??10月15日，有兩大消息引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

??央行召開(kāi)第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，針對(duì)房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)、“三線(xiàn)四檔”融資管理規(guī)則、海外美元債波動(dòng)等近期熱點(diǎn)問(wèn)題作出解答。金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)金融工作將長(zhǎng)期遵循中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，在防范化解房地產(chǎn)“灰犀?！憋L(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，降低整體金融風(fēng)險(xiǎn)水平。

??此外，《求是》雜志發(fā)表習(xí)主席重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富裕》，其中有三處提及房地產(chǎn)及相關(guān)內(nèi)容，包括要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。

??居民購(gòu)房信貸政策有望適度放松

??本次新聞發(fā)布會(huì)是中央在近一個(gè)月內(nèi)第三次提及房地產(chǎn)行業(yè)。

??發(fā)布會(huì)上，金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示：今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷(xiāo)售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

??繼9月27日首提“兩維護(hù)”以來(lái)，央行再次釋放維穩(wěn)信號(hào)，預(yù)計(jì)四季度居民購(gòu)房信貸政策將迎來(lái)適度放松。

??主要體現(xiàn)在提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，尤其是提高首套房按揭貸款的授信額度，二手房階段性停貸的現(xiàn)象也將明顯改善，進(jìn)而支持居民合理的自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行，但不能突破市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的下限。

??房企資金壓力依然較大

??9月29日，央行召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，曾提出準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??此次新聞發(fā)布會(huì)，上述觀點(diǎn)再被提及。

??原因在于，在去年實(shí)行房企融資管理“三道紅線(xiàn)”以來(lái)，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于試點(diǎn)房企“三線(xiàn)四檔”融資管理規(guī)則存在誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。企業(yè)銷(xiāo)售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

??基于上述表態(tài)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)“三線(xiàn)四檔”在執(zhí)行中將迎來(lái)合理糾偏，但房企融資的“三道紅線(xiàn)”仍將在全行業(yè)持續(xù)發(fā)力，并將由試點(diǎn)房企擴(kuò)展為所有企業(yè)，房企整體融資環(huán)境還將保持收緊態(tài)勢(shì)，房企資金壓力依然較大。

??此外，房企的信用危機(jī)已蔓延至海外美元債市場(chǎng)，金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾認(rèn)為，境外房地產(chǎn)企業(yè)美元債價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的下跌，這是市場(chǎng)在違約事件出現(xiàn)后的自然反應(yīng)。

??實(shí)際上，房企已展開(kāi)自救，但無(wú)論是從項(xiàng)目股權(quán)出售，亦或引入財(cái)務(wù)實(shí)力強(qiáng)的戰(zhàn)投，還是進(jìn)入債務(wù)重組階段，在銷(xiāo)售回款轉(zhuǎn)弱、融資收緊、資金鏈吃緊的現(xiàn)狀之下，倘若四季度融資政策不發(fā)生邊際放松，未來(lái)房企違約風(fēng)險(xiǎn)可能仍將接踵而至。

??堅(jiān)持去杠桿的決心不會(huì)變

??目前，個(gè)別規(guī)模房企面臨史無(wú)（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.fangchan.com）前例的信用風(fēng)險(xiǎn)，從央行表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，恒大集團(tuán)的問(wèn)題在房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)別現(xiàn)象，其風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融行業(yè)的外溢性可控。

??很顯然，個(gè)別現(xiàn)象并不能改變中央堅(jiān)決去杠桿的決心，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)仍然是政策底線(xiàn)。

??受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新一輪大洗牌，房企的優(yōu)勝劣汰將持續(xù)推進(jìn)。經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企有望獲得集中度提升的機(jī)會(huì)，那些經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重惡化導(dǎo)致存在潛在違約風(fēng)險(xiǎn)的房企，融資環(huán)境很難得到實(shí)質(zhì)性改善，償債壓力或?qū)⒉粩嗉觿。磥?lái)或?qū)⒂行虺銮濉?/p>

??而在房企洗牌和退出的變革過(guò)程中，金融措施將重點(diǎn)聚焦問(wèn)題房企可能存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的樓盤(pán)。

??一方面，各城市政府要強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng)，并做好“兜底”準(zhǔn)備，由當(dāng)?shù)貒?guó)企、城投公司牽頭組建托管企業(yè)，對(duì)于那些存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行托管開(kāi)發(fā)。另一方面，金融部門(mén)也要積極配合地方政府，做好項(xiàng)目復(fù)工的金融支持，盡快實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保證后續(xù)按時(shí)按質(zhì)交付，更好地維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

??房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)提速或?qū)⒛陜?nèi)推出

??同日，《求是》雜志發(fā)表習(xí)主席的重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！罚渲腥幪峒胺康禺a(chǎn)：

??·推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

??·要完善住房供應(yīng)和保障體系，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉，因城施策，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，重點(diǎn)解決好新市民住房問(wèn)題。

??·要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。

??房地產(chǎn)稅仍然是重點(diǎn)，基于到本世紀(jì)中葉全體人民基本實(shí)現(xiàn)共同富裕的國(guó)家戰(zhàn)略，即擴(kuò)大中等收入群體，縮小城鄉(xiāng)收入差距，改善收入和財(cái)富分配格局，因此，收入分配、財(cái)富調(diào)節(jié)等頂層制度改革宜早不宜遲，房地產(chǎn)稅改革則是重要的一環(huán)。

??考慮到下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，現(xiàn)階段可能并非是落地房地產(chǎn)稅較佳的時(shí)間窗口期，年內(nèi)或?qū)⑼瞥龇康禺a(chǎn)稅試點(diǎn)。

??北京、上海、深圳、杭州等核心一、二線(xiàn)城市有望成為房地產(chǎn)稅首批試點(diǎn)城市，并要體現(xiàn)一定的政策力度。而在總結(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，未來(lái)房地產(chǎn)稅改革或?qū)⒃谌珖?guó)范圍全面鋪開(kāi)，既增加住房持有成本，又改變未來(lái)樓市供需及房?jī)r(jià)預(yù)期，更好地落實(shí)“房住不炒”的政策主基調(diào)。

??結(jié)合歐美、日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體實(shí)行房地產(chǎn)稅之后的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)下跌不能簡(jiǎn)單的劃等號(hào)，房?jī)r(jià)預(yù)期主要取決于樓市供需關(guān)系，供地緊俏、需求堅(jiān)挺的城市房?jī)r(jià)仍易漲難跌。

??整體來(lái)看，近期行業(yè)出現(xiàn)的多個(gè)問(wèn)題，央行均一一作出了明確解答，并給與行業(yè)積極和穩(wěn)定的信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)信心的重建起到很大的推動(dòng)作用。

??但此次表態(tài)，并不能代表房地產(chǎn)信貸政策全面轉(zhuǎn)向，房企融資還將保持收緊態(tài)勢(shì)，僅限于居民信貸政策和“三線(xiàn)四檔”理解層面上的適度糾偏，房企仍將面臨較大的資金壓力。

??關(guān)于房地產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊效應(yīng)，并不如市場(chǎng)預(yù)期中的那么悲觀，短期內(nèi)購(gòu)房者入市情緒將轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重，長(zhǎng)期來(lái)看，核心一、二線(xiàn)城市樓市供不應(yīng)求的格局不改，房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)中有升。

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