北京海淀退地漲價(jià)再入市萬(wàn)科百億自持租賃地塊八年境遇

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-06-24 08:10

經(jīng)過(guò)一段曲折發(fā)展，“租售并舉”的代價(jià)已經(jīng)被重新衡量。

6月21日，北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地的一宗地塊即將再度入市，地塊土地面積8.56萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模16.29萬(wàn)平方米。若地塊溢價(jià)率15%以下，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為9萬(wàn)元/平方米±8%；溢價(jià)率15%-20%，則為9.3萬(wàn)元/平方米±8%。

該地塊屬于二次出讓?zhuān)缭?016年，北京樓市還如火如荼時(shí)，萬(wàn)科以109億元拿下海淀兩宗100%開(kāi)發(fā)商自持租賃住房地塊。

其中018號(hào)地塊被開(kāi)發(fā)為萬(wàn)科翡翠書(shū)院，019地塊則經(jīng)歷了合作方退出，后來(lái)被海淀區(qū)回收。

此次地塊再度上市，出讓條件已有所改變。地價(jià)達(dá)到上限后不再競(jìng)報(bào)自持商品住房面積，而是轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

此次掛牌土地的起始出讓價(jià)為86億元，土地合理上限價(jià)格103億元，相較于2016年的起拍價(jià)44億元和上限價(jià)格59億元，幾乎翻倍增長(zhǎng)。

十年長(zhǎng)約

時(shí)間回到2016年11月，分別經(jīng)過(guò)38輪和52輪競(jìng)價(jià)觸頂，并在與保利、綠地、首開(kāi)等鏖戰(zhàn)100%自持和多輪方案評(píng)審后，萬(wàn)科最終以109億元總地價(jià)將海淀永豐18號(hào)地和19號(hào)地收入囊中，土地單價(jià)超過(guò)36000元/平方米。

16個(gè)月之后，北京萬(wàn)科翡翠書(shū)院項(xiàng)目作為全國(guó)首個(gè)企業(yè)自持租賃房開(kāi)工面世。

在萬(wàn)科的產(chǎn)品線(xiàn)序列，“翡翠系”屬于高端住宅系列。按照規(guī)劃，萬(wàn)科翡翠書(shū)院采取低密社區(qū)建設(shè)方式，項(xiàng)目容積率僅為1.78。按照“70/90政策”要求，180平方米的四居室產(chǎn)品占比不到30%，被做成復(fù)式（兩層+閣樓）。

2018年4月12日，北京萬(wàn)科對(duì)外釋放了翡翠書(shū)院項(xiàng)目的預(yù)租消息，第一批房源將在2020年交付，將提供1000多套租賃房源，包括月租金約為1.5萬(wàn)-1.8萬(wàn)元的90平方米三居室和月租金約為3萬(wàn)-4萬(wàn)元的180平方米四居室。

萬(wàn)科翡翠書(shū)院主打長(zhǎng)租，最長(zhǎng)單個(gè)租期不超過(guò)10年。如果承租10年，則一次性簽訂10年的租期合同，10年間租金不變，但要求承租方一次性付清全部租金。

按此計(jì)算，萬(wàn)科翡翠書(shū)院項(xiàng)目90平方米三居室最長(zhǎng)10年租約要求一次性支付租金高達(dá)180萬(wàn)-216萬(wàn)元，180平方米以上復(fù)式四居室最長(zhǎng)10年租約則要求一次性支付租金為360萬(wàn)-480萬(wàn)元。

以180平米的上疊產(chǎn)品為例，十年租金最低約為360萬(wàn)，換算為月租正好三萬(wàn)，而在2023年，距離翡翠書(shū)院不遠(yuǎn)的天閱西山，180平米的四居室月租金約為2.4萬(wàn)元。

僅從價(jià)格來(lái)說(shuō)，翡翠書(shū)院十年長(zhǎng)約并無(wú)優(yōu)勢(shì)。

面對(duì)市場(chǎng)疑問(wèn)，翡翠書(shū)院相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，該項(xiàng)目的租金是從成本反推：項(xiàng)目地價(jià)109億加上資金和建安成本50億，目前總成本為160億，還不考慮配套、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)成本、維新成本。理想條件下，項(xiàng)目的NOI，即營(yíng)運(yùn)凈收入不超過(guò)3%，對(duì)企業(yè)而言極其微利。

