哈嘍大家好，我是血拼哥！

周一被央媽「活久見」操作刷屏了，大家都在感慨，萬萬沒想到，有生之年見證央媽親自下場授課，指導(dǎo)大家投資買房的基本邏輯！

到底怎么回事？

No.1 央媽下場指導(dǎo)「投資」？

事情是這樣的，上周五，央行剛發(fā)布了“二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”，

從2001年起央行每個(gè)季度都會(huì)更新一份類似的報(bào)告，內(nèi)容主要是對(duì)當(dāng)前貨幣政策分析以及未來的展望。

但是這一次，網(wǎng)上紛紛驚呼，“史無前例”。

第一是因?yàn)檫@份報(bào)告一共提及“房”字119次，“租”字57次。

如此關(guān)注樓市，本身就非常罕見。而且，這次報(bào)告還專門設(shè)立了“專欄3”，分析未來住房的租賃投資價(jià)值。

不少房產(chǎn)大V解釋，這個(gè)專欄是央媽的一篇“樓市價(jià)值分析報(bào)告”。

并指出其中有一個(gè)非常非常值得重視的結(jié)論：

未來，買房出租獲得的收益率“將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率”。

△央行報(bào)告截圖

那么，央媽的報(bào)告是這個(gè)意思嗎？這份報(bào)告到底說了啥？

No.2 央媽到底說了啥？

咱們長話短說，

對(duì)于房地產(chǎn)市場，報(bào)告主要傳遞出兩方面信號(hào)：

1、下一階段房地產(chǎn)政策或以落實(shí)為主。

房地產(chǎn)表述方面，報(bào)告強(qiáng)調(diào)“著力推動(dòng)已出臺(tái)金融政策措施落地見效”，意味著下一階段或主要以落實(shí)5.17以來的房地產(chǎn)新政為主。

目前受收益難以覆蓋成本、收購主體要求較為嚴(yán)格等因素影響，3000億元保障性住房再貸款僅使用了121億元。

預(yù)計(jì)未來政策將著力于打通政府收購存量商品房的堵點(diǎn)，完善優(yōu)化相關(guān)配套政策，如財(cái)政貼息降低收儲(chǔ)成本、擴(kuò)大收儲(chǔ)主體范圍、放寬保障房面積要求等，推動(dòng)存量政策加快落地見效。

2、對(duì)住房租賃的金融支持有望加大，并明確指出，住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向。

報(bào)告開辟專欄3《支持住房租賃產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展》，指出“住房租賃市場實(shí)現(xiàn)商業(yè)化可持續(xù)發(fā)展是有基礎(chǔ)的”，下階段，“要繼續(xù)發(fā)揮好支持政策對(duì)住房租賃產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用，完善住房租賃金融支持體系”。

背后的邏輯在于：

其一，央行預(yù)計(jì)租賃住房總的收益率有望提升至3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

其二，從需求端看，有市場機(jī)構(gòu)測算，未來我國有租房需求的人口超2億人，市場潛力較大；同時(shí)從供給端看，隨著租售比的回升和融資運(yùn)營成本的下降，越來越多的住房租賃企業(yè)進(jìn)入市場，規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，將有助于提供更優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的租賃住房服務(wù)。

其三，我國房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整的特殊時(shí)期，需要發(fā)揮金融和其它政策合力，通過盤活存量去庫存培育住房租賃產(chǎn)業(yè)。近期央行在原租賃住房貸款支持計(jì)劃的基礎(chǔ)上，完善推出了保障性住房再貸款，有助于實(shí)現(xiàn)支持住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增加保障性住房供給、降低房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)水平三大功能。

簡單理解一下就是

央媽解釋了住房租賃市場發(fā)力的背后邏輯，用以鼓勵(lì)更多社會(huì)資本和機(jī)構(gòu)入場。

央媽的邏輯是：租金是影響住房價(jià)值的核心變量。

也就是說未來房地產(chǎn)的價(jià)值，關(guān)鍵是看：租金、租售比。

全球公認(rèn)合理范圍內(nèi)的租售比大約是3%。

而目前，我們的二三線城市很多都達(dá)到3%的標(biāo)準(zhǔn)，一線接近2%。

現(xiàn)在看著不高，但是還有CPI??！

按照央行的說法：

疫情以來我國房租增長有所放緩，但隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，長期看租金仍有望穩(wěn)步上漲，過去十年我國 CPI 中房租分項(xiàng)年均上漲超1.2%。若假定未來仍能長期保持這樣的租金增長率，相較于既定的購房成本，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至 3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

