大力發(fā)展住房租賃是構(gòu)建新型住房體系和房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要一環(huán)。近日央行在第二季度貨幣政策執(zhí)行報告中，以專欄形式對住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行了闡述。文章從租售比、市場供需和盤活存量去庫存等維度分析了住房租賃市場面臨的機(jī)遇，認(rèn)為未來隨著房地產(chǎn)市場定價趨于理性，租賃需求進(jìn)一步釋放，租售比持續(xù)改善回升，住房租賃企業(yè)運(yùn)營能力不斷提升，住房租賃市場實現(xiàn)商業(yè)化可持續(xù)發(fā)展是有基礎(chǔ)的。同時央行明確提出要繼續(xù)發(fā)揮好支持政策對住房租賃產(chǎn)業(yè)的推動作用，完善住房租賃金融支持體系。

央行的重磅發(fā)聲為住房租賃行業(yè)發(fā)展注入了強(qiáng)大的信心和動力，隨著一系列支持政策的落地和配套制度的完善，住房租賃市場需求將得到有效釋放，市場發(fā)展有望迎來歷史性機(jī)遇。

一、住房租賃市場面臨三大機(jī)遇

目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和周期性調(diào)整的關(guān)鍵期，“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”成為房地產(chǎn)業(yè)重要發(fā)展方向。在此背景下，我國住房租賃市場正在迎來蓬勃發(fā)展的歷史性機(jī)遇。

第一，旺盛的住房需求和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程對住房租賃市場構(gòu)成強(qiáng)大支撐。目前住房租賃市場需求主要來自流動人口。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，我國流動人口總數(shù)超過3.7億，占全國總?cè)丝诘?6.62％。國家人口計生委流動人口服務(wù)管理司發(fā)布的流動人口發(fā)展報告顯示，約有2／3的流動人口會選擇租房，折算下來有近2.5億人。未來5年我國城鎮(zhèn)化率將從目前的66.2％提升至70％，意味著還有近5000萬農(nóng)村人口涌入城市。此外，城市低收入群體和青年人在房價高企形勢下，也選擇通過租賃住房來滿足住房需求。如此龐大的住房租賃需求，成為住房租賃市場的重要支撐。

7月末，國務(wù)院印發(fā)《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，其中特別提到，完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口多元化住房保障體系。鼓勵有條件的城市逐步將穩(wěn)定就業(yè)生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城市住房保障政策范圍。加大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口經(jīng)濟(jì)可承受的小戶型保障性租賃住房供給。積極培育發(fā)展住房租賃市場，支持采取多種措施通過市場化方式滿足農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房需求。新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將為住房租賃市場帶來廣闊的發(fā)展空間。

從供給端看，目前我國住房租賃市場除政府主導(dǎo)的保障性租賃住房和公租房外，絕大大部分還是個人住房通過中介機(jī)構(gòu)散租。雖然長租公寓市場有了長足發(fā)展，但在一線城市和熱點二三線城市供需矛盾依然突出，這種供需矛盾也為未來住房租賃市場提供了發(fā)展空間。

第二，政策的引導(dǎo)和制度完善為住房租賃市場發(fā)展?fàn)I造了良好的氛圍。目前我國住房租賃市場主要包括政府主導(dǎo)的保障性租賃住房和市場化的長租房市場。保障性租賃住房方面，2021年國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，保障性租賃住房成為我國住房保障體系的重要一環(huán)。根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間全國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套。在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的督促指導(dǎo)下，截至今年上半年，全國已累計籌集建設(shè)保障性租賃住房660萬套（僅今年上半年就建設(shè)籌集112.8萬套），大約可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難。

長租房市場方面，經(jīng)歷過2015年到2018年的非理性發(fā)展，長租房市場已逐步走向規(guī)范發(fā)展的軌道。2019年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門對住房租賃市場秩序開展聯(lián)合整頓。北京、上海、武漢等各大城市也相繼加強(qiáng)立法和制度建設(shè)，為行業(yè)健康發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。

