現場丨夏亦豐：未來代建行業(yè)將迎來上市潮，代建領域上市標的也會越來越多

來源：智能家居時間：2023-08-09 11:26

　　8月8日，2023博鰲房地產論壇系列活動在海南召開。本次論壇系列活動主題設置為“突圍大變局”，邀請了住宅開發(fā)、金融資管、商業(yè)、物業(yè)、產業(yè)、物流、數字科技、租賃、文旅、大健康及養(yǎng)老、聯合辦公、代建及城市更新等多元業(yè)態(tài)的行業(yè)精英，一起思想碰撞，群策群智。

　　會上，中銀證券房地產行業(yè)首席分析師夏亦豐發(fā)表了《代建新航道，迎來新機遇》的主題演講。

　　夏亦豐表示，代建行業(yè)作為輕資產有三個新的特征：一是高盈利，二是低杠桿，三是現金轉化率比較高。

　　首先盈利來看，2020年代建行業(yè)整體行業(yè)收入不到100億，利潤是24億。和開發(fā)行業(yè)的利潤率相比，代建的利潤率水平是很高的，尤其是現在開發(fā)行業(yè)的利潤已經是虧損的，但代建行業(yè)的利潤率還是保持了比較好的水平。

　　再看負債情況，代建龍頭綠管的資產負債率是低于40%，但開發(fā)重資產行業(yè)的負債特別高，所以整體和房地產開發(fā)相比，代建還是屬于低杠桿的運營模式。

　　最后就是現金轉化率比較高，代建行業(yè)的經營性現金流凈額和它的歸母凈利潤幾乎是匹配的，但是房地產開發(fā)板塊的這兩個指標是大幅的錯配。

　　夏亦豐指出，代建行業(yè)整體規(guī)模還在不斷加速，當前的滲透率還比較低。2022年代建的新增規(guī)模也就是新簽面積，大概是1.1億平方米，跟商品房的銷售相比（去年是負增長24%），代建的新簽增加了11%。在商品房銷售大幅下滑的過程中，代建行業(yè)的增速還是維持了正增長。滲透率主要是用當年新增簽約的代建面積去除商品房銷售的面積，目前來看大概是在10%以內的。歐美的代建模式基本上可以達到20%到30%。如果說我國代建行業(yè)空間按照25%來算，目前還有3倍增長空間。

　　再看代建行業(yè)的集中度情況。代建行業(yè)集中度非常高，核心是因為涉及到的企業(yè)數量還不是特別多，跟開發(fā)商相比肯定是數量更少一些。CR5和CR10的代建市場份額在2019年的時候CR5大概是50%，CR10在70%。代建行業(yè)的第一名是開發(fā)行業(yè)第一名的4.5倍，前5名是開發(fā)行業(yè)的3.6倍，整體集中度非常高。同時，代建行業(yè)Top1的市占率也是連續(xù)7年都超過兩成。

　　當前的競爭格局是什么樣子的呢？夏亦豐表示，2023年上半年中國代建企業(yè)新簽規(guī)模的排行榜中，綠城管理以非常高的數字排在第一名。除此之外，政府代建的前景也比較廣闊。目前，行業(yè)里的后起之秀還是以開發(fā)商為主分拆出來的代建公司，越來越多的企業(yè)在2020年之后進入到代建行業(yè)。

　　夏亦豐認為，房企轉型入局代建行業(yè)，龍頭優(yōu)勢還是比較明顯，可以達到1+1>2的效果。首先，品牌房企有一些成本的優(yōu)勢，包括集采和開發(fā)成本。第二是品牌優(yōu)勢，目前市面上的開發(fā)商，相對來說品牌影響力好于一些完全沒有品牌的純代建公司。第三是產品優(yōu)勢，產品線也是十分豐富。最后是信任優(yōu)勢，除了純輕資產的信任優(yōu)勢之外，也有代建公司提供一些授信的業(yè)務，可以把自己的融資優(yōu)勢運用到代建的業(yè)務中。

　　目前涉及到代建行業(yè)并且發(fā)展比較好的房企主要分為兩類，一類是成熟型的代建企業(yè)，除了綠管之外，中原、金地、華潤這些都是在代建行業(yè)里面非常成熟的企業(yè)。第二類是成長性的代建企業(yè)。比如朗詩綠色管理，之前它叫朗詩地產，現在轉型做更多的代建業(yè)務，并且以綠色代建為主。除此之外，旭輝和龍湖等企業(yè)都在做代建的業(yè)務。

　　夏亦豐認為，未來的競爭格局會迎來更多的上市潮，就像之前的物管分拆上市一樣，未來代建領域上市的標的也會越來越多。

　　行業(yè)未來的規(guī)?？臻g有多大？夏亦豐給出的直接結論是，預期未來三年均值規(guī)模是在1.7億平方米，2023年的規(guī)模比較高，會在1.8億平方米。收入規(guī)模方面，未來3年均值在336億。

　　對于當前的房地產市場，夏亦豐分析認為，從未來的政策角度說，需求端的政策其實是短期的，迫在眉睫的，供給端的政策還是未來3年整體長期的趨勢。

　　在中銀證券之前發(fā)布的報告中測算，到2030年，每一年的銷售平均是會降到10億平方米以下，這里面60%是來自改善，40%是來自剛需。如果說需求端政策急劇走差，或者說市場預期非常差，可能改善性的60%就會有大幅的下滑，在此基礎上可能遠遠低于10億平方米。

　　夏亦豐最后表示，短期政策上，中央政治局會議之后，各部委、各地方政府對需求端政策的表態(tài)，還是給了大家一定的信心，比較超預期的。接下來要關注的核心還是政策的落地，如果說政策能在相對較短的時間里面快速落地，對于市場的提振效果會更好，同時會使得預期更加平穩(wěn)過渡。

（責任編輯：蒲莎莎）