今年的樓市開局令人意外。新冠肺炎疫情來襲之后，樓市供需兩端在二三月幾近停擺。據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年一季度，50個代表城市商品住宅月均成交面積約1460萬平方米，為2011年以來同期最低水平。

促銷售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金隨即成為房企一季度的工作重點。如何“活下去”成為房地產(chǎn)行業(yè)真切面對的問題。相比往年，控規(guī)模、降負債、注重項目毛利等成為不少房企今年的主題詞。

同時，在地產(chǎn)行業(yè)盈利增速下行的背景下，一線與二三線房企的盈利能力、融資成本也持續(xù)分化。萬科（000002.SZ/02202.HK）等不少房企的發(fā)展戰(zhàn)略繼續(xù)收斂聚焦，強化項目品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，謹慎選擇新的業(yè)務(wù)類型。

但是，遠程辦公、云上招聘、直播賣房等在疫情防控、房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)中立下了汗馬功勞，也令物業(yè)服務(wù)等地產(chǎn)關(guān)聯(lián)領(lǐng)域迎來了價值的二次發(fā)現(xiàn)，讓企業(yè)對發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟寄予更多期待。房企的數(shù)字化轉(zhuǎn)型也被認為是與時俱進、水到渠成的必然之舉，有望在后疫情時期得到快速推進。

低容錯時代來臨

疫情來襲之后，受居民居家抗疫、多家售樓處關(guān)閉等因素影響，市場供需兩端在二三月幾近停擺。

據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年一季度，50個代表城市商品住宅月均成交面積約1460萬平方米，為2011年以來同期最低水平，同比下降近四成。

不少房企積極調(diào)整營銷策略，通過線上售房、口碑營銷和降價促銷等方式強化項目銷售，但整體銷售業(yè)績?nèi)猿霈F(xiàn)回落。受多地暫緩?fù)恋爻鲎尳鸷唾Y金壓力增大等因素影響，品牌房企拿地規(guī)模下降。3月以來，隨著企業(yè)逐步復(fù)工，香港置地、綠城中國（03900.HK）、華潤置地（01109.HK）等大型房企在北京、上海等熱點城市補倉力度有所加大。但多家品牌房企在今年三四月的2019年度業(yè)績推介會上都有不同程度提及到行業(yè)短期銷售承壓，企業(yè)將更加注重量入為出，投資將更加聚焦。

以土地儲備量最多的房企中國恒大（03333.HK）為例，董事局主席許家印在2019年業(yè)績會上稱，公司計劃三年內(nèi)將土地儲備總面積縮減至2億平方米。這意味著中國恒大要用三年時間累計減少超9000萬平方米存量土地儲備。萬科在今年一季度的拿地力度也僅為去年同期的一半左右，積極性并不高。

萬科曾在2018年喊出“活下去”的口號。現(xiàn)在，如何“活下去”成為房地產(chǎn)行業(yè)真切面對的問題。相比往年，控規(guī)模、降負債、注重項目毛利等成為不少頭部房企今年的主題詞。

一名頭部陣營的房企人士告訴第一財經(jīng)記者，今年房企投資拿地普遍更為謹慎，優(yōu)先確?，F(xiàn)金流安全，更多聚焦項目毛利水平的提高?！耙驗橐咔橛绊懥隧椖夸N售，一些開發(fā)商不得不提供大幅折扣才能達到銷售目標，這可能會進一步削弱利潤率。同時，還有許多公司需要償還大量到期債務(wù)?？傊F(xiàn)金流相比往年來說更為重要。”

事實上，新冠疫情襲擾之前，部分開發(fā)商已境況不佳，激進加杠桿的規(guī)模擴張模式已現(xiàn)弊病。

從2019年，ST銀億（000981.SZ）、云南城投(600239.SH)等個別房企業(yè)績出現(xiàn)嚴重下滑到今年陽光股份(000608.SZ)、福晟國際(00627.HK)、泰禾集團（000732.SZ）等上市房企擬引進或已引進戰(zhàn)投緩解資金鏈緊張。在高烈度低容錯的行業(yè)競爭背景下，地產(chǎn)行業(yè)明星房企清算重組不再是新鮮事。

