房企轉(zhuǎn)型眾生相：退出、聚焦和收縮

來源：智能家居時間：2024-07-23 07:20

日前，房企接連退出地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)市場關(guān)注。在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷更長變局的當(dāng)下，各家房企從自身出發(fā)，作出了不同的選擇。有的選擇了退出，有的選擇了收縮等待，少數(shù)敏銳者則在變革中脫穎而出。

最近，格力地產(chǎn)(600185)又一次修改了重組方案。在置入免稅業(yè)務(wù)不變前提下，公司置出部分房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)。置出的緣由是基于“逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型”的整體戰(zhàn)略考量。

格力地產(chǎn)不是年內(nèi)首家、也不是最后一家宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房企。年內(nèi)宣布退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的房企中，既有老牌開發(fā)企業(yè)，也有曾經(jīng)的銷售千億元房企，國有與民營也都紛紛現(xiàn)身。

在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，基于企業(yè)自身不同的處境和選擇，房企也開始走出各自不同的向前路徑。退出并不是多數(shù)行為，但退出的房企都得到市場的支持，股票漲停或者大幅拉升即是最好的明證。

收縮成為行業(yè)內(nèi)的共識，多數(shù)房企的選擇也是如此。主要表現(xiàn)在降負(fù)債、謹(jǐn)慎拿地和加大竣工力度等。當(dāng)然也有少數(shù)房企在本輪調(diào)整中，憑借著更高端的定位，借勢實現(xiàn)擴張。

有的籌劃退出

7月8日，格力地產(chǎn)宣布調(diào)整重組方案。根據(jù)公告，格力地產(chǎn)表示，基于公司逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量，擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債及上市公司相關(guān)對外債務(wù)，并置入珠海市免稅企業(yè)集團有限公司（下稱“珠海免稅集團”）不低于51%股權(quán)。

根據(jù)調(diào)整后的方案，新方案不涉及發(fā)行股份或配套募集資金，估值差額部分將以現(xiàn)金方式補足。原方案中，格力地產(chǎn)計劃收購珠海免稅集團100%股權(quán)，并向不超過35名投資者募集配套融資，上限為70億元。

雖然早就計劃收購珠海免稅集團，從而進入高附加值、高盈利能力的免稅業(yè)務(wù)，但一直以來格力地產(chǎn)并未打算放棄自己原有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這一次公司下了更大的決心，將一步步退出原有的房地產(chǎn)主業(yè)。

格力地產(chǎn)最初轉(zhuǎn)型要追溯到2020年5月。彼時，格力地產(chǎn)就計劃全資收購珠海免稅集團，并最終作價122.15億元。隨后由于當(dāng)時的董事長涉嫌內(nèi) 幕交易被立案、董事會換屆和公司涉嫌信披違規(guī)被證監(jiān)會立案調(diào)查等諸多困擾纏身，格力地產(chǎn)收購一拖再拖。

2023年3月，修改后的收購書顯示，珠海免稅集團整體作價調(diào)整為89.78億元。與此前122.15億元的收購價相比，減少了32.37億元。調(diào)整后的收購方案中，股份對價為76.31億元，現(xiàn)金對價13.47億元。

在最新的調(diào)整方案中，收購比例下調(diào)至51%，估值還未公布。讓市場最為關(guān)注的是，與之前“地產(chǎn)+免稅”的雙輪驅(qū)動相比，格力地產(chǎn)將堅定轉(zhuǎn)型的決心。

近幾年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了重大改變，向高質(zhì)量發(fā)展已經(jīng)成為行業(yè)共識。房企探索如何轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為主旋律，尤其對于部分房企而言，開發(fā)業(yè)務(wù)成為業(yè)績拖累，轉(zhuǎn)型勢在必行。

以格力地產(chǎn)為例，根據(jù)公告，公司預(yù)計2024年上半年實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為-6.03億元到-7.8億元之間，同比下降下降184.35%到268.08%。公司解釋虧損的原因主要是房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率下降，存貨、長期股權(quán)投資等計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以及投資性房地產(chǎn)公允價值下降。

不止是2024年，之前的2022-2023年，格力地產(chǎn)已經(jīng)連虧兩年，凈利潤分別為-20.57億元和-7.33億元。

退出房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型其他業(yè)務(wù)，一個出路是如格力地產(chǎn)這樣，收購新業(yè)務(wù)，更多的是從原有業(yè)務(wù)內(nèi)部挖潛。幾乎與格力地產(chǎn)同一時間，冠城大通(600067)公告，公司計劃將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東，或者是實際控制人指定的關(guān)聯(lián)公司。

在剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，冠城大通將不再從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營上聚焦電磁線業(yè)務(wù)。

