深圳加入“收儲商品房”陣營 “以購代建”模式加速落地

來源：智能家居時間：2024-08-09 12:21

深圳成為第二個收儲商品房用作保障房的一線城市。

8月7日，深圳市安居集團有限公司（簡稱“深圳安居”）發(fā)布關(guān)于收購商品房用作保障性住房的征集通告。這意味著，深圳開啟保障房“以購代建”的模式，成為第二個收儲商品房用作保障性住房的一線城市。

截至目前，已有超60個城市發(fā)布了收購存量房用作保障房的政策。在“促需求+去庫存”的政策方向下，收儲舉動既有利于去庫存，又增加保障性住房供給。業(yè)內(nèi)人士認為，預計京滬等更多城市也有望跟進。此外，考慮到資金平衡是“收儲商品房”的第一原則，因此收購價格可能是成本價或者“白菜價”。

深圳收儲商品房源不超65平方米，收購價或為“白菜價”

深圳安居在征集通告中稱，為積極構(gòu)建“保障+市場”住房供應體系，深圳安居所屬企業(yè)擬開展收購商品房用作保障性住房工作。征集范圍為深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目（房源）。

公告顯示，收購的房源位置處于交通便利、配套設施較為齊全的區(qū)位，貼近區(qū)域發(fā)展核心片區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)基礎、發(fā)展優(yōu)勢。周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎設施、生活配套相對完善等宜居條件。

值得關(guān)注的是，原則上，項目（房源）主力戶型面積應滿足深圳市保障性住房戶型面積（65平方米以下）要求。此外，擬收購項目須四證齊全，保證項目的合法合規(guī)性，滿足金融機構(gòu)的貸款要求。

深圳安居是深圳市屬國有獨資企業(yè)和保障性住房專營機構(gòu)。據(jù)其官網(wǎng)顯示，截至2023年底，深圳安居累計籌建保障性住房28.2萬套，供應12.2萬套，約占全市同期總量1/3。

據(jù)廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，深圳指定安居集團推進這項工作，意味著實現(xiàn)資金平衡是存量收購的第一原則，也就是遵循“市場化、法治化”和雙方自愿原則。配售型保障房的價格是同區(qū)域商品房價格的5-6折，如果要達到資金平衡，收購的價格要更低，因此收購價格可能是成本價或“白菜價”。

“深圳收儲商品房的另一看點是戶型面積比較小，以65平方米以下為主。因為收購存量房用作保障房一定要滿足當?shù)貙τ诒Ｕ闲宰》康淖畹兔娣e標準。不僅是深圳，其他城市也有這一要求。這意味著不能為了去化庫存而收購商品住房，而應在滿足保障房政策要求的前提下，推進存量收購?！崩钣罴稳缡欠Q。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進則認為，深圳收儲商品房意味著開啟了保障房“以購代建”的模式。此次深圳的操作標準和其他城市相似，總結(jié)起來即是樓棟完整性、區(qū)位有優(yōu)勢、戶型匹配保障房要求、設施配套齊全、產(chǎn)證合規(guī)。核心一點是區(qū)域具備產(chǎn)業(yè)基礎，這與在保障房中落實職住平衡的導向有關(guān)。

業(yè)內(nèi)：預計京滬后續(xù)也有望跟進“收儲商品房”

“深圳是一線城市中第二個開啟保障房‘以購代建’模式的城市。”嚴躍進表示，此前的5月30日，廣州增城發(fā)布公告擬公開征集廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）符合條件商品性安置房源，這是特定項目下的“以購代建”，此次與深圳在全市范圍內(nèi)展開收儲不同。

對此，中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認為，目前“促需求+去庫存”的政策方向已經(jīng)明確，深圳安居此次收儲舉動，將對深圳樓市去庫存、穩(wěn)市場起到積極作用，有利于緩解房企資金壓力，同時也有助于市場情緒的恢復及增加保障性住房供給。

從以往來看，配售型保障性住房主要以劃撥土地和新增建設為主。今年以來，收購存量商品房用作保障房屢屢被重點提及。4月30日，政治局會議明確提出堅持消化存量和優(yōu)化增量為組合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。5月17日，國務院召開全國切實做好保交房工作視頻會議，央行明確設立3000億元保障性住房再貸款用于收購企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。此后，各個地方“以需定購”，啟動了收儲商品房用作保障房。

對此，李宇嘉表示，新建商品房銷售去化下降，開發(fā)商資金鏈緊張，保交房和債務償還存在一定壓力。通過存量收購，既可以解決保交房的任務，也可以去化庫存穩(wěn)定商品房市場，還可以緩解開發(fā)商資金鏈，也增加了保障房籌集渠道。而且，在關(guān)于規(guī)劃建設保障性住房的文件中，也明確提出存量籌集是一個渠道。

而據(jù)中指研究院監(jiān)測，已有10余城發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，明確房源征集范圍、條件和價格。其中，云南昆明、江蘇徐州等地發(fā)布相關(guān)政策，推動收儲工作的落地，而河南新鄉(xiāng)、山東煙臺也發(fā)布了收購存量商品住房用作保障房的征集公告。

“從目前各地存量房收購的情況來看，基本上還處于前期摸排需求的過程中?！崩钣罴握J為，符合收購條件的項目相對有限，開發(fā)商低價賣給國企的意愿也比較低，還處于雙方博弈的狀態(tài)，“很多市場主體認為政府會通過存量收購來救助市場、救助開發(fā)商，因此還等待資金進入，但從資金平衡角度看這是不可能的。”

李宇嘉預計，前期住宅項目可能落地的收購數(shù)量相對有限，對商品房市場短期的影響有限。但整棟公寓和宿舍可能會落地，因為公寓和宿舍市場價格相對比較低，開發(fā)商愿意以大宗體量交易來緩解資金鏈壓力。政府收回來也可以用作人才公寓類租賃型保障房。

嚴躍進則認為，一線城市“收儲商品房”有更大的優(yōu)勢，因為保障房市場消化能力強。而且，一線城市資金狀況不錯，若積極爭取3000億元“以購代建”的資金，那么“收儲”的節(jié)奏會加快。深圳此番操作意味著一線城市已經(jīng)開啟了“以購代建”的模式，預計京滬后續(xù)也有望跟進。

來源：新京報返回搜狐焦點首頁，查看更多