如果折算成單價(jià)，該項(xiàng)目年租金為2000元/平方米-2400元/平方米；即便是最為理想的情況，按照年租金2400元/平方米且全周期100%滿(mǎn)租，第一個(gè)10年租金總額為33.3億元。

這意味著109億元土地款至少需要30年才能回本，且并未考慮“萬(wàn)科學(xué)院派，洋房住區(qū)”高端項(xiàng)目的建安成本，以及各類(lèi)財(cái)務(wù)、管理、融資成本等。

至于市面上關(guān)于一次收取70年“租金”的以租代售傳聞，萬(wàn)科并未正面回應(yīng)。

面對(duì)成本重壓，時(shí)任萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖也表示：“萬(wàn)科將選擇一些企業(yè)進(jìn)行眾籌合作。概括來(lái)說(shuō)，北京萬(wàn)科負(fù)責(zé)房屋建設(shè)、配套引進(jìn)以及物業(yè)管理；眾籌企業(yè)則在早期進(jìn)行投資，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金將返還企業(yè)?！?/p>

2017年5月，萬(wàn)科聯(lián)合上海中城勇逸投資中心、上海國(guó)際信托有限公司發(fā)起成立中城乾元基金，資金主要用于萬(wàn)科永豐18號(hào)地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)。其中，北京萬(wàn)科出資11.95億元，其他4家法人出資總額為41.9億元。這筆53.8億元的私募基金代替自有資金投入。

獨(dú)木難支

19號(hào)地塊則是另一番境遇。

2018年1月，項(xiàng)目公司北京萬(wàn)金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資人發(fā)生變更，住總旗下公司金第地產(chǎn)從中退出，萬(wàn)科成為了唯一開(kāi)發(fā)者。

獨(dú)木難支，亦無(wú)其他資方接力，最終退地也在情理之中。

直到去年9月，萬(wàn)科全資子公司北京萬(wàn)永房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與華泰資產(chǎn)管理有限公司簽署協(xié)議，通過(guò)設(shè)立一個(gè)或多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃向華泰資產(chǎn)申請(qǐng)融資，融資本金金額合計(jì)不超過(guò)40億元，融資期限最長(zhǎng)為10年，通過(guò)抵押融資，才將萬(wàn)科翡翠書(shū)院的第一個(gè)十年進(jìn)行解套。

回到此次再度出讓的地塊，樓面起價(jià)約5.28萬(wàn)元，摘去自持要求后，價(jià)格顯著上升。

以6月4日成交的北京海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）0411街區(qū)HD00-0411-0055、0058、0064、0072地塊對(duì)比，該地塊土地面積約為8.95萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積規(guī)模控制在22.25萬(wàn)平方米以下，交易起拍價(jià)格為78億元。

最終，海開(kāi)以最后報(bào)價(jià)79.17億元摘得，溢價(jià)率1.5%，綜合樓面價(jià)約為3.56萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)9.3萬(wàn)元/平方米。

出讓文件顯示，0055子地塊內(nèi)競(jìng)得人需建設(shè)9000平方米公交中心站；0064子地塊內(nèi)競(jìng)得人需建設(shè)1000平方米黨群服務(wù)中心、450平方米社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、1000平方米社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等。此外，0055、0064地塊地上、地下全部建筑規(guī)模自持。

業(yè)內(nèi)人士表示，該地塊位于中關(guān)村(000931)科學(xué)城的核心區(qū)域，但大量自持公建、無(wú)償代建和公服設(shè)施考驗(yàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流，即便龍頭房企也可能望而卻步。

如今的市場(chǎng)行情下，或許再難有另一家房企愿意付出足夠的資金與時(shí)間，來(lái)折騰第二座“翡翠書(shū)院”。

從近三個(gè)月北京土地市場(chǎng)來(lái)看，4月份僅成交一宗房山地塊，5月份也僅有石景山一宗地塊成交，且均是以底價(jià)成交。

在有限的機(jī)會(huì)之中，選擇地價(jià)昂貴但便于周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，還是門(mén)檻較低但資金長(zhǎng)期沉積的項(xiàng)目，考驗(yàn)著房企的投拓取向。

（責(zé)任編輯：蒲莎莎）