歷經(jīng)蓬勃發(fā)展的黃金十年，得益于消費市場提質(zhì)擴容、電子商務(wù)穩(wěn)步拓展等因素的帶動作用，中國物流地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟一體化進程中已形成以大型城市群為依托的市場格局。仲量聯(lián)行華東區(qū)評估咨詢部總監(jiān)熊建平表示：“2020年以來，在疫情催生的諸多新興驅(qū)動影響下，中國物流地產(chǎn)更是儲能積勢，方興未艾。伴隨中國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs落地漸行漸近，作為試點發(fā)行“排頭兵”之一的物流地產(chǎn)，在吹響中國資管新時代號角的同時，也將迎來屬于自己的歷史性機遇?！?br>

2021年是中國“十四五”規(guī)劃的開局之年，物流地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的血管，承載著更多意義和期待。鑒于此，仲量聯(lián)行（紐交所代碼：JLL）最新發(fā)布《勇毅篤行，蓄勢而發(fā)：中國物流地產(chǎn)白皮書》，從發(fā)展動力、市場格局、投資賽道三個維度洞察中國物流地產(chǎn)市場，繼而展望未來趨勢。

發(fā)展動力：傳統(tǒng)驅(qū)動持續(xù)增長，新興驅(qū)動釋放新需求

報告指出，以社會消費、第三方物流、電子商務(wù)、傳統(tǒng)零售及制造業(yè)為代表的傳統(tǒng)驅(qū)動是物流地產(chǎn)市場行穩(wěn)致遠的重要基石。長期向好、極具韌性的中國消費市場不僅為物流地產(chǎn)需求提供堅實支撐，消費市場提質(zhì)擴容也持續(xù)助力新零售模式滲透，促使物流地產(chǎn)迎接優(yōu)化升級的挑戰(zhàn)。中國制造業(yè)邁向中高端，物流地產(chǎn)作為制造業(yè)剛性需求，也迎來現(xiàn)代化、標準化服務(wù)的需求增長。

另一方面，消費升級與疫情催化，使得中國物流地產(chǎn)市場逐漸衍生出諸如冷鏈物流、生鮮電商、醫(yī)療醫(yī)藥、社區(qū)團購等新興驅(qū)動要素。在生鮮電商千帆競發(fā)、醫(yī)療醫(yī)藥高速增長、人均冷庫容量尚存擴容空間等背景下，這些新興驅(qū)動要素將為中國物流地產(chǎn)市場多元化、高品質(zhì)發(fā)展提供充足動能。

市場格局：城市群造就核心物流樞紐，衛(wèi)星城承接外溢需求

伴隨區(qū)域經(jīng)濟一體化，中國物流地產(chǎn)在發(fā)展過程中形成以大型城市群為依托的基本市場格局。報告發(fā)現(xiàn)，截至2020年，我國約70%的非保稅高標準物流地產(chǎn)存量資源集中于長三角、成渝、珠三角和京津冀城市群，存量資源占比全國總量依次為32%、16%、11%和10%。依靠人口、經(jīng)濟、交通等要素的聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，城市群中心城市對區(qū)域物流地產(chǎn)市場起到龍頭帶動作用，成長為區(qū)域核心物流樞紐。

報告發(fā)現(xiàn)，北京、上海、深圳、廣州四城物流地產(chǎn)租賃市場表現(xiàn)于全國水平獨高一格，平均日租金達到1.56元。

《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要（草案）》指出，要優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟布局，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。這表明，區(qū)域經(jīng)濟一體化進程將邁入新臺階，為區(qū)域物流市場協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造條件。報告發(fā)現(xiàn)，在核心物流樞紐供不應(yīng)求、城市群逐漸打破行政邊界、交通基礎(chǔ)設(shè)施逐步互通互聯(lián)等背景下，以昆山、太倉、東莞、佛山等城市為代表的衛(wèi)星城得以承接外溢需求進而迅速成長，成為區(qū)域物流市場發(fā)展的重要推動力。以長三角為例，截至2020年，昆山、常熟、太倉、嘉興四座上海衛(wèi)星城高標倉存量總計已接近上海規(guī)模，占比長三角高標倉總量的24%。

就租金水平而言，長三角、珠三角核心物流樞紐衛(wèi)星城市場表現(xiàn)甚至超過主要二線城市，平均日租金達到1.07元，租賃需求活力凸顯。

投資賽道：日益獲得長期資本青睞，物流地產(chǎn)投資開啟加速模式

相較于其他商業(yè)地產(chǎn)板塊，物流地產(chǎn)以其較高的投資回報率一直以來吸引著大量國家主權(quán)基金、養(yǎng)老基金以及保險資金等長期資本的青睞。2020年以來，在疫情催化的新興驅(qū)動下，中國物流地產(chǎn)市場逆勢上揚，呈厚積薄發(fā)之勢，令資本市場對物流地產(chǎn)的關(guān)注達到新高度。中國物流地產(chǎn)占大宗物業(yè)投資比重從2019年的5%升至2020年的14%。在2020年全球單一資產(chǎn)類別基金募集中，物流地產(chǎn)則集中了48%的資金。報告同時發(fā)現(xiàn)，近年來越來越多投資者以合資項目或戰(zhàn)略合作形式布局物流地產(chǎn)。

未來趨勢：擴容升級彰顯格局變化，公募REITs帶來歷史性機遇

中國物流地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷擴容升級，生鮮電商、社區(qū)團購等新零售模式，帶動著從中轉(zhuǎn)站到消費者終端的“最后一公里”倉配需求增長，使得“倉店一體化”或成為物流地產(chǎn)發(fā)展趨勢之一，同時也為部分實體零售行業(yè)提供發(fā)展新思路。另一方面，中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出將為試點發(fā)行“排頭兵“的物流地產(chǎn)開辟新藍海，對于提供全新融資模式、盤活存量市場、錨定資產(chǎn)長期價值等多方面具有顯著意義。中國物流地產(chǎn)市場在多維驅(qū)動助力之下迎來全新發(fā)展格局和歷史性機遇，未來可期。

相關(guān)知識

中國物流地產(chǎn)市場多維度迎來全新發(fā)展格局 公募REITs帶來歷史性機遇
公募REITs試點正式起步，ABS迎來歷史性時刻
公募REITs有望重塑資管行業(yè)格局
為何是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs？
產(chǎn)業(yè)園公募REITs正式上市，拓寬至地產(chǎn)還需多久？
把握公募REITs機遇 深圳基金公司在行動
全國首單IDC公募REITs啟動申報，IDC熱來了？
公募REITs破冰 能否從倉儲、產(chǎn)業(yè)園擴至商業(yè)地產(chǎn)?
分析:公募REITs可逐漸推廣,租賃住房領(lǐng)域有巨大空間
寶灣物流擬通過債權(quán)及證券化融資28.5億 并嘗試對接公募REITs