大灣區(qū)、“先行示范區(qū)”政策利好，再加上去年雙十一深圳調(diào)整“豪宅稅”征收標(biāo)準(zhǔn)，及前海雙擴(kuò)容等政策。

??3

??學(xué)位成為房?jī)r(jià)助推器

??學(xué)位房成為這些年深圳樓市上漲的常青樹(shù)。

??相對(duì)于西部的全面上漲，龍華區(qū)此輪房?jī)r(jià)上漲主要集中在紅山上塘片區(qū)。據(jù)中介介紹， 3月份開(kāi)始，紅山片區(qū)樓盤普漲，其中有深高北學(xué)位的四個(gè)樓盤成為上漲領(lǐng)頭羊。

??根據(jù)貝殼網(wǎng)成交記錄顯示，紅山片區(qū)深高北某樓盤去年12月89平三房成交均價(jià)在10萬(wàn)/㎡左右。到現(xiàn)在，貝殼網(wǎng)上的掛牌均價(jià)都已超過(guò)11萬(wàn)/㎡。中介稱，該小區(qū)最近成交單價(jià)已經(jīng)突破11萬(wàn)/㎡。

??而從部分房源一再上漲的調(diào)價(jià)記錄來(lái)看，業(yè)主心態(tài)可謂一路看漲。中介稱，每年這個(gè)時(shí)候，在學(xué)位需求的帶動(dòng)下，學(xué)位房都會(huì)有一波小漲。而今年則漲的更多一些，主要因?yàn)?月疫情進(jìn)入冰封期的學(xué)位需求在3月份集中出現(xiàn)，導(dǎo)致供需不對(duì)稱。甚至因放盤量少，客戶太多，出現(xiàn)客戶哄搶的現(xiàn)象。

??紅山片區(qū)中介小周說(shuō)，他上周掛出一套深高北小戶型，放盤剛?cè)?，照片都沒(méi)來(lái)得及拍就迎來(lái)十幾波客戶看房，最終掛盤不到一個(gè)禮拜就成交了。

??深圳人民對(duì)于學(xué)位房的追求，幾乎到了來(lái)者不拒的態(tài)度。

??2019年年初，羅湖區(qū)八卦嶺宿舍傳出會(huì)劃入荔園小學(xué)東校區(qū)的消息，一夜之間，小區(qū)房?jī)r(jià)就像坐上了直升機(jī)，從5字頭直奔8字頭。據(jù)貝殼成交數(shù)據(jù)顯示，八卦嶺宿舍27.59㎡左右的房子，2017年成交單價(jià)僅在3.8萬(wàn)/㎡左右，2020年1月成交單價(jià)高達(dá)10.2萬(wàn)/㎡，三年多時(shí)間，漲幅高達(dá)168％。

??位于寶安區(qū)的TATA公寓，原是由廠房宿舍改建，很密集，居住環(huán)境一般，使用年限僅剩20多年了，但也是因?yàn)橛袑毎仓袑W(xué)學(xué)位的加持，31平的一房一廳，今年3月份成交價(jià)近300萬(wàn)。

??4

??深圳房?jī)r(jià)上漲邏輯何在？

??“新冠肺炎”疫情當(dāng)下在全球持續(xù)蔓延，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊。對(duì)于外貿(mào)出口規(guī)模連續(xù)27年居內(nèi)地大中城市首位的深圳而言，全球經(jīng)濟(jì)下行造成的影響恐怕更為深遠(yuǎn)。

??在此背景下，深圳房?jī)r(jià)為何還能上漲呢？

??老李表示，雖然受疫情影響，全球經(jīng)濟(jì)低迷，甚至可能陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)。但危機(jī)當(dāng)下，資金更有尋找避險(xiǎn)資產(chǎn)的需要。放眼全國(guó)，深圳住宅都是比較優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的，在沒(méi)有其他更好投資渠道的情況下，大量避險(xiǎn)資金將涌入，推高深圳房?jī)r(jià)，這其中熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)則更具有投資價(jià)值，比如南山、寶安等片區(qū)。今年是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40周年，對(duì)政策利好的預(yù)期也影響了房?jī)r(jià)。

??此外，老李認(rèn)為，受疫情影響，全球央行大放水，中國(guó)也在三周之內(nèi)兩次降準(zhǔn)。雖然目前央行還沒(méi)有降息，但在全球大勢(shì)的影響下，降息可能性很大。出于對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂，購(gòu)房依然是不少人的第一選擇。

??比較多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行貸款利率的下行及政策松動(dòng)，是上漲的原因之一。

??中介小周反應(yīng)，最近有部分客戶在購(gòu)房時(shí)選擇一次性付款，再進(jìn)行紅本抵押，最多可向銀行申請(qǐng)房屋評(píng)估價(jià)7成的抵押貸，而多家銀行的抵押貸款利率已經(jīng)低于房貸利率。

??謝先生從事企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款服務(wù)，年后的業(yè)務(wù)量增加了大約30％，有購(gòu)房客戶，但更多的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)客戶?！耙环矫妫?yàn)橐咔榈挠绊?，企業(yè)確實(shí)遇到了困難，有切實(shí)的資金需求，另一方面，目前政策面支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場(chǎng)上流動(dòng)性比較寬裕，目前一年期的抵押貸款，年化僅4％左右，3-5年期的也能做到4.75％，低于基準(zhǔn)利率，對(duì)企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，是比較合適的?！?/p>

??但他也坦言，貸款發(fā)放之后，客戶是拿去炒股、買房還是經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè)，其實(shí)是比較難監(jiān)控的。

??5

??深圳樓市后市走向如何？

??謝先生本身也是一位房產(chǎn)投資愛(ài)好者，有著豐富的房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，他坦言，在他們地產(chǎn)投資圈內(nèi)，大家普遍覺(jué)得當(dāng)前大漲不理性，一些熱門區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，“有親戚朋友向我咨詢寶安前海這些地方的房子，我都會(huì)勸他們不要著急下手，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不明朗，樓市不是無(wú)源之水。”

??在易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，預(yù)計(jì)今年深圳樓市會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨漲的態(tài)度，漲幅不會(huì)太大，否則會(huì)受到政策的調(diào)控。此外，由于深圳外向型經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)比較敏感，新冠肺炎疫情導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，未來(lái)幾個(gè)月預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)深圳樓市產(chǎn)生利空影響。

??同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為，盡管各城市各行業(yè)均已復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但是，國(guó)內(nèi)面臨的問(wèn)題是因海外“疫情”，進(jìn)出口所受影響至少會(huì)持續(xù)至6月底，甚至?xí)绊懙饺辏瑫r(shí)國(guó)內(nèi)需求也很難那么快恢復(fù)正常。因此，從樓市需求的角度來(lái)看，即使現(xiàn)在豪宅市場(chǎng)“秒殺”熱銷，由于需求端的收入還沒(méi)有穩(wěn)定下來(lái)，甚至還會(huì)面臨下降，豪宅市場(chǎng)也難免會(huì)受到影響，因此，年內(nèi)豪宅市場(chǎng)“秒殺”熱銷現(xiàn)象能否持續(xù)，關(guān)鍵就要看現(xiàn)在復(fù)工復(fù)產(chǎn)的情況，尤其是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的狀況。

??中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在點(diǎn)評(píng)深圳蛇口招商太子灣豪宅8秒售罄時(shí)表示，在個(gè)案面前，要相信大數(shù)據(jù)；在大數(shù)據(jù)面前，要相信邏輯；在奇跡面前，要相信常識(shí)。在疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)停擺的時(shí)候，沒(méi)有哪個(gè)城市能幸免。

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