但是過去是過去，未來的通脹是不是一定也會(huì)上漲？租金也一定會(huì)伴隨通脹上漲嗎？

從國家每年設(shè)定的CPI目標(biāo)看，每年都是追求通脹的。

這種情況下，通脹可能會(huì)遲到，但一定不會(huì)缺席。剛剛過去的一個(gè)月cpi上浮已經(jīng)加入考核，且7月達(dá)成0.5%的增長，一改-0.2%的頹勢。

所以未來，溫和通脹應(yīng)該是正常的預(yù)期。

參考美國的數(shù)據(jù)也能看到，即便是已經(jīng)發(fā)展了200多年的資本主義國家，即便已經(jīng)是全球第一大經(jīng)濟(jì)體的龐然大物，物價(jià)總體而言也是上漲趨勢。

且，美國的租金不但會(huì)伴隨通脹增長，而且往往上漲的幅度和彈性明顯高于其他物價(jià)上漲。

也就是說，拉長周期看，通脹是必然，租金的上漲也是必然，在租賃市場越發(fā)繁榮的大趨勢下，租金超出通脹水平增長更是可以預(yù)見到的事情。

正是租金的增長，構(gòu)成了房價(jià)的底層支撐和基本盤。

但我們也得清楚，央媽這次的報(bào)告更多是面向機(jī)構(gòu)「喊話」，

盤活存量去庫存助力啟動(dòng)住房租賃業(yè)。

No.3 央媽的邏輯普通人如何參考？

普通人如何計(jì)算租房回報(bào)率（租售比）？

租售比有兩種計(jì)算方式，一種是用「月租金除以房價(jià)」，另外一種是「年租金除以房價(jià)」。

前一種計(jì)算方式更常見，但央行這里說的是第二種方式，也就是出租房屋每年的回報(bào)率。

比如一套房子買入價(jià)是300萬元（包含裝修、家具、購房稅費(fèi)），目前每月可以租7000元（扣除出租稅費(fèi)），年租金是8.4萬元，則回報(bào)率就是8.4÷300=2.8%。

這樣計(jì)算，方便跟銀行利息、理財(cái)回報(bào)率相比較。

租金回報(bào)率達(dá)到多少才是劃算的？主要跟3個(gè)指標(biāo)相比：

第一是大銀行5年期定期存款利率；

第二是銀行中長期理財(cái)產(chǎn)品的回報(bào)率；

第三是5年期以上房貸利率。

如果你買房子是全款，那么租房回報(bào)率是否劃算要跟前兩個(gè)指標(biāo)對(duì)比；

如果是貸款買房，就要跟第三個(gè)指標(biāo)對(duì)比。

目前國有大銀行5年期定期存款利率為1.8%，而銀行理財(cái)上半年平均回報(bào)率是2.8%。6月的全國平均加權(quán)房貸利率是3.45%。

如果你是全款買房，目前租金年回報(bào)率超過2.8%就是劃算的了。如果是貸款買房，則需要達(dá)到或超過3.45%。

展望未來，定期存款利率會(huì)繼續(xù)下降，5年期以上的利率1年到2年之后會(huì)跌破1.5%；而銀行中長期理財(cái)回報(bào)率，也會(huì)回落到2%以內(nèi)，甚至短期會(huì)出現(xiàn)大面積虧損。至于房貸利率，大概率也會(huì)下調(diào)。

在「房價(jià)不是永遠(yuǎn)漲」和「不是所有房子普漲」的今天，租售比也許會(huì)變成購房人考察資產(chǎn)的重要指標(biāo)，央媽這次喊話是對(duì)“躺平”機(jī)構(gòu)的「苦口婆心」，對(duì)普通人也有提醒作用。

至于，未來現(xiàn)實(shí)的演繹會(huì)不會(huì)向政策的大方向靠攏，市場和央媽的博弈，最終誰會(huì)勝出，就要交給時(shí)間來檢驗(yàn)了。返回搜狐焦點(diǎn)首頁，查看更多

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