在制度建設(shè)的同時，住房租賃金融支持體系也在不斷完善。1月5日，央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，從加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等方面推出17條舉措。5月17日，聯(lián)合各部門推出房地產(chǎn)支持政策組合，并在前期試點基礎(chǔ)上設(shè)立保障性住房再貸款，用市場化方式支持統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，并將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，在全國范圍全面推廣。7月末，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，在涉房相關(guān)領(lǐng)域，將底層資產(chǎn)由保障性租賃住房擴(kuò)容至租賃住房，意味著市場化租賃住房也將納入REITs常態(tài)化發(fā)行范圍。

央行在第二季度貨幣政策執(zhí)行報告中表示，下階段要繼續(xù)發(fā)揮好支持政策對住房租賃產(chǎn)業(yè)的推動作用，完善住房租賃金融支持體系，同時充分調(diào)動市場化機(jī)構(gòu)的積極性，通過更多社會資金的投入，建立可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，支持存量商品房去庫存，助力推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。這一表態(tài)為住房租賃行業(yè)發(fā)展注入了強(qiáng)大信心和動力。

第三，商品房收儲為住房租賃市場提供穩(wěn)定的房源。收儲商品房用作保障性住房是近期房地產(chǎn)去庫存政策實施重點。對此央行也明確提出了3000億元再貸款的金融支持計劃。截至目前已經(jīng)有超過60個城市出臺相關(guān)支持政策，超過20個城市出臺了實施方案。商品房收儲政策的實施不僅可以有效降低商品房庫存，緩解房企資金壓力，而且調(diào)節(jié)了市場供需結(jié)構(gòu)，對住房租賃市場將帶來新的機(jī)遇。

一方面，收儲的商品房將直接用于保障房和租賃住房，為住房租賃市場提供穩(wěn)定的房源。在商品房收儲過程中，收儲企業(yè)在項目定價和收儲條件上掌握較強(qiáng)的主動權(quán)，有機(jī)會獲得大量低成本、優(yōu)質(zhì)房源。從各地商品房收儲實施細(xì)則看，政府收購的商品房往往位于城市中心區(qū)域或交通便利地段，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢和配套設(shè)施。這些房源轉(zhuǎn)化為保障性住房后，將提升整體租賃市場的房源品質(zhì)，滿足更多租戶的居住需求。政府收購整棟或整單元的樓棟項目，可以實現(xiàn)封閉管理，為后期運(yùn)營創(chuàng)造條件。

另一方面，越來越多的住房租賃企業(yè)進(jìn)入市場，形成規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，將有助于提供更優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的租賃住房服務(wù)，形成優(yōu)勝略汰的競爭格局，同時改變市場化住房租賃以個人出租房源為主的局面。各地方政府借收儲商品房用作保障房之機(jī)，努力打造住房租賃市場的“國家隊”，對規(guī)范住房租賃市場、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展起到重要作用。

二、住房租賃市場面臨三大挑戰(zhàn)

旺盛的市場需求和政策的引導(dǎo)為住房租賃市場發(fā)展帶來難得的歷史機(jī)遇，同時也面臨諸多挑戰(zhàn)。

首先是“租購?fù)瑱?quán)”難題有待破解。“租購?fù)瑱?quán)”是促進(jìn)租賃市場發(fā)展、構(gòu)建租購并舉住房制度的重要支撐條件。2017年，廣州作為全國首批12個住房租賃試點城市之一，率先提出賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障“租購?fù)瑱?quán)”。上海、合肥、北京、青島等城市也相繼提出促進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”的政策要求。但是總體上看各地“租購?fù)瑱?quán)”政策落實情況并不理想。各地政策普遍較為籠統(tǒng)，對同權(quán)內(nèi)容缺乏明確規(guī)定，多數(shù)城市僅提出要研究出臺承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施、適時建立承租人權(quán)利清單，但對具體同權(quán)的內(nèi)容暫無明確規(guī)定與實施細(xì)則。

制約“租購?fù)瑱?quán)”發(fā)展的核心問題是城市公共服務(wù)資源供給難以充分滿足居民日益增長的需求，尤其是與“學(xué)區(qū)”緊密聯(lián)系的優(yōu)質(zhì)教育資源供給存在明顯短缺。在基本公共教育方面，租購住房之間的差異已經(jīng)超越戶籍，成為優(yōu)先級更高的排序影響因素。