回溯來看，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控自2016年9月底啟動以來近四年。在“房住不炒”政策主基調(diào)下，地產(chǎn)市場整體呈下行狀態(tài)。與地產(chǎn)調(diào)控政策曲線保持高度一致的是房企的業(yè)績增速曲線，持續(xù)下行。

東吳證券的研報顯示，房企業(yè)績增速自2016年后持續(xù)下滑。2019年，房地產(chǎn)板塊歸母凈利潤同比增長10.7%，同比下降3.5個百分點。

行業(yè)盈利增速下行之際，一線與二三線房企的盈利能力也持續(xù)分化。綜合長城證券等多家券商的研報可以看出，一線、二線、中小房企2019年歸母凈利潤增幅較2018年分別提高2.6%、下降9.4%、下降14.7%。

不過，相比2019年下半年逐步收緊的融資環(huán)境來說，今年的金融環(huán)境于房企來說整體更為友好，融資成本也有所下降。

從不同融資渠道來看，Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，房企通過信用債融資1689億元，融資規(guī)模與去年同期基本持平，3月融資情況明顯改善，信用債融資規(guī)模環(huán)比翻番，同比增長41.1%。另外，從融資成本端看，一季度，房企發(fā)行信用債和海外債的平均利率分別為4.5%和8.6%，較去年同期分別下降了0.9和0.3個百。

然而，與房企盈利能力分化如出一轍的是企業(yè)融資分化加劇。

從已發(fā)行的海外債及信用債來看，發(fā)行主體仍以百強房企為主，尤其是具有國資背景的企業(yè)優(yōu)勢更加凸顯。同時，從融資成本來看，國資背景的房企也具有明顯優(yōu)勢。諸如保利地產(chǎn)(600048.SH)、中海地產(chǎn)(00688.HK)、華發(fā)股份(600325.SH)等部分公司債票面利率在3.5%以下，力高集團(01622.HK)等公司債票面利率仍居高不下。

一名銀行界人士對第一財經(jīng)記者表示，房企融資分化格局會進一步加劇，龍頭房企肯定會從資金寬松中獲益。

“房企存續(xù)債券中，2020-2023年債券償還規(guī)模仍保持高位，部分盈利能力不強、經(jīng)營規(guī)模靠后的中小房企的資金鏈或?qū)⑦M一步趨緊，仍應(yīng)搶抓機遇加大融資力度，保障自身現(xiàn)金流的安全穩(wěn)定?！痹撱y行人士直言，中小房企捍衛(wèi)住現(xiàn)金流也意味著能極大減少被中大型房企并購的風險。

降速收斂轉(zhuǎn)型

房企們或主動或被動地促銷以回籠資金，中國恒大等部分房企還宣布2020年全面縮減土地投資計劃。更早之前，部分房企為了分擔行業(yè)低迷期造成的壓力，紛紛轉(zhuǎn)型。

中國恒大于2018年6月開啟“造車”之路，碧桂園（02007.HK）于2019年3月布局“地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)”全產(chǎn)業(yè)鏈，品牌房企近兩年相繼轉(zhuǎn)向汽車、消費、科技、農(nóng)業(yè)、文化、旅游等多元化領(lǐng)域。

作為行業(yè)轉(zhuǎn)型排頭兵的萬科，公司董事會主席郁亮早在2012年就提出中國房地產(chǎn)行業(yè)將進入“白銀時代”，認為房地產(chǎn)市場逐漸“見頂”、住房短缺的問題已基本解決，房企已無法像過去那樣輕易享受暴利。

