歷經(jīng)蓬勃發(fā)展的黃金十年，得益于消費(fèi)市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容、電子商務(wù)穩(wěn)步拓展等因素的帶動(dòng)作用，中國物流地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中已形成以大型城市群為依托的市場(chǎng)格局。仲量聯(lián)行華東區(qū)評(píng)估咨詢部總監(jiān)熊建平表示：“2020年以來，在疫情催生的諸多新興驅(qū)動(dòng)影響下，中國物流地產(chǎn)更是儲(chǔ)能積勢(shì)，方興未艾。伴隨中國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs落地漸行漸近，作為試點(diǎn)發(fā)行“排頭兵”之一的物流地產(chǎn)，在吹響中國資管新時(shí)代號(hào)角的同時(shí)，也將迎來屬于自己的歷史性機(jī)遇。”

2021年是中國“十四五”規(guī)劃的開局之年，物流地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的血管，承載著更多意義和期待。鑒于此，仲量聯(lián)行（紐交所代碼：JLL）最新發(fā)布《勇毅篤行，蓄勢(shì)而發(fā)：中國物流地產(chǎn)白皮書》，從發(fā)展動(dòng)力、市場(chǎng)格局、投資賽道三個(gè)維度洞察中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)，繼而展望未來趨勢(shì)。

發(fā)展動(dòng)力：傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)持續(xù)增長(zhǎng)，新興驅(qū)動(dòng)釋放新需求

報(bào)告指出，以社會(huì)消費(fèi)、第三方物流、電子商務(wù)、傳統(tǒng)零售及制造業(yè)為代表的傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)是物流地產(chǎn)市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要基石。長(zhǎng)期向好、極具韌性的中國消費(fèi)市場(chǎng)不僅為物流地產(chǎn)需求提供堅(jiān)實(shí)支撐，消費(fèi)市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容也持續(xù)助力新零售模式滲透，促使物流地產(chǎn)迎接優(yōu)化升級(jí)的挑戰(zhàn)。中國制造業(yè)邁向中高端，物流地產(chǎn)作為制造業(yè)剛性需求，也迎來現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的需求增長(zhǎng)。

另一方面，消費(fèi)升級(jí)與疫情催化，使得中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸衍生出諸如冷鏈物流、生鮮電商、醫(yī)療醫(yī)藥、社區(qū)團(tuán)購等新興驅(qū)動(dòng)要素。在生鮮電商千帆競(jìng)發(fā)、醫(yī)療醫(yī)藥高速增長(zhǎng)、人均冷庫容量尚存擴(kuò)容空間等背景下，這些新興驅(qū)動(dòng)要素將為中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)多元化、高品質(zhì)發(fā)展提供充足動(dòng)能。

市場(chǎng)格局：城市群造就核心物流樞紐，衛(wèi)星城承接外溢需求

伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，中國物流地產(chǎn)在發(fā)展過程中形成以大型城市群為依托的基本市場(chǎng)格局。報(bào)告發(fā)現(xiàn)，截至2020年，我國約70%的非保稅高標(biāo)準(zhǔn)物流地產(chǎn)存量資源集中于長(zhǎng)三角、成渝、珠三角和京津冀城市群，存量資源占比全國總量依次為32%、16%、11%和10%。依靠人口、經(jīng)濟(jì)、交通等要素的聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，城市群中心城市對(duì)區(qū)域物流地產(chǎn)市場(chǎng)起到龍頭帶動(dòng)作用，成長(zhǎng)為區(qū)域核心物流樞紐。

報(bào)告發(fā)現(xiàn)，北京、上海、深圳、廣州四城物流地產(chǎn)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)于全國水平獨(dú)高一格，平均日租金達(dá)到1.56元。

《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（草案）》指出，要優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。這表明，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程將邁入新臺(tái)階，為區(qū)域物流市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造條件。報(bào)告發(fā)現(xiàn)，在核心物流樞紐供不應(yīng)求、城市群逐漸打破行政邊界、交通基礎(chǔ)設(shè)施逐步互通互聯(lián)等背景下，以昆山、太倉、東莞、佛山等城市為代表的衛(wèi)星城得以承接外溢需求進(jìn)而迅速成長(zhǎng)，成為區(qū)域物流市場(chǎng)發(fā)展的重要推動(dòng)力。以長(zhǎng)三角為例，截至2020年，昆山、常熟、太倉、嘉興四座上海衛(wèi)星城高標(biāo)倉存量總計(jì)已接近上海規(guī)模，占比長(zhǎng)三角高標(biāo)倉總量的24%。

就租金水平而言，長(zhǎng)三角、珠三角核心物流樞紐衛(wèi)星城市場(chǎng)表現(xiàn)甚至超過主要二線城市，平均日租金達(dá)到1.07元，租賃需求活力凸顯。

投資賽道：日益獲得長(zhǎng)期資本青睞，物流地產(chǎn)投資開啟加速模式

相較于其他商業(yè)地產(chǎn)板塊，物流地產(chǎn)以其較高的投資回報(bào)率一直以來吸引著大量國家主權(quán)基金、養(yǎng)老基金以及保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資本的青睞。2020年以來，在疫情催化的新興驅(qū)動(dòng)下，中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)，呈厚積薄發(fā)之勢(shì)，令資本市場(chǎng)對(duì)物流地產(chǎn)的關(guān)注達(dá)到新高度。中國物流地產(chǎn)占大宗物業(yè)投資比重從2019年的5%升至2020年的14%。在2020年全球單一資產(chǎn)類別基金募集中，物流地產(chǎn)則集中了48%的資金。報(bào)告同時(shí)發(fā)現(xiàn)，近年來越來越多投資者以合資項(xiàng)目或戰(zhàn)略合作形式布局物流地產(chǎn)。

未來趨勢(shì)：擴(kuò)容升級(jí)彰顯格局變化，公募REITs帶來歷史性機(jī)遇

中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷擴(kuò)容升級(jí)，生鮮電商、社區(qū)團(tuán)購等新零售模式，帶動(dòng)著從中轉(zhuǎn)站到消費(fèi)者終端的“最后一公里”倉配需求增長(zhǎng)，使得“倉店一體化”或成為物流地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)之一，同時(shí)也為部分實(shí)體零售行業(yè)提供發(fā)展新思路。另一方面，中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出將為試點(diǎn)發(fā)行“排頭兵“的物流地產(chǎn)開辟新藍(lán)海，對(duì)于提供全新融資模式、盤活存量市場(chǎng)、錨定資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值等多方面具有顯著意義。中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)在多維驅(qū)動(dòng)助力之下迎來全新發(fā)展格局和歷史性機(jī)遇，未來可期。

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