存量收儲政策加速落地房地產(chǎn)去庫存攻堅

來源：智能家居時間：2024-11-04 09:00

進入四季度，“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”成為穩(wěn)經(jīng)濟的關(guān)鍵一環(huán)。在10月17日的國新辦新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、自然資源部、央行、金融監(jiān)管總局等五部門圍繞房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)打出一套“組合拳”。除明確提出“四個取消、四個降低、兩個增加”外，財政部提出通過專項債等方式推動收儲存量商品房和盤活閑置存量土地成為增量政策的最大亮點。

此前房地產(chǎn)政策多在需求端發(fā)力，在供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變、市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱的背景下，政策效果并不明顯。4月30日中央政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”，政策重點轉(zhuǎn)向去庫存。此后，中央政治局會議、央行工作會議等多次提及支持地方國有企業(yè)收購已建成未出售商品房用作保障性住房。

根據(jù)Wind資料統(tǒng)計，截至2024年10月，已有超過60個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量商品房用作保障性住房，其中超過30個城市已經(jīng)發(fā)布了具體細則和征集公告。隨著財政金融等政策逐步發(fā)力，房地產(chǎn)去庫存攻堅戰(zhàn)正在打響。

存量商品房收儲提速

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變、市場持續(xù)疲軟的背景下，政府通過收儲商品房以減少庫存，調(diào)節(jié)供需關(guān)系，對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)起到至關(guān)重要作用。一是調(diào)節(jié)供需關(guān)系，穩(wěn)定價格；二是促進資金回籠，改善房企流動性；三是穩(wěn)定市場預(yù)期，提振樓市信心；四是增加保障房供應(yīng)，改善民生。

5月17日以來，已經(jīng)有超過60個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收儲，地區(qū)覆蓋了深圳、廣州等一線城市，杭州、武漢、長沙、南京、重慶、蘇州、鄭州、石家莊等二線城市，以及貴陽、呼和浩特、徐州、江門、威海、瀘州等三四線城市。其中超過30個城市出臺了具體政策措施，或發(fā)布了收儲公告。

從收儲模式看，目前商品房收儲大體可以分為以下幾種模式：一是國企收儲未售新房用作保障性住房；二是地方國企收購居民舊房改造后用作保障性住房；三是政府通過購買存量商品房代替拆遷安置房建設(shè)，用于安置棚戶區(qū)居民；四是城投平臺通過銀行貸款等渠道籌集資金，通過公開招投標(biāo)模式收購存量房源，完成改造后作為人才房或租賃儲備用房；五是由中心城市基金下設(shè)紓困專項基金，再由紓困專項基金根據(jù)待盤活項目情況一對一設(shè)立子基金，推動待紓困項目順利完工交付。

從房源條件看，房屋性質(zhì)一般為住宅，部分城市拓展至商辦公寓等；房源多以整棟為基本收購單位；要求房源權(quán)屬清晰，已完成竣工驗收備案；要求項目周邊交通便利、配套設(shè)施完善；房源面積以小戶型為主，配租型保障房大多要求單套面積小于70平方米，配售型保障房要求在120平方米以下。

從收購價格看，多數(shù)城市以同地段保障性住房重置價格作為參考上限，即土地劃撥成本和建安成本加不超過5％的利潤。例如杭州臨安提出以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價；合肥強調(diào)“配租型保障性住房以專業(yè)評估機構(gòu)的評估價作為收購價格的參考上限”；重慶則給出了收購價格的計算公式，即測算基礎(chǔ)價和市場價的加權(quán)平均值。

經(jīng)過幾個月的探索實踐，一些城市在商品房收儲方面已經(jīng)取得實質(zhì)性進展。鄭州作為全國首個試點收儲商品房的省會城市，自4月20日啟動試點以來，已累計收購近1000套住房，有效緩解了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的庫存壓力。重慶作為租賃住房貸款支持計劃的首批試點城市，通過租賃基金收購了4207套房源。其中佳寓（光環(huán)店）是重慶首個批量收購商品房用作租賃住房的項目，單套面積36～38平方米，月租金約為1500元。此外，位于九龍坡區(qū)的半山郡店和重慶高新區(qū)的翰林華庭店1000套房源將在今年四季度投入運營。

