證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

多地住房“以舊換新”政策加速落地。證券時(shí)報(bào)記者梳理，7月以來(lái)，江蘇南京、江蘇徐州、湖北襄陽(yáng)、四川遂寧、安徽宣城旌德縣等多地提出了支持住房“以舊換新”的措施。

其中，南京制定了存量住房“以舊換新”活動(dòng)公積金配套措施，對(duì)于參與活動(dòng)的繳存職工，參照多子女家庭公積金貸款額度，即新購(gòu)房公積金貸款額度上浮20%，個(gè)人為60萬(wàn)元、家庭為120萬(wàn)元。另外，作為南京首批試點(diǎn)國(guó)企，南京安居集團(tuán)還籌劃推出“以舊換新”的“代售購(gòu)新”模式，換購(gòu)人可以把房子交由安居集團(tuán)代為銷(xiāo)售，如果代售成功將免除中介費(fèi)。

徐州也在樓市新政中加大公積金支持賣(mài)舊換新力度，對(duì)申請(qǐng)住房賣(mài)舊換新的購(gòu)房人，只要享受到政府購(gòu)房補(bǔ)貼，即可通過(guò)綠色服務(wù)專(zhuān)窗辦理提取和貸款業(yè)務(wù)，貸款最高上限提高20%。另外，遂寧提出，國(guó)企可通過(guò)收購(gòu)居民二手住房用于保障房，促成群眾購(gòu)買(mǎi)改善性新房，回購(gòu)款可委托國(guó)企支付給房企，用作購(gòu)買(mǎi)新房的購(gòu)房款。襄陽(yáng)對(duì)企業(yè)收購(gòu)二手住房用于租賃住房的，將發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款。宣城旌德縣提出由政府收購(gòu)有“賣(mài)舊買(mǎi)新”需求家庭的存量住房，用于市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房、豐富房票安置房源等。

今年以來(lái)多地推進(jìn)住房“以舊換新”，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至6月30日，全國(guó)已有超90城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國(guó)企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣(mài)”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，“中介優(yōu)先賣(mài)”模式的效果很大程度上取決于市場(chǎng)運(yùn)行情況，在當(dāng)前買(mǎi)方市場(chǎng)下，該模式中二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大，目前整體效果較為有限。與之相比，“國(guó)企收舊換新”模式是由國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)業(yè)主二手房，業(yè)主再去購(gòu)買(mǎi)新房，目前已有城市取得一定效果。

以南京為例，今年4月啟動(dòng)的存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)就是由國(guó)企南京安居集團(tuán)進(jìn)行房源收儲(chǔ)，同時(shí)將新房可購(gòu)房源限定在旗下14個(gè)在售項(xiàng)目中。根據(jù)南京安居集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，截至6月27日，安居集團(tuán)14個(gè)樓盤(pán)累計(jì)來(lái)訪約3000組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人約690組；累計(jì)完成600多套房源的評(píng)估工作，已有208套存量住房簽署了四方協(xié)議。繼南京安居集團(tuán)首批推出2000套房源試點(diǎn)后，6月初，南京又啟動(dòng)第二批存量房“以舊換新”活動(dòng)，由南京奧體建設(shè)、棲霞建設(shè)等12家房企參與，2780套房源分布在21個(gè)新建商品房項(xiàng)目。

陳文靜認(rèn)為，從南京第一階段試點(diǎn)效果來(lái)看，由于房源充足且不少項(xiàng)目位于南京主城區(qū)，使得換房人可選范圍較大，市場(chǎng)反饋較為積極，相應(yīng)的住房需求得以及時(shí)釋放。隨著政策推進(jìn)，第二批“以舊換新”房源擴(kuò)大，回收范圍、置換比例、面向群體均由房企自行確定，參與房企仍以城投或國(guó)企為主，部分項(xiàng)目為民企與國(guó)企合作項(xiàng)目，項(xiàng)目覆蓋區(qū)域則增加了江北、江寧、高淳、六合等區(qū)域，“以舊換新”基本鋪開(kāi)到了南京全市。隨后江寧、浦口、建鄴區(qū)也針對(duì)相應(yīng)區(qū)域開(kāi)啟“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)，新房房源涉及的企業(yè)更為豐富，更多民企項(xiàng)目參與其中。

陳文靜指出，整體而言，“國(guó)企收舊換新”滿(mǎn)足了業(yè)主改善性住房需求，也加速了新房市場(chǎng)庫(kù)存去化，同時(shí)還可以加快政府保障性住房籌集節(jié)奏。與國(guó)企直接收儲(chǔ)未售新房相比，收舊換新需要個(gè)人業(yè)主參與，鏈條和周期也會(huì)相對(duì)更長(zhǎng)一些。實(shí)踐中，“國(guó)企收舊換新”模式也需進(jìn)一步完善操作流程，以保障政策實(shí)施效果，比如：二手房回收通常需要對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，如果評(píng)估價(jià)太低則可能打擊業(yè)主的置換積極性；二手房回收前通常需要解除抵押，這就要求業(yè)主準(zhǔn)備一筆資金先還清貸款等，未來(lái)政策在支持帶押過(guò)戶(hù)、給予優(yōu)惠補(bǔ)貼等方面有望進(jìn)一步完善。

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