現(xiàn)場(chǎng)丨夏亦豐：未來(lái)代建行業(yè)將迎來(lái)上市潮，代建領(lǐng)域上市標(biāo)的也會(huì)越來(lái)越多

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2023-08-09 11:26

　　8月8日，2023博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動(dòng)在海南召開(kāi)。本次論壇系列活動(dòng)主題設(shè)置為“突圍大變局”，邀請(qǐng)了住宅開(kāi)發(fā)、金融資管、商業(yè)、物業(yè)、產(chǎn)業(yè)、物流、數(shù)字科技、租賃、文旅、大健康及養(yǎng)老、聯(lián)合辦公、代建及城市更新等多元業(yè)態(tài)的行業(yè)精英，一起思想碰撞，群策群智。

　　會(huì)上，中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐發(fā)表了《代建新航道，迎來(lái)新機(jī)遇》的主題演講。

　　夏亦豐表示，代建行業(yè)作為輕資產(chǎn)有三個(gè)新的特征：一是高盈利，二是低杠桿，三是現(xiàn)金轉(zhuǎn)化率比較高。

　　首先盈利來(lái)看，2020年代建行業(yè)整體行業(yè)收入不到100億，利潤(rùn)是24億。和開(kāi)發(fā)行業(yè)的利潤(rùn)率相比，代建的利潤(rùn)率水平是很高的，尤其是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)行業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)是虧損的，但代建行業(yè)的利潤(rùn)率還是保持了比較好的水平。

　　再看負(fù)債情況，代建龍頭綠管的資產(chǎn)負(fù)債率是低于40%，但開(kāi)發(fā)重資產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債特別高，所以整體和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比，代建還是屬于低杠桿的運(yùn)營(yíng)模式。

　　最后就是現(xiàn)金轉(zhuǎn)化率比較高，代建行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額和它的歸母凈利潤(rùn)幾乎是匹配的，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的這兩個(gè)指標(biāo)是大幅的錯(cuò)配。

　　夏亦豐指出，代建行業(yè)整體規(guī)模還在不斷加速，當(dāng)前的滲透率還比較低。2022年代建的新增規(guī)模也就是新簽面積，大概是1.1億平方米，跟商品房的銷(xiāo)售相比（去年是負(fù)增長(zhǎng)24%），代建的新簽增加了11%。在商品房銷(xiāo)售大幅下滑的過(guò)程中，代建行業(yè)的增速還是維持了正增長(zhǎng)。滲透率主要是用當(dāng)年新增簽約的代建面積去除商品房銷(xiāo)售的面積，目前來(lái)看大概是在10%以內(nèi)的。歐美的代建模式基本上可以達(dá)到20%到30%。如果說(shuō)我國(guó)代建行業(yè)空間按照25%來(lái)算，目前還有3倍增長(zhǎng)空間。

　　再看代建行業(yè)的集中度情況。代建行業(yè)集中度非常高，核心是因?yàn)樯婕暗降钠髽I(yè)數(shù)量還不是特別多，跟開(kāi)發(fā)商相比肯定是數(shù)量更少一些。CR5和CR10的代建市場(chǎng)份額在2019年的時(shí)候CR5大概是50%，CR10在70%。代建行業(yè)的第一名是開(kāi)發(fā)行業(yè)第一名的4.5倍，前5名是開(kāi)發(fā)行業(yè)的3.6倍，整體集中度非常高。同時(shí)，代建行業(yè)Top1的市占率也是連續(xù)7年都超過(guò)兩成。

　　當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)格局是什么樣子的呢？夏亦豐表示，2023年上半年中國(guó)代建企業(yè)新簽規(guī)模的排行榜中，綠城管理以非常高的數(shù)字排在第一名。除此之外，政府代建的前景也比較廣闊。目前，行業(yè)里的后起之秀還是以開(kāi)發(fā)商為主分拆出來(lái)的代建公司，越來(lái)越多的企業(yè)在2020年之后進(jìn)入到代建行業(yè)。

　　夏亦豐認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型入局代建行業(yè)，龍頭優(yōu)勢(shì)還是比較明顯，可以達(dá)到1+1>2的效果。首先，品牌房企有一些成本的優(yōu)勢(shì)，包括集采和開(kāi)發(fā)成本。第二是品牌優(yōu)勢(shì)，目前市面上的開(kāi)發(fā)商，相對(duì)來(lái)說(shuō)品牌影響力好于一些完全沒(méi)有品牌的純代建公司。第三是產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品線也是十分豐富。最后是信任優(yōu)勢(shì)，除了純輕資產(chǎn)的信任優(yōu)勢(shì)之外，也有代建公司提供一些授信的業(yè)務(wù)，可以把自己的融資優(yōu)勢(shì)運(yùn)用到代建的業(yè)務(wù)中。

　　目前涉及到代建行業(yè)并且發(fā)展比較好的房企主要分為兩類(lèi)，一類(lèi)是成熟型的代建企業(yè)，除了綠管之外，中原、金地、華潤(rùn)這些都是在代建行業(yè)里面非常成熟的企業(yè)。第二類(lèi)是成長(zhǎng)性的代建企業(yè)。比如朗詩(shī)綠色管理，之前它叫朗詩(shī)地產(chǎn)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型做更多的代建業(yè)務(wù)，并且以綠色代建為主。除此之外，旭輝和龍湖等企業(yè)都在做代建的業(yè)務(wù)。

　　夏亦豐認(rèn)為，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局會(huì)迎來(lái)更多的上市潮，就像之前的物管分拆上市一樣，未來(lái)代建領(lǐng)域上市的標(biāo)的也會(huì)越來(lái)越多。

　　行業(yè)未來(lái)的規(guī)?？臻g有多大？夏亦豐給出的直接結(jié)論是，預(yù)期未來(lái)三年均值規(guī)模是在1.7億平方米，2023年的規(guī)模比較高，會(huì)在1.8億平方米。收入規(guī)模方面，未來(lái)3年均值在336億。

　　對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，夏亦豐分析認(rèn)為，從未來(lái)的政策角度說(shuō)，需求端的政策其實(shí)是短期的，迫在眉睫的，供給端的政策還是未來(lái)3年整體長(zhǎng)期的趨勢(shì)。

　　在中銀證券之前發(fā)布的報(bào)告中測(cè)算，到2030年，每一年的銷(xiāo)售平均是會(huì)降到10億平方米以下，這里面60%是來(lái)自改善，40%是來(lái)自剛需。如果說(shuō)需求端政策急劇走差，或者說(shuō)市場(chǎng)預(yù)期非常差，可能改善性的60%就會(huì)有大幅的下滑，在此基礎(chǔ)上可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于10億平方米。

　　夏亦豐最后表示，短期政策上，中央政治局會(huì)議之后，各部委、各地方政府對(duì)需求端政策的表態(tài)，還是給了大家一定的信心，比較超預(yù)期的。接下來(lái)要關(guān)注的核心還是政策的落地，如果說(shuō)政策能在相對(duì)較短的時(shí)間里面快速落地，對(duì)于市場(chǎng)的提振效果會(huì)更好，同時(shí)會(huì)使得預(yù)期更加平穩(wěn)過(guò)渡。

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