愿逝者安息，生者奮發(fā)

　　愿山河無恙，國泰民安

　　今天不擺枯燥的數據，也不分析樓市的各項指標，我想從自己深入第一線看房的切身感受出發(fā)，告訴大家當下真實的樓市是什么樣子的！

　　01暗流涌動

　　過去一周之內，上海的三家銀行工行、建行、農商行都主動給我打電話推銷他們信用貸，之前當然也有，但從來沒有過如此的頻繁和急切。

　　出于我的專業(yè)敏感性，我順便咨詢了下具體情況：工行額度50萬，建行額度23萬，建行給出的信用貸月利息是4‰，也就是相當于年利率4.8%，和5年期LPR4.75的房貸利率差不多。然后我緊接著追問她，這個信用貸能不能買房或者交中介費，建行說不行，目前上面還沒有開這個口子，其它消費都可以。

　　但其實，如果你這段時間正在買房的話，你一定會知道，目前上海的信貸政策其實正在逐漸向房地產傾斜。

　　目前上海的首套房貸利率是4.65%，比5年期LPR4.75%還要低10個基點，全國獨一份，也是全國最低。

　　上海的抵押經營貸利率已經低至4.35%，而且是20年等額本息，這比房貸利率4.75%還要低40個基點。我周圍的很多朋友，買房的首付或者全款都在走這個渠道，曲線救國，降低成本。

　　上海買賣房產還有專門的稅費貸，利率更低的出奇，為3.5%，和公積金利率差不多，期限5-10年，最高額度50萬，個稅增值稅契稅統(tǒng)統(tǒng)可以貸款。

　　還有就是買賣二手房的中介費，官方是不允許刷信用卡的，而且去年央行還專門發(fā)文強調過。但現實中，上海90%的中介都在鼓勵客戶刷信用卡，而且還有一套規(guī)避的程序。

　　目前，上海的商業(yè)貸款審批和放款速度已經比去年明顯加快了。網簽后申請貸款，1-2周就可以通過，新產證出來后3-14天即可放款。我的一個朋友，剛剛買好房，貸款審批一周通過，產證出來4天就放款。

　　也就是說，現在在上海買房，從首付到按揭，從稅費到中介費，全部可以貸款，全部都有信貸支持。其實，上海根本不是個案，只是一個縮影罷了！

　　從各銀行拼命的讓客戶辦理信用貸，到對樓市全過程的變相支持，完全可以看出來，隨著央行多次降準降息放水之后，各大銀行的資金已經多到無處安放了，急切的需要尋找突破口把錢花出去。

　　現在的實際情況就是，銀行錢太多，憋的要死，而樓市又是銀行最安全壞賬率最低而收益最高的業(yè)務。

　　所以各大銀行是既有動力又有積極性做房貸業(yè)務，更有意向降低首付和貸款利率。而地方政府就更不用說了，更是傾向于降低門檻鼓勵購房，增加財政收入，彌補疫情帶來的損失。

　　嚴防洪水流入樓市，難度其實非常之大！

　　現在整個流程中只有一個唯一的阻力，也是唯一的堵點，那就是高層仍然沒有放松。也就是說，從供應端到需求端，從上游到下游，全部已經迫不及待，全部已經水漲船高，但是掌舵人始終不肯開閘泄洪。但其實，水位已經嚴重超過了安全線。很多水也正在從縫隙中流淌出來。

　　這就是現在最最真切的樓市現狀，表面上風平浪靜，但底下其實已經暗流涌動。

　　如果閘門一開，后果其實不難想像！

　　02風向和局勢

　　3月26日，中歐國際工商學院經濟學和金融學教授許小年在中歐校友會上演講時表示：“在全球化的今天，中國經濟已離不開世界。全球疫情一天不結束，我們就沒有訂單，工人沒有工資就沒有消費。后半段我們跑不了，要陪著全球走完防疫的全程。世界經濟恢復正常，中國才能正常。”

　　許小年的這段大白話，也正是我從2月份就開始多次強調的疫情2.0版本。疫情對我國經濟的影響才剛剛開始，還有一段艱苦的路在前方等著我們。

　　中金公司在最新的研報中，將2020年中國實際GDP增速預測從此前的6.1％下調至2.6％。中金公司董事總經理梁紅3月10日在接受中國證券報記者采訪時表示：“應該放開房地產和車輛限購。我們如果說逆周期要調的話，微調的話，要趁早調的話，房地產的一些限購、限貸政策，包括我們的利率都是有調整的空間。如果要想把內需補回來，不調整房地產的政策是做不到的。因為在經濟下滑的情況下，你不可能靠發(fā)消費券去吃吃喝喝就堵得住的，更大的一定是車和房子。”

