北京海淀退地漲價再入市萬科百億自持租賃地塊八年境遇

來源：智能家居時間：2024-06-24 08:10

經(jīng)過一段曲折發(fā)展，“租售并舉”的代價已經(jīng)被重新衡量。

6月21日，北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地的一宗地塊即將再度入市，地塊土地面積8.56萬平方米，建筑控制規(guī)模16.29萬平方米。若地塊溢價率15%以下，銷售指導價為9萬元/平方米±8%；溢價率15%-20%，則為9.3萬元/平方米±8%。

該地塊屬于二次出讓，早在2016年，北京樓市還如火如荼時，萬科以109億元拿下海淀兩宗100%開發(fā)商自持租賃住房地塊。

其中018號地塊被開發(fā)為萬科翡翠書院，019地塊則經(jīng)歷了合作方退出，后來被海淀區(qū)回收。

此次地塊再度上市，出讓條件已有所改變。地價達到上限后不再競報自持商品住房面積，而是轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人。

此次掛牌土地的起始出讓價為86億元，土地合理上限價格103億元，相較于2016年的起拍價44億元和上限價格59億元，幾乎翻倍增長。

十年長約

時間回到2016年11月，分別經(jīng)過38輪和52輪競價觸頂，并在與保利、綠地、首開等鏖戰(zhàn)100%自持和多輪方案評審后，萬科最終以109億元總地價將海淀永豐18號地和19號地收入囊中，土地單價超過36000元/平方米。

16個月之后，北京萬科翡翠書院項目作為全國首個企業(yè)自持租賃房開工面世。

在萬科的產(chǎn)品線序列，“翡翠系”屬于高端住宅系列。按照規(guī)劃，萬科翡翠書院采取低密社區(qū)建設方式，項目容積率僅為1.78。按照“70/90政策”要求，180平方米的四居室產(chǎn)品占比不到30%，被做成復式（兩層+閣樓）。

2018年4月12日，北京萬科對外釋放了翡翠書院項目的預租消息，第一批房源將在2020年交付，將提供1000多套租賃房源，包括月租金約為1.5萬-1.8萬元的90平方米三居室和月租金約為3萬-4萬元的180平方米四居室。

萬科翡翠書院主打長租，最長單個租期不超過10年。如果承租10年，則一次性簽訂10年的租期合同，10年間租金不變，但要求承租方一次性付清全部租金。

按此計算，萬科翡翠書院項目90平方米三居室最長10年租約要求一次性支付租金高達180萬-216萬元，180平方米以上復式四居室最長10年租約則要求一次性支付租金為360萬-480萬元。

以180平米的上疊產(chǎn)品為例，十年租金最低約為360萬，換算為月租正好三萬，而在2023年，距離翡翠書院不遠的天閱西山，180平米的四居室月租金約為2.4萬元。

僅從價格來說，翡翠書院十年長約并無優(yōu)勢。

面對市場疑問，翡翠書院相關負責人曾表示，該項目的租金是從成本反推：項目地價109億加上資金和建安成本50億，目前總成本為160億，還不考慮配套、長期經(jīng)營成本、維新成本。理想條件下，項目的NOI，即營運凈收入不超過3%，對企業(yè)而言極其微利。

如果折算成單價，該項目年租金為2000元/平方米-2400元/平方米；即便是最為理想的情況，按照年租金2400元/平方米且全周期100%滿租，第一個10年租金總額為33.3億元。

這意味著109億元土地款至少需要30年才能回本，且并未考慮“萬科學院派，洋房住區(qū)”高端項目的建安成本，以及各類財務、管理、融資成本等。

至于市面上關于一次收取70年“租金”的以租代售傳聞，萬科并未正面回應。

面對成本重壓，時任萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖也表示：“萬科將選擇一些企業(yè)進行眾籌合作。概括來說，北京萬科負責房屋建設、配套引進以及物業(yè)管理；眾籌企業(yè)則在早期進行投資，在項目建設完成后企業(yè)員工可租賃相應房源，租金將返還企業(yè)。”

2017年5月，萬科聯(lián)合上海中城勇逸投資中心、上海國際信托有限公司發(fā)起成立中城乾元基金，資金主要用于萬科永豐18號地塊開發(fā)建設。其中，北京萬科出資11.95億元，其他4家法人出資總額為41.9億元。這筆53.8億元的私募基金代替自有資金投入。

獨木難支

19號地塊則是另一番境遇。

2018年1月，項目公司北京萬金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資人發(fā)生變更，住總旗下公司金第地產(chǎn)從中退出，萬科成為了唯一開發(fā)者。

獨木難支，亦無其他資方接力，最終退地也在情理之中。

直到去年9月，萬科全資子公司北京萬永房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與華泰資產(chǎn)管理有限公司簽署協(xié)議，通過設立一個或多個不動產(chǎn)債權投資計劃向華泰資產(chǎn)申請融資，融資本金金額合計不超過40億元，融資期限最長為10年，通過抵押融資，才將萬科翡翠書院的第一個十年進行解套。

回到此次再度出讓的地塊，樓面起價約5.28萬元，摘去自持要求后，價格顯著上升。

以6月4日成交的北京海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）0411街區(qū)HD00-0411-0055、0058、0064、0072地塊對比，該地塊土地面積約為8.95萬平方米，規(guī)劃建筑面積規(guī)?？刂圃?2.25萬平方米以下，交易起拍價格為78億元。

最終，海開以最后報價79.17億元摘得，溢價率1.5%，綜合樓面價約為3.56萬元/平方米，銷售指導價9.3萬元/平方米。

出讓文件顯示，0055子地塊內(nèi)競得人需建設9000平方米公交中心站；0064子地塊內(nèi)競得人需建設1000平方米黨群服務中心、450平方米社區(qū)衛(wèi)生服務站、1000平方米社區(qū)養(yǎng)老服務設施等。此外，0055、0064地塊地上、地下全部建筑規(guī)模自持。

業(yè)內(nèi)人士表示，該地塊位于中關村(000931)科學城的核心區(qū)域，但大量自持公建、無償代建和公服設施考驗項目現(xiàn)金流，即便龍頭房企也可能望而卻步。

如今的市場行情下，或許再難有另一家房企愿意付出足夠的資金與時間，來折騰第二座“翡翠書院”。

從近三個月北京土地市場來看，4月份僅成交一宗房山地塊，5月份也僅有石景山一宗地塊成交，且均是以底價成交。

在有限的機會之中，選擇地價昂貴但便于周轉(zhuǎn)的項目，還是門檻較低但資金長期沉積的項目，考驗著房企的投拓取向。

（責任編輯：蒲莎莎）