從收入占比上看，房地產(chǎn)和電磁線是冠城大通的兩大主業(yè)。近幾年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占到了公司40%左右的收入，電磁線則在50%上下。之前，冠城大通基本上一半以上的收入來源于房地產(chǎn)，且其擁有更高的毛利率。

受房地產(chǎn)市場環(huán)境及公司項目計提等影響，2021年和2023年冠城大通已經(jīng)兩次陷入虧損中，電磁線業(yè)務(wù)則保持了穩(wěn)定的利潤。在退出虧損的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，冠城大通將不再受到該業(yè)務(wù)的拖累。

雖然還未陷入虧損中，美的置業(yè)的盈利也出現(xiàn)了明顯的下降?；蛟S是未雨綢繆，6月23日，美的置業(yè)公告，公司將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)重組至控股股東。此后，美的置業(yè)將專注于物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)、商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)科技和建設(shè)項目管理業(yè)務(wù)等。

物業(yè)管理方面，截至2023年底，美的置業(yè)擁有總合約建筑面積9032萬平方米。商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)中，公司有6個自持商業(yè)物業(yè)、4個第三方持有的物業(yè)和3個自有產(chǎn)業(yè)園。

美的置業(yè)曾是房企銷售“千億俱樂部”中的一員。2019-2021年公司連續(xù)3年合約銷售都超過了千億，并于2021年達到創(chuàng)紀(jì)錄的1371.4億元。2023年公司合約銷售降至658.5億元，降幅超過一半。2024年上半年，美的置業(yè)合約銷售202.1億元，同比降幅繼續(xù)超過五成。

與諸多已經(jīng)陷入虧損的房企相比，美的置業(yè)還有一定的盈利額。2023年公司應(yīng)占凈利潤為9.14億元，與2020年最高峰的43.26億元相比，占其比例20%出頭。

在這樣的情況下，美的置業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)與持續(xù)經(jīng)營性業(yè)務(wù)進行了股權(quán)分隔，實現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的“去重向輕”轉(zhuǎn)型。

無一例外，截至目前，年內(nèi)主要幾家宣布退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的房企都獲得了市場的支持。最早的是4月底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743)宣布退出房地產(chǎn)，公司股價連續(xù)3個交易日一字漲停。之后是6月底美的置業(yè)的退出公告，公司股價一日之內(nèi)大漲69.87%。

最近宣布退出房地產(chǎn)的格力地產(chǎn)和冠城大通，也都收獲了兩個和一個漲停板。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水近日就表示，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，房企背負(fù)較大經(jīng)營業(yè)績壓力，企業(yè)對房地產(chǎn)發(fā)展前景研判不樂觀，一些上市公司謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展及提高經(jīng)營質(zhì)量，后期或許還會有其他上市公司主動退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

個別嘗試聚焦

7月初，義烏政府網(wǎng)站披露了鳳起潮鳴二期預(yù)售許可公示。5月底項目一期獲批銷售，公開信息顯示，首次開盤即銷售20億元，一個半月入賬35億元。一期預(yù)售91套，在縣級市義烏，這個項目是典型的改善型定位。

鳳起潮鳴是綠城中國開發(fā)的一個項目。2023年12月，綠城中國以31億元底價獲得項目地塊，項目計劃總投資53.75億元，總建筑面積達到25.57萬平方米。

這是綠城中國開發(fā)改善型住宅的一個縮影。公司公告顯示，2024年6月，綠城中國銷售金額約為174億元，銷售面積約53萬平方米，即銷售均價大約32531元。上半年，綠城中國合同銷售約為854億元，銷售面積約280萬平方米，即銷售均價大約為30500元。

在規(guī)模房企中，綠城中國的銷售均價可以說是首屈一指。從克而瑞公布的銷售成績看，2024年上半年操盤銷售前10的房企中，綠城中國也是降幅最小的一家。

即使放大到前40名，綠城中國也是所有上市房企中降幅最小的一家，同比降幅只有5.8%。與之相對應(yīng)的是，百強房企操盤口徑銷售金額下降了39.5%，統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，新建商品房銷售額47133億元，下降25%，其中住宅銷售額下降26.9%。

綠城中國的高單價不是一夕形成的。首先是合同銷售上，2020年公司實現(xiàn)合同銷售2892億元，銷售面積約1385萬平方米，銷售均價突破兩萬元達到2.09萬元。之后公司合同銷售均價基本都保持在兩萬元以上，并未受到地產(chǎn)環(huán)境急劇變化的明顯影響。

除了合同銷售外，綠城中國還詳細(xì)公布了公司自投項目的銷售均價。2019-2020年，公司自投項目每平米銷售均價在2.6萬元上下，2021-2023年分別為28416元、26823元和28334元，維持了較高的水平。