　　其實，前方更大的危機和沖擊，高層看的比我們更清楚，更明白，所以才會提前部署和行動。

　　從去年LPR出臺后，每次最多5-10個基點的降息之后，3月30日央行超常規(guī)的大幅度下調了7天逆回購利率20個基點，這個動作正說明了，事態(tài)的發(fā)展遠遠比我們之前預計的還要嚴重。

　　現在可以基本斷定4月15日的MLF和4月20日的LPR也將會超越以往的大幅度降息。

　　一切的一切都在表明，我們降息的速度正在加快，寬松的力度正在加大，刺激的動作正在增多。

　　過去一段時間，雖然有5座城市的放松被叫停了，但仍然還是有一些城市順利過關。接下來的2-3季度，我們會看到更多的城市和銀行聯合起來與高層博弈，不斷的刺探和松綁樓市。

　　03實操技巧

　　大趨勢說完了，接下來我再結合自己最近看房的情況，給大家分享一些實用的買賣技巧。

　　最近看房過程中，遇到兩套房子比較特殊：

　　第一套是上海第一梯隊的雙學區(qū)房。夫妻剛離婚，有矛盾，房子產權歸老公，老婆的戶口還在房子里，老公在老婆不知情的情況下把房子掛牌了。中介帶我去看房的時候，老婆正好在家，一臉懵逼，完全蒙在鼓里，對我們橫眉冷對，十分抗拒。然后我讓中介務必要和房東老公聊聊清楚。據房東老公說房產已判給他本人，他需要賣掉房子之后才有錢補償老婆。而且老婆名下已經沒有房產，戶口在里面無法遷出。另外，他老婆也想通過推遲遷出戶口的辦法來威脅老公盡快補償自己。她害怕一旦房子賣掉了，自己戶口遷走了，手里沒有了老公的把柄，補償落空。

　　雖然從去年開始，上海規(guī)定賣掉的房子，原戶口逾期不遷出的，公安部門會進行強制遷出，但是程序比較復雜，而且特殊情況需要特殊處理。

　　所以這套房子雖然性價比很高，但我還是果斷放棄了。以我多年來的經驗看，這種房子再便宜也不能碰，否則卷入其中，時間和精力都會是極大的損失，而且會錯過今年絕佳的入市時機。

　　那么假如當初第一次看房時，老婆正好不在家，看房過程愉快又輕松的話，是不是就很容易入坑呢！

　　所以，買二手房一定要弄清楚房東賣房的目的，家庭成員現狀和夫妻關系。我在前幾年的買賣技巧文章里一再強調，賣房目的是你第一步必須要搞清楚的，除了當面問房東外，還要讓中介去側面打聽。如果是買學區(qū)房，付定金前，一定要自己去派出所查清楚里面有沒有戶口有幾個戶口，房東有沒有故意隱瞞。

　　第二套是一套空置房，價格明顯低于市場價?？赐攴孔雍?，在我的逼問下，中介小哥說這套房子原本屬于老夫妻兩個人，現在都去世了，房子由兩個兒女繼承。這套房子是兒子的唯一住房，不是女兒的唯一住房。根據繼承法，女兒要承擔屬于自己一半份額的20%的個稅（遺產稅），其實也就是說，這套房子有總價10%的個稅需要下家承擔。這樣一算性價比全無，低價急拋就完全是個噱頭而已了。

　　其實，在我這么多年的買賣經歷中，碰到遺產稅的有很多次了。在這里我要提醒各位親們，有些中介會很誠實，告訴你有遺產稅，而有些中介和房東卻不一定會如此善良，或者說他們自己也不知道有哪些稅費要繳。

　　所以，買二手房，一定要各付各稅，因為你根本不知道或者說無法準確計算一套房子到底有多少稅，假如在你買房之前就簽好協(xié)議，答應承擔房東所有的稅，那么未來等待你的也許會是一筆巨款。

　　在這里，我也可以教大家一個技巧。繼承或者受贈來的房子，需要滿五唯一才能免除個稅（總價20%），滿五年指的是父母當年買進到現在你賣出的時間是否滿五年，唯一與否是看這套房產是否是你名下唯一住房。當然了，假如你婚姻破解，房子都被前妻拐跑了，這套繼承的房子就會變成你的唯一住房，免個稅也就理所當然?？們r20%可不是小數字哦。

　　房產買賣，無非宏觀加微觀，宏觀上知道什么時候出手，什么時候觀望，微觀上知道什么房子危險，什么坑必須避開。只有宏觀和微觀全部掌控，你才能在最合適的時機買到最滿意的房子！

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