基于“白銀時代”的判斷，萬科于2012年開啟多元化轉(zhuǎn)型，在地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)兩大主營業(yè)務(wù)外，布局了包括長租公寓、物流業(yè)務(wù)、商業(yè)開發(fā)運營等其他多元化業(yè)務(wù)。

但轉(zhuǎn)型至今，地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)仍貢獻著房企九成以上的營收。在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策仍較嚴和年初疫情的影響下，轉(zhuǎn)型中的房企們也愈發(fā)意識到守住地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)基本盤的重要性，更聚焦的發(fā)展戰(zhàn)略也意味著業(yè)績更具確定性。萬科、中海地產(chǎn)、華潤置地、金地集團等在2019年業(yè)績會上均有提及公司布局重點聚焦于核心及潛力城市群。

放眼行業(yè)，城市布局更加強調(diào)合理均衡和協(xié)同互補，以提升自身抗風險能力和銷售業(yè)績的良性發(fā)展，幾乎是品牌房企的共性選擇。

以金地集團為例，公司2019年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算均價為1.46萬元/平方米，毛利率高達41.3%，遠高于大多數(shù)同行。高毛利與公司長期聚焦一二線城市的深耕戰(zhàn)略有直接關(guān)系。

與往年動輒兩位數(shù)的業(yè)績增長目標不同，中海地產(chǎn)、華潤置地等不少品牌領(lǐng)先房企2020年銷售目標增長率保持在6%-8%之間，規(guī)模上追求適度、穩(wěn)健增長，并更加強調(diào)提升經(jīng)營質(zhì)量，提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。

此外，房企的多元化協(xié)同轉(zhuǎn)型及高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)在數(shù)字化時代也被賦予了新的意義。尤其是疫情侵襲之后，房企的信息化系統(tǒng)建設(shè)、物業(yè)增值服務(wù)的拓展等都被更多房企視為打造核心競爭力的一部分。

以中海地產(chǎn)為例，它投入了數(shù)億資金用于信息化系統(tǒng)建設(shè)，構(gòu)建了房地產(chǎn)開發(fā)全生命周期數(shù)字化管控平臺，自主研發(fā)并應(yīng)用了涵蓋城市投資地圖、項目全景信息、三級客儲、供銷存、彈性成本適配等65個信息化系統(tǒng)。

大量數(shù)據(jù)的集成與瞬時加工，進而改變了企業(yè)運營的模式和對效率的定義，使得企業(yè)的管理行為、管理成效幾乎都可以量化，這對于中海提效降本有直接作用。

“我們相信，長期持續(xù)穩(wěn)健增長建基于更加精細化的管理。”中海地產(chǎn)掌門人顏建國在2019年業(yè)績會上表示，這是為了適應(yīng)信息化云時代企業(yè)管理變革的趨勢。類似這種科技信息化探索在萬科、金地集團等也有在推進。

“品牌、科技、人才”成為公司競爭的新生力量在物管行業(yè)同樣表現(xiàn)突出。

在2019年業(yè)績會上，彩生活(01778.HK)數(shù)位高層有不同程度提及，伴隨人力成本逐步攀升，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的利潤水平受壓制，通過“科技創(chuàng)新+人才戰(zhàn)略”，物業(yè)公司既可以實現(xiàn)提效降本，又可以拓展增值業(yè)務(wù)。

綜合來看，在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)單盤產(chǎn)能逐年下降，行業(yè)競爭日益激烈的新背景下，多輪驅(qū)動的發(fā)展模式一方面有利于打通房企各產(chǎn)業(yè)間的壁壘，實現(xiàn)資源互通共享，進一步增強企業(yè)的發(fā)展韌性；另一方面，它也是房企收斂聚焦，實現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型的需要。同時，利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等數(shù)字化資產(chǎn)去賦能地產(chǎn)開發(fā)及關(guān)聯(lián)的物業(yè)等多元化領(lǐng)域也被越來越多的房企接受。

來源：第一財經(jīng)

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