國務(wù)院印發(fā)的《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，除了提到“完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口多元化住房保障體系。鼓勵有條件的城市逐步將穩(wěn)定就業(yè)生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城市住房保障政策范圍”外，還特別提出“逐步使租購住房群體享有同等公共服務(wù)權(quán)利”。但破解“租購?fù)瑱?quán)”難題并非易事。一是需要從改善城市公共服務(wù)資源供給入手，努力提升城市公共服務(wù)供給能力。二是在制度上需要進(jìn)一步構(gòu)建戶籍、教育、醫(yī)療等一系列綜合政策體系，保證所涉及公共資源分配的公平性。

其次是租金下行壓力的挑戰(zhàn)和市場競爭加劇。近年來我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢仍然面臨較大壓力，居民就業(yè)和收入預(yù)期偏弱，住房租金整體呈現(xiàn)下跌趨勢。中指研究院針對50個城市租賃市場的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌0.9％；7月，50城住宅平均租金同比下跌1.77％，跌幅較6月擴(kuò)大0.17個百分點。對此中指研究院表示，在租金預(yù)期下行的情況下，租客選擇增多，長租公寓或?qū)⒚媾R“漲租難”“留客難”等挑戰(zhàn)，運(yùn)營壓力將有所加大。另外，保障性租賃住房的大規(guī)?；I集與供應(yīng)，加劇了租賃市場競爭，市場化長租公寓將面臨租客分流的壓力，項目出租率存在下降風(fēng)險。集中式長租公寓企業(yè)需要進(jìn)一步聚焦戶型配比、區(qū)位選擇、社區(qū)服務(wù)、產(chǎn)品打造等方面，以提升產(chǎn)品的吸引力。同時，隨著住房租賃企業(yè)積極進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，城市和板塊選擇的重要性更加凸顯。

最后是商業(yè)可持續(xù)性仍然面臨考驗。長期以來，住房租賃行業(yè)面臨的最大痛點是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的租售比普遍偏低，投資端“算不過賬”，難以形成穩(wěn)定持續(xù)的盈利，導(dǎo)致商業(yè)可持續(xù)性受到影響。

按照目前一線城市的租金回報率計算，租賃住房的運(yùn)營收入很難覆蓋運(yùn)營成本。央行提供的3000億元保障性住房再貸款利率為1.75％，央行按照貸款本金的60％發(fā)放再貸款，因此收購主體的貸款利率要更高，至少在2.5％以上。目前上海、深圳、廣州、北京的二手房租金收益率分別為1.89％、1.61％、1.74％和2.3％，僅北京租金收益率超過2％。收購主體需要對住房進(jìn)行裝修、配置家具家電等配套設(shè)施，綜合考慮運(yùn)營成本、空置率及租金回報率，保障性住房的運(yùn)營收入很難覆蓋貸款利息成本，其中的缺口要么由中央財政貼息，要么需要地方財政來承擔(dān)。

隨著房價進(jìn)一步下滑，我國租售比明顯呈現(xiàn)上升趨勢。中金公司判斷，中國城鎮(zhèn)住房的平均租售比正向歷史區(qū)間頂部運(yùn)行，上行至2.8％～2.9％附近（目前約2.7％）或許會得到一定的支撐?？紤]按配租方式進(jìn)行市場化退出所需要的租售比或許更高（中金認(rèn)為3.5％～4％是必要的），隱含中間仍存在一定的價差。

當(dāng)然，收儲商品房用作租賃住房，通常情況下收儲價格會有較大幅度的折扣（一般在7折左右），這樣算下來，租售比也會有明顯上升，投資端“算不過賬”的情況有望緩解。

央行在第二季度貨幣執(zhí)行情況報告中也認(rèn)為，對于長期持有的住房資產(chǎn)，租金的增長率會增厚租賃住房的收益回報。疫情以來我國房租增長有所放緩，但隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，長期看租金仍有望穩(wěn)步上漲，過去十年我國CPI中房租分項年均上漲超1.2％。若假定未來仍能長期保持這樣的租金增長率，相較于既定的購房成本，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3％以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報率。

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