這一時期正處于房地產(chǎn)銷售由增長向下滑的轉(zhuǎn)變過程中，且各地樓盤降價的消息也不斷傳來。綠城中國銷售均價做到了逆勢上漲。

除了銷售均價的強勢外，綠城中國銷售雖也受到一定影響，但降幅要小于競爭對手。2021年，綠城中國合同銷售達到最高的3509億元，2023年公司銷售降至3011億元，公司銷售規(guī)模較高點下降接近15%。

同期，降幅超過三成、五成的規(guī)模房企比比皆是。2021年銷售超千億的房企逾40家，2023年只有16家。

綠城中國擁有較高均價，且銷售降幅較少，原因之一在于公司對核心市場的投資。2021年后，公司土地儲備均價都在7000元以上。2021-2023年，綠城中國土地儲備每平米平均樓面地價分別約為7182元、7582元和7982元。

從項目位置上看，2021年綠城中國一二線城市土地儲備可售貨值占比達74%，2022年提升至78%，其中北京、上海和杭州等10達核心城市貨值占比為52%。2023年一二線城市貨值占比達到80%，10達核心城市占比提高至59%。

中央層面已經(jīng)不止一次提出，要“支持剛性和改善性住房需求”。從綠城中國不斷增長的銷售均價看，公司資源更集中于核心城市，向改善型住房需求傾斜。

與綠城中國集中于核心城市不同，濱江集團(002244)則將精力放在了省內(nèi)市場。公司房地產(chǎn)項目主要集中在浙江省，其中又以杭州為主。從年報來看，原本公司在省內(nèi)有向金華等三四線城市發(fā)展的勢頭，疫情后，公司又集中精力開發(fā)省會杭州市場。

這從公司新增土地項目可以窺見一斑。2022年和2023年，公司新增41個和33個土地項目，2022年杭州外只有一個項目，2023年省會之外也只有6個。在此之前，濱江集團雖然新增項目也集中在杭州，但也做到了省內(nèi)“全覆蓋”，非杭州的城市多有涉及。

2021年，濱江集團土地儲備中，杭州總建筑面積占比剛好超過了55%，而到了2023年，杭州的占比已經(jīng)超過了70%。

項目集中于強二線，均價自然要高于全國性的房企。2021-2023年濱江集團簽約銷售均價為4.36萬元、4.58萬元和4.73萬元。房地產(chǎn)銷售高峰的2021年，濱江集團實現(xiàn)銷售金額1691億元，2023年微降至1534.7億元，降幅不到一成。

集中力量辦大事。在行業(yè)發(fā)展處于下行通道時，部分房企實現(xiàn)了逆襲，或者受到的影響降到了最低。

多數(shù)選擇收縮

日前，萬科發(fā)布業(yè)績預(yù)告，公司預(yù)計2024年上半年虧損70億-90億元之間，同比下降171% -191%。2023年四季度，萬科開始出現(xiàn)季度虧損。2020年萬科歸屬利潤還在415億元以上，2023年已經(jīng)降至120億元出頭。

面對經(jīng)營壓力，萬科已經(jīng)開始收縮戰(zhàn)線。首先是減少拿地。2020年和2021年公司新增項目權(quán)益地價總額在1400億元上下，2022年新增項目權(quán)益地價總額約496.4億元，2023年繼續(xù)下降至463.2億元。

降負(fù)債是重中之重。根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表，2021年萬科負(fù)債規(guī)模為1.55萬億元，2023年已經(jīng)降至1.1萬億元。需要注意的是，萬科負(fù)債減少主要是合同負(fù)債減少了約3300億元，公司有息負(fù)債并沒有減少。2021年末，公司有息負(fù)債總額2659.6億元，2023年增長至3200.5億元。

對于負(fù)債，萬科此前已經(jīng)公開表示，上半年公司完成了公開市場債務(wù)的安全兌付，下半年，境內(nèi)公開債券還剩余2筆，合計43億元，通過經(jīng)營端現(xiàn)金流、過渡銀團等渠道已有相應(yīng)償還安排。

早在2024年4月底舉行的2023年股東大會上，萬科董事會主席郁亮就介紹，公司已制定了“瘦身健體”一攬子方案。未來聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大優(yōu)勢主業(yè)，除三大主業(yè)外，萬科將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財務(wù)投資。

在2023年報中，萬科已經(jīng)表示，將通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊。2024年實現(xiàn)交易回款不低于300億元。并且要在未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，堅定降杠桿。

收縮戰(zhàn)略是多數(shù)房企共同的策略。在行業(yè)變局的當(dāng)下，如何活下去是房企的第一要務(wù)。只有等到拐點出現(xiàn)，才能“守得云開見月明”。

（責(zé)任編輯：王治強 HF013）