財政金融政策接續(xù)發(fā)力

存量商品房和閑置存量土地收儲，面臨的最大瓶頸是資金來源問題。原則上，地方政府獲取了土地出讓金收入，收儲資金理應(yīng)由地方政府承擔(dān)。但是近年來地方土地財政收入銳減，地方債壓力加大。據(jù)測算，僅收儲存量商品房所需資金就要數(shù)萬億元，收回收購存量閑置土地同樣需要巨量資金，僅憑地方政府很難承受。

5月17日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房。9月24日，央行將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資比例，由原來的60％提高到100％，旨在加快推動商品房的去庫存進程。

10月12日，財政部明確提出，允許專項債券用于土地儲備、允許專項債券收購存量房以及優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。機構(gòu)預(yù)測，政策支持將有助于批量和快速化解庫存房源，既能化解存量商品房的庫存風(fēng)險和壓力，同時也使得地方政府保障房房源籌集工作會加快推進。

在支持收儲商品房方面，財政部表示，考慮到當(dāng)前已建待售的住房相對較多，主要采取兩項支持措施：一項是用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。另一項是繼續(xù)用好保障性安居工程補助資金，適當(dāng)減少新建規(guī)模，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。

在收儲存量閑置土地方面，央行表示，會同有關(guān)部門正在抓緊研究，允許政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款，收購房企存量土地，央行提供必要的專項再貸款支持。此前，針對當(dāng)前盤活房地產(chǎn)存量土地存在的利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問題，自然資源部會同國家發(fā)改委等部門研究出臺了三個方面18條政策措施。自然資源部近日還透露，正在指導(dǎo)地方規(guī)范程序、明確標(biāo)準(zhǔn)，重點圍繞“怎么收”來推動落實。

財政與金融政策協(xié)同發(fā)力，進一步拓寬地方的資金來源渠道，既可以有效消化存量，促進供需平衡，也有利于優(yōu)化增量，多渠道籌集保障性住房。有了增量資金支持，接下來各地收儲存量商品房和存量閑置土地工作將取得突破性進展。

貨幣化安置重啟

在“四個取消、四個降低、兩個增加”政策中，通過貨幣化安置方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造，也是一攬子政策的重點。2015～2018年期間我國曾以央行提供的PSL貸款為主要資金來源，大力推行棚改貨幣化安置，有效推動了地產(chǎn)去庫存進程。此次住建部表態(tài)標(biāo)志著城市更新改造的貨幣化安置方式的重啟，釋放出監(jiān)管層決心推動地產(chǎn)去庫存的重要信號。

有機構(gòu)認為，100萬套的貨幣化安置規(guī)模相比于2016年、2017年每年600萬套棚改，拉動力度不夠。但此前的貨幣化安置比例在30％～50％，而此次提出的100萬套是條件成熟即可落實的貨幣化安置，是在原有基礎(chǔ)上的增量。

今年1～9月全國新建商品房銷售面積在7億平方米，全年預(yù)計不超過10億平方米，按照每套面積100平方米計算，100萬套大約可拉動1億平方米的銷售，假設(shè)這100萬套均被新建商品房消化，預(yù)計占全年總銷售規(guī)模的10％，由此可見，拉動力度并不算小。況且住建部還表示，在前期工作做得好的基礎(chǔ)上，后續(xù)還可以繼續(xù)加大力度。可以理解為，這100萬套只是第一步，后續(xù)更大規(guī)模的貨幣化安置值得期待。至于資金來源，主要包括開發(fā)性與政策性金融機構(gòu)專項借款、地方專項債、商業(yè)銀行貸款。

除了存量商品房收儲、存量閑置土地盤活以及重啟貨幣化安置外，在需求端的政策也正在顯效，9月底以來各主要城市新房二手房銷售持續(xù)向好，有效緩解了庫存壓力和房企流動性壓力。在一系列增量政策作用下，預(yù)計四季度房地產(chǎn)去庫存將取得突破性進展。

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